A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL À LUZ DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO PRIVADO

 

 

 MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI

 

 

COMPRA E VENDA 
A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL À LUZ DO CÓDIGO CIVIL DE 2  002

 

 

 

 

 

 

BRASÍLIA-DF

2011

MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI

 

 

COMPRA E VENDA 
A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL À LUZ DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

 

 

 

Monorafia apresentada ao curso de pós-graduação Lato sensu em Direito Civil como requisito parcial à obtenção do título de Especialista.

Orientador: Prof. Drͣ. Ana Carolina

 

 

 

 

BRASÍLIA-DF

2011

 

SUMÁRIO

 

1 INTRODUÇÃO
2 OS REFLEXOS DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002 NA ATIVIDADE NOTARIAL
2.1O contexto histórico do serviço de notas no Brasil
2.2 Da natureza jurídica dos serviços extrajudiciais

• A fé pública do tabelião de notas e a segurança jurídica do ato
• Das atribuições do tabelionato de notas
• A exigência da escritura pública como meio de prova, em virtude do art. 108 do código civil brasileiro vigente
• Da responsabilidade subjetiva ou responsabilidade objetiva do notário

3 A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002
3.1O instituto da compra e venda no código civil de 2002
3.2 Elementos integrantes da lavratura de escritura de compra e venda de imóvel
3.2.1Elementos essenciais
3.2.1.1Capacidade
3.2.1.1.1Pessoa física

• Pessoa jurídica
• Objeto lícito, possível e determinado
• Forma
• Manifestação da vontade
• Elementos acidentais
• Cláusula resolutiva
• Cláusula “constituti”
• Imposto sobre transmissão de propriedade “inter-vivos”
• Venda “ad corpus” e venda “a mensuram”
• Outros elementos integrantes da escritura pública de compra e venda
• Individualização do imóvel
• Certidões do imóvel
• Certidões pessoais
• Imposto de transmissão “inter vivus”
• Venda  “ad corpus” e venda “ad mensuram”
• Da evicção
• Dos vícios redibitórios

4 CLÁUSULAS ESPECIAIS QUE PODEM FIGURA NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
4.1 Da retrovenda
4.2 Da preferência ou preempção

• Do pacto de melhor comprador

5 DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
6 CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS

 

 

 

 

 

ABSTRACT

 

 

Research on the importance of the Deed of Sale of property in the instrumentalization of the acquisition of property from the idea that the notarial activity is influenced by the civil law, having been disciplined in several articles of the Civil Code of 2002. The Portuguese law, through ordinances, provided, here in Brazil, the first rules on the exercise of notarial activity, even to the Civil Code of 1916, and finally, the Civil Code in force. It starts with the overall vision, but in a nutshell, what is the notarial function, its legal status, duties and responsibilities of their owners. The basis of this work is the study of the Deed of Sale of property, drawn up by the holder of the Notes Services, holder of public trust, known as the Notary or Notary Notes, with emphasis on the analysis of Article 108 of the Civil Code in force, as a necessary requirement in real estate transactions worth more than thirty times the highest minimum wage in our country but to do so, we must understand the concept of the purchase and sale in the new civil law, the function of circulating wealth, the time the declaration of will, freedom of choice and limitation resulting from the social function of property and the principle of good faith, its effects on society. The author sets out clearly the essential and accidental deed involving the purchase and sale of property, based on an analysis of Article 215 of the Civil Code, in addition to clauses that may be contained in the act. Finally, we describe the processing required the registration of the deed in the relevant Real Estate Registry, becoming the full acquisition of immovable property. 

Keywords: Activity notaries. Civil Code. Buying and selling. Deep. Elements.    Legislation and doctrine.

 

 

 

RESUMO

Pesquisas sobre a importância da Escritura de Venda de imóveis na instrumentalização da aquisição de bens a partir da idéia de que a atividade notarial é influenciada pelo direito civil, tendo sido disciplinado em vários artigos do Código Civil de 2002. A lei Português, através de decretos, desde que, aqui no Brasil, as primeiras regras sobre o exercício da atividade notarial, mesmo com o Código Civil de 1916, e, finalmente, o Código Civil em vigor. Ela começa com a visão geral, mas em poucas palavras, qual é a função notarial, o seu estatuto jurídico, deveres e responsabilidades de seus proprietários. A base deste trabalho é o estudo da Escritura de Venda de propriedade, elaborado pelo titular dos Serviços de Notas, portador da confiança do público, conhecido como o Notário ou Notas Notário, com ênfase na análise do artigo 108 do Código Civil código em vigor, como um requisito necessário em transações imobiliárias de valor superior a 30 vezes o salário mínimo mais alto em nosso país, mas para isso, temos que entender o conceito de compra e venda na nova lei civil, a função de circulação de riqueza , o tempo de a declaração de vontade, a liberdade de escolha e limitação resultante da função social da propriedade e ao princípio da boa-fé, seus efeitos sobre a sociedade. O autor define claramente o ato essencial e acidental envolvendo a compra e venda de imóveis, com base em uma análise do artigo 215 do Código Civil, além de cláusulas que podem estar contidos no ato. Finalmente, descreve-se o processamento necessário o registro da escritura no Registro de Imóveis competente real, tornando-se a aquisição de todos os bens imóveis.

Palavras-chave: Atividade notários. Código Civil. Compra e venda. Deep. Elementos. Legislação e doutrina.

 

 

1 INTRODUÇÃO

Um dos mais importantes instrumentos da atividade notarial, a escritura pública vem disciplinada no Código Civil Brasileiro de 2002, em seu art. 215 e parágrafos, cujo documento é elaborado por Tabelião de Notas, profissional do direito aprovado em concurso público de provas e títulos, a quem se delega uma função pública, mas que a exerce em caráter privado. A partir do Capítulo Primeiro começamos a compreender o que vem a ser um Tabelião de Notas e qual o papel por ele desempenhado na sociedade.  Analisamos a sua natureza jurídica, a responsabilidade pelos atos praticados, e como, para o exercício de seu desiderato pode contratar, pelo regime celetista, empregados, denominados prepostos, todos com livre nomeação e remuneração, sendo entre eles, escolhidos os substitutos. 

Ainda nesse capítulo, abordamos a lavratura de uma escritura pública em livro de notas, manifestada na vontade das partes sobre determinado negócio jurídico, quando essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, nos termos dos art. 108 do mesmo Código Civil citado, ou seja, uma exceção à forma livre da declaração de vontade.

No Capítulo Segundo, envolvendo a transferência de direitos reais, buscamos entender a atuação do Direito Civil, através de seu Código, na atividade notarial de lavratura da Escritura de Compra e Venda, especificamente de imóvel, urbano ou rural. O instituto da compra e venda também vem disciplinada no Código Civil, mas a escritura envolvendo essa forma de contrato deve estar revestida dos elementos essenciais do ato negocial, imprescindíveis à sua existência, resultantes de seu objeto, forma, consentimento dos interessados, inclusive a capacidade, e o preço.

Os elementos naturais são analisados a respeito da obrigação que tem o vendedor de responder pelos vícios redibitórios e pelos riscos da evicção. Outros elementos são destacados, os quais são chamados de acidentais, representados, por exemplo, pela cláusula resolutiva ou por cláusula constituti. 

No Capítulo Três temos a análise de outros elementos da Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel, como exemplos, o pagamento do imposto de transmissão inter vivus, venda ad corpus e venda ad mensuram.

Por fim, consta no Capítulo Quatro a importância de se completar o ciclo iniciado pela Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel, com a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro no Álbum Imobiliário.

  

2 OS REFLEXOS DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002 NA ATIVIDADE NOTARIAL

2.1 O contexto histórico do serviço de notas no Brasil

No período das grandes expedições navais originárias de Portugal e Espanha, a figura do Tabelião era parte da tripulação, cujo papel consistia em registrar os acontecimentos e as formalidades da ocupação das terras recém descobertas.

Salles (1974, p. 8) ensina que a regulamentação do notariado nas colônias se deu pelo “simples transplante de legislação espanhola e portuguesa para a América, trazendo para cá os mesmos defeitos de instituição ultrapassada”.

Embora o escrivão oficial da armada de Pedro Álvares Cabral fosse Gonçalo Gil Barbosa, quando do descobrimento, Pero Vaz de Caminha foi o primeiro Tabelião a pisar no nosso país e narrar e documentar oficialmente a descoberta e a posse da terra.

No período de colônia de Portugal, no Brasil prevalecia as Ordenações vigentes no país colonizador, utilizadas como a principal fonte do direito aqui aplicado, o que aconteceu até o início do Século XX, com o fim do uso das Ordenações Filipinas. Essas Ordenações disciplinavam a atuação dos Tabeliães, em especial para lavrar escrituras e testamentos. 

As capitanias tinham a atribuição de nomear Tabeliães e escrivães, mas o poder de nomear, estabelecido pelas Ordenações, pertencia ao Rei. O provimento de cargos, como afirma Brandelli (2007, p. 37), dava-se por meio de doação, onde o donatário era investido em direito hereditário. Não havia aptidão e preparo dessas pessoas para o exercício da atividade notarial.

A atividade notarial no Brasil tem sido enquadrada no tipo latino, corroborada pela Constituição Federal de 1988.  Não se pode mais confundir os Tabeliães com os servidores da Justiça. A Constituição Federal Brasileira de 1988 trouxe mudanças para atividade notarial, fixando-lhe as diretrizes para a elaboração de uma lei ordinária, a Lei n.º 9.835, de 18 de novembro de 1994, chamada Lei dos Notórios e Registradores, designando, de forma correta, o profissional delegado da função notarial como Tabelião de Notas ou Notário.     

 

2.2 Da natureza jurídica dos serviços extrajudiciais

Os titulares das serventias extrajudiciais, bem como seus auxiliares, eram considerados funcionários públicos e ocuparam tais cargos sem concurso público.

A visão da natureza jurídica dos titulares de serviço extrajudicial começa a mudar com a Constituição Federal de 1988, onde, através de seu artigo 236 e ss., estabeleceu a elaboração de uma lei ordinária para regular a atividade dos Notários e Registradores, tendo a seguinte redação, in verbis:

Os serviços notariais e de registro são exercidos bem caráter privado, por delegação do Poder Público.

§1° – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§2° Lei Federal estabelecerá normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção por mais de seis meses.

A lei ordinária n.º 8.935/94, denominada Lei dos Notários e Registradores, passa a regular a atividade, disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos Notários e dos Registradores e de seus prepostos, definir a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário, além de atribuir à lei federal a competência exclusiva para fixar os emolumentos.

A Lei n° 8.935/94 veio em auxílio ao artigo 236, estabelecendo, em seu artigo primeiro, in verbis:

“Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.”

E a mesma lei, em seu art. 3º, menciona que “notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”. 

Há corrente doutrinária da qual compartilho, que defende os titulares das serventias extrajudiciais como agentes particulares em colaboração com o Poder Público, não sendo servidores públicos, já que se trata de delegação do Poder Público a particular com o título de bacharel de direito no exercício da atividade notarial, o que não equivale a delegar ao Notário fé pública, pois  esta não se delega, mas sim decorre da lei. Assim, os Notários e Registradores se assemelham aos tradutores públicos juramentados, os leiloeiros, os intérpretes comerciais, que também detêm fé pública e são credenciados mediante processo seletivo. O titular do serviço de notas tem autonomia no gerenciamento dos serviços, contratando seus prepostos em regime privado, arcando com todos os custos laborais e previdenciários, suportando eventuais prejuízos ou auferindo os lucros. Além disso, não sofrem a compulsoriedade da aposentadoria aos setenta anos, como acontece com o servidor público.

Conforme decidiu a Suprema Corte pátria, os serviços notariais e de registro não são cargos ou empregos públicos, não se sujeitando à aposentadoria compulsória aos setenta anos, Por se tratar de delegação de serviço público, não se aplica a norma prevista no inciso VIII do art. 37 da Carta Magna de 1988 (CNJ – PCA 301 – Rel. Cons. Germana Moraes – 14ª Sessão Extraordinária – j. 06/06/2007 – DJU 21/06/2007).(GRIFO NOSSO)

Titulares de serventias não considerados membros do Poder Judiciário Funções de caráter privado. Os titulares de serventias extrajudiciais, por serem delegatários de serviços públicos, i.e., particulares que atuam em colaboração com a Administração, por desempenharem suas funções em caráter privado (ADI 2602), não são considerados membros do Poder Judiciário, faltando absoluta competência ao CNJ a instauração, de ofício, ou a revisão de processo disciplinar em que figuram notários ou registradores. Precedente (RA no PCA 15193). Recurso Administrativo no Procedimento de Controle Administrativo a que se conhece, por tempestivo, mas nega-se provimento” (CNJ – PCA 200810000025294 – Rel. Cons. Jorge Maurique – 77ª Sessão – j. 27/01/2009 – DJU 13/02/2009).(GRIFO NOSSO)

Outra corrente a respeito da natureza jurídica dos delegatários do serviço extrajudicial, defendida por Brandelli (2007, p. 50), descarta ser o Notário um servidor público, mas destaca que eles são agentes públicos delegados que desempenham função pública em caráter privado, afirmando que não há subordinação nem hierarquia em relação ao Estado, mas sim uma fiscalização. Se a função é pública, e se o Estado por razões de eficiência a delega a um particular, certamente que deverá esse mesmo Estado fiscalizar a boa prestação da função delegada. 

2.3 A fé pública do tabelião de notas e a segurança jurídica do ato

O Tabelião, enquadrado pela doutrina e jurisprudência como agente público, tendo a função delegada pelo Estado, ao lavrar em suas notas a escritura pública, inclusive de compra e venda, atribui fé pública, cujo documento faz prova do que nela se contém.

A fé pública notarial vem destacada no art. 3º da Lei n.º 6.015/73, chamada Lei dos Notários e Registradores, determinando que “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

O atributo da fé pública confere certeza e veracidade aos assentos lavrados pelo Notário e pelo Oficial de Registro, na qualidade de profissionais do direito, englobando as certidões expedidas, com as qualidades da publicidade, autenticidade, segurança e eficiência. Ceneviva (2006, p. 31) explica que a escritura lavrada em Tabelionato de Notas preenche os requisitos exigidos para a comprovação do negócio jurídico em juízo e fora dele, sendo atributo pessoal do delegado da função notarial.

A fé pública confere eficácia ao negócio jurídico lavrado pelo titular do serviço extrajudicial. A partir da entrada em vigor do Código Civil, o que ocorreu em 2003, a fé pública da escritura lavrada em notas confere valor probante e autoria, nos termos delineados no seu art. 215.

Portanto, bem apontado por Vasconcelos (2000, p. 2), a fé pública é um instituto jurídico, autorizado pelo Estado, portando um sinal público do Notário, garantindo valor jurídico e certeza daquilo que exara, mas passível de responsabilidades civis, penais e administrativas, caso ocorram desvios ou incorreções no seu exercício.       

2.4 Das atribuições do tabelionato de notas

As atribuições dos Tabeliães estão previstas na Lei n.º 8.935/94, quanto à matéria e a territorialidade.

São atribuições exclusivas dos Notários, delineadas no art. 7º e incisos da citada lei: a) lavrar testamentos públicos, aprovar os cerrados; b) reconhecer firmas, letras ou chancelas mecânicas; c) autenticar fotocópias reprográficas; d) lavrar atas notariais; e) lavrar atos para os quais a lei exija ou faculte a forma pública f) lavrar escrituras e procurações públicas.

O titular da função notarial delegada formaliza juridicamente a vontade das partes, como acontece na lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel. Ceneviva (2006, p. 45) ressalta que a vontade das partes corresponde a declarações para as quais a validade pode depender de forma de sua manifestação. Cabe ao Tabelião de Notas a análise da essencialidade, pois se afirmativo, deve ser observada com rigor. Também compete intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados. 

O Tabelião deve abrir e encerrar os livros de seu ofício, rubricando todas as suas folhas. Esse profissional do direito, exercente de função pública, mas em caráter privado, assessora as partes sobre o ato notarial a ser praticado.

É facultado ao Tabelião realizar as gestões e diligências necessárias para a realização dos atos notariais, requerendo o que for preciso, mas sem imputar um encargo maior às partes solicitantes.

O Notário deverá redigir de forma concisa e clara os instrumentos públicos, incluso a escritura pública, utilizando os meios jurídicos mais adequados à obtenção dos fins visados, instruindo os integrantes da relação negocial sobre a natureza e as conseqüências do ato que pretendem produzir.

2.5 A exigência da escritura pública como meio de prova, em virtude do art. 108 do código civil brasileiro vigente

A escritura pública vem a ser o documento dotado de fé pública, lavrado pelo Tabelião de Notas, em que se materializa o ato jurídico ou contrato, praticado em comum acordo pelas partes, em que se reveste das formalidades previstas em lei. Os seus requisitos estão previstos no art. 215 do Código Civil de 2002, cujo artigo será abordado em capítulo separado.

Primeiramente, abordaremos os requisitos de validade do negocio jurídico. O art. 104 do Código Civil prevê para a validade do negócio jurídico a existência do agente capaz, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável e a forma prescrita ou não defesa em lei. Esses requisitos são imprescindíveis à existência e validade do negócio jurídico, sendo comum na generalidade dos negócios quanto à capacidade do agente, ao objeto lícito e possível e ao consentimento dos interessados, e particulares a determinadas espécies, quanto à forma e prova.   

Normalmente, para a validade da declaração, como expõe o art. 107 do Código Civil de 2002, a forma será livre, não dependendo de qualquer solenidade. Agora, quando a lei expressamente exige determinada forma, essa deverá ser obedecida, sob pena de ineficácia do negócio. E assim determina o art. 166, incisos IV e V, do mesmo Código, que será nulo o negócio quando não revestir a forma prescrita em lei ou quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

Rodrigues (2007, v.I, p. 176), ao discorrer sobre o tema da forma especial para a validade de um ato, explica que, verbis:

O requisito da forma, quando exigido pelo legislador, tem múltipla finalidade. Poder-se-ia ressaltar a facilidade da prova a maior garantia de autenticidade do ato, a mais ampla dificuldade em apresenta-se a vontade do agente viciada pelo dolo ou coação e, um fator que nem sempre tem sido devidamente realçado, a solenidade revestidora do ato, que tem o condão de chamar a atenção de quem o pratica para a seriedade do ato. 

Venosa (2007, v.I, p. 352) adverte que em numerosos casos, a lei exige das partes, para a segurança dos negócios, forma especial, denominados atos formais ou solenes, como no caso da compra e venda de imóveis de valor superior ao mínimo legal.

O art. 108 do Código Civil expressamente determina a exigência da escritura pública para a validade dos negócios jurídicos, quando:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.  

Esse valor de trinta salários-mínimos constante nesse artigo, referente à forma pública dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, conforme Enunciado nº 289, aprovado pela IV Jornada de Direito Civil, é o atribuído pelas partes contratantes, e não um valor atribuído pelo Pode Público com fins tributários. Mas a escritura pública de compra e venda de imóvel deverá ser levada ao Registro Imobiliário de sua competência territorial para dar-lhe publicidade e oponibilidade contra terceiros.

• Da responsabilidade subjetiva ou responsabilidade objetiva do notário

 

A respeito da responsabilidade subjetiva e da responsabilidade objetiva, Rodrigues (2007, v.IV, p. 11) entende que, “em rigor não se pode afirmar serem espécies diversas de responsabilidade, mas sim maneiras diferentes de encarar a obrigação de reparar o dano”.

Quando para a responsabilidade do agente causador de dano for imprescindível o comportamento do agente, agindo culposa ou dolosamente, chamamos de responsabilidade subjetiva.

No Código Civil revogado, de 1916, a responsabilidade subjetiva estava prevista como, verbis: “Art. 159. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano”.

A responsabilidade subjetiva está expressa no artigo 186 do Código Civil de 2002, fundando-se na teoria da culpa, cuja definição de ato ilícito vem a ser, in verbis: 

“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
Pela teoria da responsabilidade objetiva ou do risco, aquele que criar um risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que tenha agido sem culpa.

Assim, se, por um lado, o art. 186 do Código Civil vigente estabeleceu a culpa como requisito para a responsabilização civil, por outro, o art. 927, parágrafo único, do mesmo Código, definiu a obrigação de indenizar, independentemente de culpa, da seguinte forma, in verbis: 

“Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”

Quando se trata de responsabilidade civil, a conduta do agente é a causadora do dano, surgindo daí o dever de reparação. Para que se configure o dever de indenizar advindo da responsabilidade civil, deverá haver a conduta do agente e nexo de causalidade entre o dano sofrido pela vítima e a conduta do agente.

Existe divergência entre doutrinadores em relação aos pressupostos da responsabilidade civil. Venosa (2008, v.IV, p. 13) enumera quatro pressupostos para que passe a existir o dever de indenizar, afirmando que “[…] os requisitos para a configuração do dever de indenizar: ação ou omissão voluntária, relação de causalidade ou nexo causal, dano e finalmente, culpa.” 

Os defensores da responsabilidade extracontratual do Tabelião pelo serviço prestado alegam que o usuário do serviço extrajudicial, como parte da relação contratual, solicita um ato que terá formalidades jurídicas, cabendo ao

Tabelião aplicar as regras jurídicas e administrativas aplicáveis ao ato, mas não está incluído na relação contratual existente entre o vendedor e o comprador na escritura de compra e venda. Também compartilho desse pensamento, pois o titular do serviço não está celebrando contrato de prestação de serviço com o requerente da lavratura ou do registro da escritura. Não há vínculo entre o Tabelião e as partes solicitantes do serviço. 

Dessa forma, desde que ocorra culpa ou dolo por parte do titular da serventia, surge responsabilidade, obrigando o Tabelião a indenizar o dano causado a terceiro. Portanto, não se vê na prestação de serviços notariais e de registro um acordo de vontade, o qual geraria um contrato.

A outra corrente defende a responsabilidade contratual do serviço prestado pelo Tabelião, pois está adstrito ao resultado, portanto, devendo prestar o serviço dentro do que foi contratado. 

A Lei Federal n° 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores), regulamentou a responsabilidade civil, conforme se infere do artigo 22 e seguintes, sendo taxativa, verbis:

 “Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causarem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.”

Percebe-se que os titulares dos serviços de notas e de registro têm o direito de regresso contra os prepostos, quando estes derem causa aos danos material ou moral, de forma dolosa ou culposa.

A responsabilidade a ser cobrada regressivamente incide sobre quem agiu com imperícia, imprudência ou negligência, ou, ainda, com intenção de provocar o dano.

Alguns doutrinadores passaram a entender que Tabeliães respondem direta e objetivamente por qualquer ato no serviço que cause dano a terceiros, com fulcro no artigo 22 da Lei n° 8.935/94. Essa corrente se baseia na Teoria do Risco da Atividade, impondo aos Notários o dever objetivo de indenizar os danos causados, por si ou seus prepostos, a terceiros.

 

 A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002

3.1 O instituto da compra e venda no código civil de 2002

A natureza jurídica do contrato de compra e venda aponta que o mesmo é sinalagmático, oneroso, em regra comutativo e, em determinados casos, sujeito à forma prescrita em lei.

Tem por natureza ser consensual, pois se aperfeiçoa independentemente da entrega do objeto, bastando coincidir a vontade das partes sobre o preço e a coisa.

Em virtude de envolver prestações recíprocas das partes, o contato de compra e venda é sinalagmático, dessa forma, para o comprador surge obrigação de entregar o preço, e para o vendedor, de transferir o domínio da coisa vendida.

A onerosidade decorre da privação do valor em espécie por parte do comprador e da privação da coisa por parte do vendedor. Normalmente, o contrato de compra e venda é comutativo, segundo Rodrigues (2004, v.3, p. 143),

“porque a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa”. Assim, quando o comprador oferece um preço pelo imóvel, antecipadamente já sabe qual a prestação que receberá em troca.

Quanto à exigência da forma rescrita em lei, como já abordado em outro capítulo, a forma, em geral, é livre, porém, na compra e venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, mister utilização da escritura pública, sendo ato solene ou formal (art. 108, Código Civil/02).

O contrato de compra e venda está disciplinado no Código Civil de 2002, a partir do art. 481 e ss. Esse art. 481 destaca que a compra e venda consiste em, verbis: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. O consentimento recai sobre o objeto e sobre o preço, visando-se, assim, a aquisição da coisa e a transferência do preço. 

Portanto, uma pessoa, na qualidade de vendedor, obriga-se alienar a outra, na qualidade de comprador, o domínio de uma coisa, pagando certo valor em dinheiro. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura, mas deverá fazer parte do acervo patrimonial do vendedor na data estipulada para a entrega, sob pena de nulidade da compra e venda. A exceção está prevista na parte final do art. 483 do Código Civil, pois o contrato prevalecerá se a intenção das partes for de concluir contrato aleatório, ou seja, será suficiente a existência potencial da coisa. 

A respeito da compra e venda envolvendo coisa atual ou futura, Diniz (2008, p. 401) entende que nem sempre o contrato incidirá sobre objeto já conhecido e caracterizado no momento da formação do contrato, já que nosso ordenamento jurídico permite que incida sobre coisa futura, seja corpórea ou incorpórea.  

Sendo a compra e venda pura e simples, sem condição ou termo, considerar-se-á obrigatória e perfeita, a partir do momento em que as partes envolvidas acordarem no objeto e no preço. Mas a translatividade do domínio só se perfaz, quando a coisa for um imóvel, com o assento do contrato ou da escritura pública no Registro de Imóveis (art.1.245, Código Civil/02). Nesse sentido é o raciocínio de Rodrigues (2004, v.3, p. 142), para quem:

A quase-totalidade dos juristas brasileiros entende que, entre nós, a compra e venda não tem efeitos reais, mas apenas obrigacionais. O domínio se transfere não pelo contrato, mas pela tradição, se o objeto do negócio for móvel; e ela transcrição, se imóvel.

O preço, outro elemento do contrato de compra e venda, constitui uma soma em dinheiro, pago pelo comprador ao vendedor, mas pode ser representativa de dinheiro, como um cheque ou uma nota promissória.  A fixação do preço pode ser convencionada que seja estipulada por terceiro, porém, nulo é o contrato de compra e venda, quando fica ao arbítrio de uma das partes a fixação do preço.

As despesas envolvendo a transferência do bem imóvel, portanto, a escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas e o respectivo registro ficam, salvo cláusula em contrário, a cargo do comprador (art. 490, Código Civil/02).  

Sem dúvida, um ponto merece destaque na compra e venda, pois de acordo com o art. 496 do Código Civil atual, “é anulável a venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Diniz (2008, p. 406) alerta que o ascendente pode vender seus bens a quem quiser, mas não pode, sendo passível de anulabilidade, vender ao descendente, independente de consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, o qual se dará por intermédio de escritura pública ou no mesmo instrumento particular do ato principal. O consentimento do cônjuge será dispensado quando o regime de bens for o de separação obrigatória, previsto no art. 1.641 do Código Civil. O prazo para anular a compra e venda de ascendente para descendente, sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge será de dois anos, sendo tal prazo decadencial. Caso a venda se realize por interposta pessoa, em benefício de um filho, tal venda será invalidada, por ser uma venda simulada.

Destaca-se, ainda, como estabelece o art. 497, do mesmo Código, que não podem ser comprados, sob pena de nulidade, mesmo que sejam em hasta pública, pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração; pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar de competência de atuação; e, por fim, pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens pelos quais são responsáveis pela venda. São exemplos de restrição legal à liberdade de contratar em razão da moralidade e estabilidade da ordem pública.
Jones Figueirêdo Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 416) explica a importância dessas funções, visando, sobretudo, o interesse social, informando que:

As restrições impostas decorrem de preceitos éticos nas relações jurídicas, por razões de ofício ou de profissão e, ainda, em face do princípio constitucional da moralidade na Administração Pública e, uma vez transgredidas, tornam o ato nulo pleno iure.

Quanto à compra e venda entre cônjuges, em regra, não podem realizar o contrato entre si, sendo proibida se o regime de bens for o de comunhão universal de bens, pois os bens são comuns. Todavia, como afirma o art. 499, do Código Civil atual, a compra e venda será lícita em relação a bens excluídos da comunhão, enquadrados como bens particulares.      

No caso de alienação de bens imóveis entre cônjuges casados sob regime de separação obrigatória de bens, na interpretação da Súmula 377 do STF deduz que esta separação de bens só atinge aquele que cada um dos cônjuges tenha antes do casamento ou que venha a adquirir por força de partilha do casamento anterior e realizada durante o curso do novo casamento. Os bens adquiridos durante o casamento, com a obrigação da separação de bens por imposição legal, são tratados para esse fim como bens adquiridos no regime da comunhão parcial de bens, admitindo-se o esforço comum na aquisição deste novo bem imóvel. A proteção imposta pelo Código Civil visa apenas os bens adquiridos antes do casamento. Assim sendo, entendo que não se admite a venda entre cônjuges, para os bens adquiridos no curso do casamento com a separação obrigatória de bens.

 Quando existir união estável, para a alienação do patrimônio comum haverá necessidade de outorga do companheiro. Assim, visando excluir tal anuência, para evitar transtornos, é importante requerer a declaração de inexistência de união estável. Não necessita da outorga do companheiro: bem adquirido antes da união; bem fruto de doação ou herança; e, bem adquirido após união por esforço de um apenas. 

3.2 Elementos integrantes da lavratura de escritura de compra e venda de imóvel

A escritura pública, como exposto retro, goza de fé pública, mas para que esse atributo prevaleça e faça prova plena, além de ser redigida na língua nacional, estabelece o art. 215, §1º e incisos, do Código Civil Brasileiro vigente, que ela deverá conter, no mínimo, os seguintes requisitos:

I – data do ato (dia, mês e ano) e o local de sua realização;
II – A Serventia onde foi lida e assinada, com endereço completo, se não se tratar da sede da serventia;
III – reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos haja comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; 
IV – qualificação (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência) das partes e demais comparecentes e, quando se tratar de pessoa casada, a qualificação do cônjuge, o regime de bens e a data do casamento e, se representados por procurador, menção ao livro, folha e serventia em que foi lavrada a procuração, que ficará arquivada;
V – quando de interesse de pessoa com incapacidade relativa ou absoluta, menção expressa de quem a assiste ou representa, consignando-se a data de nascimento. O menor relativamente incapaz deverá comparecer ao ato pessoalmente, ainda que haja autorização judicial;
VI – indicação precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
VII – manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
VIII – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
IX – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
X – referência expressa ao registro no Livro de Protocolo de Escrituras, com indicação do número e da data;
XI – declaração, quando for o caso, da forma de pagamento, se em dinheiro, cheque (identificado pelo seu número e nome do banco sacado) ou outra forma estipulada pelas partes; e,
XII – assinatura, devidamente identificada, das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião, encerrando o ato.
Parizatto (2011, p. 179) adverte que os vendedores devem declarar que receberam o preço dando plena quitação. E os compradores devem declarar se aceitam as cláusulas e condições da escritura pública de compra e venda.
O Decreto n.º 93.240, de 9 de setembro de 1986, o qual regulamenta a Lei n.º 7.433, de 18 de dezembro de 1985, dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, além de outras providências, em seu art. 1º exige os seguintes documentos e certidões:
I – os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião; 
II – o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; 
III – as certidões fiscais, assim entendidas: 

a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel. Tais certidões somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio, e tendo a sua apresentação dispensada pelo adquirente, este passa a responder pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.
b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior; 
IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias. A apresentação dessas certidões na eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal,a existência de outras  ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, bem como de outros ônus reais incidentes sobre o imóvel; 
V – os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei.

A apresentação dos documentos e das certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V, do art. 1º do Decreto citado, serão consignadas na escritura pública.

Na hipótese da compra e venda ser realizada com a utilização de alvará judicial, é obrigatório mencioná-lo na escritura pública, relatando a sua finalidade.     

Dessa forma, a escritura pública de compra e venda também conterá esses requisitos subjetivos e objetivos, cuja exigência será obrigatória, pois decorre de lei. Como afirma Diniz (2008, p. 240), “todos esses requisitos formais deverão estar presentes para assegurar a presunção juris tantum da autenticidade do instrumento público, que fará prova plena”. A presunção absoluta ou iuris et de iure vem a ser aquela que não admite prova em contrário, já a presunção relativa ou iuris tantum é aquela que prevalece enquanto não contraditada por outra prova. Mas bem destacado pelo Enunciado n. 158 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil, o alcance da prova plena exposta nos requisitos dos incisos do §1º do art. 215, do Código Civil, é de presunção relativa. 

Havendo necessidade de cancelamento da escritura pública de compra e venda, depois de assinada pelas partes, o mesmo só poderá ser feito através de mandado judicial. Necessitando corrigir algum dado incorreto, a escritura poderá ser retificada, por vontade das partes contratantes, através de escritura de retificação. Souza (2010, p. 48) lembra ainda que a escritura pública de compra e venda de imóvel pode ser aditada, se na mesma tiver sido omitido algum dado relevante. Mas em uma única escritura pública pode ocorrer omissão de dado de extrema importância, bem como a existência de erro, sendo lavrada uma Escritura de Aditamento e Retificação.

Passamos a analisar os elementos essenciais, acidentais e outros que estarão ou possam fazer parte da escritura pública de compra e venda aqui objeto de estudo.

3.2.1Elementos essenciais
3.2.1.1Capacidade

A capacidade do agente é indispensável para a validade do ato negocial da escritura pública de compra e venda. A capacidade do agente pode ser geral, ou seja, apto de exercer direitos por si mesmo, sendo que, nesse caso, será nulo o ato praticado por pessoa absolutamente incapaz, sem a devida representação, bem como anulável, o ato praticado pelo relativamente incapaz, sem a assistência. Mas a capacidade do agente também pode ser especial, exigida para a realização de certos negócios em dadas circunstâncias. Diniz (2008, p. 39), comenta que “a incapacidade é a restrição legal ao exercício dos atos da vida, devendo ser encarada restritivamente”. 

São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil, conforme o art. 3º do Código Civil: os menores de dezesseis anos; os que, por enfermidade ou doença mental, não tenha o necessário discernimento para a prática desses atos; e, os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir a sua vontade. Tratando-se de negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz, o negócio jurídico será nulo (art. 166, Código Civil/02). Os menores de dezesseis anos, para a validade de seus atos, precisam estar representados por seu pai, por sua mãe ou por tutor.      

O art. 4º do Código Civil de 2002 elenca as pessoas relativamente incapazes a certos atos: os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; os pródigos. 

Na realização do negócio jurídico a incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada pela outra em benefício próprio, podendo ser invocada somente pelo próprio incapaz ou seu representante legal. Dessa forma, como o ato é anulável, o contratante capaz não pode alegar, em seu próprio benefício, a incapacidade da outra parte figurante no negócio. Também os co-interessados capazes não podem invocar, em benefício próprio, a incapacidade relativa da outra parte, a não ser, conforme adverte a parte final do art. 105 do Código Civil atual, que seja indivisível a prestação objeto do direito ou da obrigação comum. 

O Tabelião exigirá o alvará judicial na lavratura da escritura pública de compra e venda de imóvel, quando houver interesse de incapaz, espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, viúvo (a) desde que não seja bem adquirido após a viuvez ou comprovado ser de sua exclusiva propriedade, ou ainda, quando não ultimado o inventário do divorciado, e o direito tiver integrado à comunhão.  

3.2.1.1.1 Pessoa física

A pessoa física figurante na escritura pública de compra e venda deve mencionar, obrigatoriamente, o número de inscrição no CPF e, caso esteja disponível, o Registro Geral da Cédula de Identidade. O número de inscrição no CPF tem que ser informado na Declaração de Operação Imobiliária (DOI), nos termos da Instrução Normativa RFB nº 1.112, de 28 de dezembro de 2010, comunicação essa obrigatória aos Tabeliães de Notas. Outros documentos de identificação podem ser utilizados como identificação, como a carteira de motorista, carteira de entidades de classe, como da OAB, CRM ou CREA. O Tabelião tem o dever de averiguar a regularidade da documentação comprobatória da titularidade do direito estão em ordem.

Portanto, tratando-se de pessoa física, são consignados na escritura pública de compra e venda os nomes e a qualificação completa das partes, intervenientes e testemunhas, com indicação da nacionalidade, estado civil, nome do cônjuge, regime de bens e data do casamento, profissão, domicílio, número do documento de identidade, indicando a repartição expedidora, número de inscrição no CPF, quando for o caso. Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública. 

Referindo-se a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, a escritura deverá mencionar o documento de identidade do adquirente, a prova de residência no nosso país, e, quando for o caso, a autorização do órgãocompetente ou assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, como nas áreas consideradas de segurança nacional, entre elas, a faixa de fronteira. 

A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a cinqüenta módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. Quando for imóvel com área não superior a três módulos, a aquisição será livre, independente de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei. A autorização do INCRA será exigida para a aquisição de imóveis rurais entre três e cinqüenta módulos. A autorização do INCRA também será exigida na aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a três módulos, feita por uma mesma pessoa física estrangeira. O prazo de validade da autorização emitida pelo INCRA é de trinta dias, no qual deverá ser lavrada a escritura. Caso o adquirente não seja proprietário de outro imóvel com área não superior a três módulos, constarão da escritura, sua declaração nesse sentido e sua responsabilidade.

A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis. Outro ponto de destaque, as pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada município, de mais de dez por cento da superfície do município. Ficam excluídas dessas restrições as aquisições de áreas rurais inferiores a três módulos ou quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

3.2.1.1.2 Pessoa jurídica
Pessoa jurídica, segundo Diniz (2003, v.1, p. 206), “é a unidade de pessoas naturais ou de patrimônios, que visa à consecução de certos fins, reconhecida pela ordem jurídica como sujeito de direitos e obrigações”.

Quanto às funções e capacidade, as pessoas jurídicas são de direito público, interno ou externo, e de direito privado (art. 40, Código Civil/02). Quanto à estrutura, dividem-se em associações, sociedades e fundações. No aspecto de nacionalidade, as pessoas jurídicas são nacionais estrangeiras.

São figurantes na qualidade de representantes nos negócios jurídicos, por analogia do art. 12 do Código de Processo Civil:
a) a União, os Estados, o Distrito Federal e os territórios por seus procuradores;
b) o Município, por seu Prefeito ou procurador;
c) a Massa falida, pelo Síndico;
d) a herança jacente ou vacante, pelo curador;
e) o espólio, pelo inventariante;
f) as pessoas jurídicas, por quem os respectivos estatutos designarem, ou não os designando, por seus diretores;
g) as sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens; 
h) a pessoa jurídica estrangeira, pelo gerente, representante ou administrador, de sua filial, agencia ou sucursal aberta ou instalada no Brasil.
I) o condomínio, pelo administrador ou síndico. 

   Na qualificação de pessoa jurídica deverá constar a sede social e o número de inscrição no CNPJ. Na qualidade de parte, a regularidade da representação da pessoa jurídica será através de certidão atualizada da Junta Comercial ou do Órgão onde tiver sido registrado o ato constitutivo, por exemplo, da certidão do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na hipótese de associação. Deve-se qualificar o respectivo representante da pessoa jurídica.

Quando a compra e venda envolver como parte uma pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil. As pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil somente poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, aprovados pelo Ministério da Agricultura e vinculados aos seus objetivos estatutários.

3.2.1.2 Objeto lícito, possível e determinado

A coisa é elemento essencial na escritura pública de compra e venda, podendo ser objeto todas as coisas que não estejam fora do comércio, portanto, excluídos os imóveis que são legalmente inalienáveis. O objeto, como estabelece o inciso II do art. 104 do Código Civil atual, deve ser lícito, possível, determinado ou determinável.

O conteúdo do negócio jurídico retratado na escritura pública deve ser lícito, dentro dos ditames legais, bem como não contrariando os bons costumes, à ordem pública e à moral. Sendo objeto ilícito, o negócio será nulo.
Não há maior indagação em saber que o objeto também tem que ser possível, física e juridicamente. Não pode ser vendida a herança de pessoa viva (art. 426, Código Civil/02).

Além disso, o objeto deve ser determinado ou, ainda, suscetível de determinação, pelo gênero e quantidade, sob pena de nulidade na venda de coisa incerta, caso não seja determinado pela escolha. 

A venda de coisa alheia será considerada nula, pois não se vende a coisa que não lhe pertence. Mas exceções ocorrem, já que é possível a venda de coisa alheia quando o vendedor venha a tornar-se proprietário, antes que o comprador sofra evicção. Caso as partes saibam que a propriedade é alheia, o negócio não prevalecerá como compra e venda, mas como promessa de fato de terceiro, pois se promete a anuência do proprietário para vender ao adquirente o objeto (art. 439, Código Civil/02).
 

• Forma

Em geral, a forma de manifestação de vontade que prevalece para a realização de negócios jurídicos é a livre, disciplinada pelo Código Civil no seu art. 107. 

Para a realização de negócio jurídico envolvendo a aquisição de bem imóvel, pode ser exigida determinada forma de manifestação de vontade, como previsto no art. 108 do Código Civil, estudado anteriormente.

Quando a lei exige determinada forma, em especial por instrumento público, como substância do ato, como adverte o Código de Processo Civil, em seu art. 366, nenhuma outra prova irá supri-la.
   

• Manifestação da vontade

As partes que integram a escritura pública devem anuir na realização do negócio jurídico da compra e venda, de forma expressa ou tácita, mas sem imposição de quaisquer vícios de consentimento, como erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão, ou ainda, simulação e fraude contra credores.  

Quando da manifestação de vontade na lavratura do ato negocial, se algum dos comparecentes não puder ou não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo (art. 215, §2º, Código Civil/02). É de boa técnica, na hipótese das partes e demais comparecentes não puderem assinar o ato no mesmo momento, mencionar ao lado de sua assinatura a data e hora do lançamento. Uma só pessoa pode assinar por diversas, mas há de ser idêntico o interesse delas, pois do contrário, devem intervir tantas pessoas quantos sejam individualmente com interesses opostos e ainda em relação às impossibilidades de assinar, inclusive por não saber.

Na ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda, caso a parte não saiba a língua portuguesa e o Tabelião não entenda o idioma em que se expressa, o §4º do art. 215 do Código Civil determina que compareça tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, atuará outra pessoa capaz, com idoneidade e conhecimentos bastantes, a juízo do Tabelião.

 Além disso, não sendo a parte solicitante conhecida do Tabelião, nem puder identificar-se através de documento, participarão do ato, atestando sua identidade, pelo menos duas testemunhas, devidamente identificadas.

Se na escritura pública de compra e venda entre ascendente e descendente existir a figura de um descendente absolutamente incapaz, a sua anuência será praticado através de alvará judicial.

Na lavratura de escritura de compra e venda de imóvel entre ascendente e descendente, o correto será o Tabelião exigir o comparecimento de todos os interessados na lavratura da escritura pública, inclusive todos os anuentes, sob pena do ato ser anulável, como afirma o art. 496 do Código Civil atual,in verbis: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”.

Todavia, caso não tenha a anuência de algum descendente, na hipótese do ato ser lavrado, o mesmo é um ato anulável, ou seja, pode ser convalidado, produz efeitos até que decretada sua invalidade, bem como a ação anulatória está sujeita a prazo decadencial, e o ato não será invalidado se o preço pago for real e justo. O Tabelião deve praticar o ato, lançando na escritura a existência do vício e a advertência do risco que correm as partes, conforme Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Tabelião do Segundo Ofício Extrajudicial de Teresópolis, Estado do Rio de Janeiro (Compra e venda de imóveis de ascendente para descendente. Breves anotações sobre a atuação notarial e registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1443, 14 jun. 2007. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10010).  

   Assim, a escritura lavrada à qual não compareceram os anuentes terá eficácia, ou seja, aptidão para produzir efeitos, consistentes na transmissão da propriedade pelo registro (art. 1.245, Código Civil/02). Mas essa escritura de compra e venda será averbada no Registro de Imóveis, aguardando a anuência do descendente ou o lapso do prazo decadencial.  Ressalta-se que a anuência pode ser posterior (art. 176, Código Civil/02), sendo o ato validado. Poderá então o registrador imobiliário, à vista da escritura pública de anuência, promover o cancelamento jurídico da averbação anterior, restando validado o negócio. É o que determina o art. 220, do Código Civil de 2002: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que possível, do próprio instrumento.” Nesse sentido, Diniz (2008, p. 243) alerta que, para a lavratura de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel, a outorga uxória ou marital somente poderá ser dada por instrumento público. Registre-se que, tratando-se das exceções à exigência da escritura pública para a compra e venda de imóveis, também a anuência poderá se formalizar por instrumento particular, quando então o Oficial Registrador exigirá o reconhecimento da firma dos anuentes (art. 221, inc. II, Lei n.º 6.015/73).                         

Dessa forma, decorridos dois anos do registro, terceiro adquirente de boa-fé deverá ter resguardados seus direitos, averbando-se no registro imobiliário a inexistência de ajuizamento de ação anulatória após o prazo de dois anos, mediante apresentação de certidões dos distribuidores do local de residência dos contratantes e da situação do imóvel, com o que se fortalecerá a segurança jurídica. Tal prazo decadencial não corre contra os incapazes de que trata o art. 3° do Código Civil (art. 198, I, e 208, ambos do Código Civil/02). Mas, como afirmado retro, a anuência dos incapazes pode ser obtida mediante autorização judicial. Portanto, o Tabelião e o Registrador não devem recusar a prática de atos relativos à venda direta de ascendente a descendente sem a anuência exigida pelo art. 496 do Código Civil.

• Elementos acidentais

• Cláusula resolutiva

 

Na escritura pública de compra e venda de imóvel existe a possibilidade do uso da cláusula resolutiva, pela qual as partes contratantes estipulam que a compra e venda se desfaça, na hipótese de um deles faltar com as suas obrigações.

A cláusula resolutiva, assim chamada pelo novo Código Civil, ao contrário do Código de 1916 que a chamava de condição resolutiva, pode ser expressa ou tácita. A cláusula resolutiva expressa, como informa o art. 474 do Código Civil vigente, opera de pleno direito, portanto, as partes estipulam na escritura pública que o desatendimento de qualquer de suas cláusulas autoriza a sua resolução. Souza (2010, p. 71) adverte que essa cláusula autoriza a parte a considerar resolvido o contrato em face do inadimplemento. Aplica-se o princípio dies interpellat pro homine.                                                                                             

Quanto à cláusula resolutiva tácita, presente nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, depende de interpelação judicial. Assim, não presente expressa cláusula resolutiva, o contratante prejudicado deve notificar a parte inadimplente acerca de sua decisão de resolver o contrato. Parizatto (2011, v.I, p. 293) explica que nesse sentido, a chamada cláusula resolutiva tácita “dependerá de interpelação judicial para constituir a parte inadimplente em mora e assim operar-se a rescisão”. Há presunção legal de que os contratantes fizeram constar, tacitamente, cláusula dispondo que o lesado pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos.

O contratante que tenha cumprido a sua obrigação pode pedir ao inadimplente a resolução do contrato, ou exigir-lhe o cumprimento, requerendo, nas duas hipóteses, indenização por perdas e danos. Ainda que complementada a obrigação, cumulam-se as perdas e danos.

O Enunciado 31 do Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal: “As perdas e danos mencionadas no art. 475 do novo Código Civil dependem da imputabilidade da causa da possível resolução”.     

No julgamento por parte da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, processo n.º 200812392, proveniente da Comarca de Piracicaba, tendo como Relator José Marcelo Tossi Silva, em 14/04/2008, bem como publicado no D.J., de 28/04/2008, envolvendo cancelamento de registro de cláusula resolutiva, consistente em pacto comissório, assim teve sua ementa redigida:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Procedimento administrativo em que  pretendido o cancelamento de registro de cláusula resolutiva expressa, consistente em pacto comissório, em razão da quitação- Emissão de notas promissórias representativas das parcelas do preço da compra e venda devidas pelo comprador – Declaração de quitação emitida por parte dos vendedores que foi acompanhada da restituição, ao comprador, das notas promissórias vinculadas ao contrato – Restituição das notas promissórias que indica solidariedade entre os credores e confere presunção de quitação em relação ao devedor – Eventual litígio que deve ser solucionado em ação própria – Recurso provido para que seja promovido o cancelamento do pacto comissório.  

Como pode ser constatado na ementa, a ausência da assinatura de um vendedor na declaração de quitação não impede o cancelamento do registro de pacto comissório, porque a presunção de quitação do preço, além de constar na declaração firmada pelos demais vendedores, decorre de restituição aos devedores das notas promissórias vinculadas ao contrato de compra e venda de imóvel, o que faz presumir a solidariedade ativa e quitação do preço que representam. Muito bem destacado no art. 324 do Código Civil, quando ocorre a entrega do título ao devedor, presume-se o pagamento. 
Junqueira (SILVA, Ulysses (coord.), 2004 p. 70) cita que a cláusula de pacto comissório pode ser inserida, pelas partes, na escritura de compra e venda de bem imóvel, com supedâneo nos arts. 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do Código Civil atual.
 

• Cláusula “constituti’

Na escritura pública de compra e venda de imóvel figura a cláusula constituti, a qual consiste na declaração do vendedor de assegurar ao comprador a transferência da posse do imóvel vendido, mesmo que não entregue o bem. O vendedor detém o bem em nome do comprador, ou seja, detém a posse direta do imóvel, enquanto o comprador possui a posse indireta. 

Souza (2010, p. 75) lembra que o constituto possessório estava presente no Código Civil de 1916, como no art. 494, inc. IV, referente à forma de aquisição da posse, ou no art. 520, inciso V, quanto à perda da posse, mas não recepcionado  no presente Código. 

Tem uso restrito às escrituras públicas de compra e venda, abrangendo, logicamente os contratos do mesmo gênero, mas não está extirpado do mundo jurídico. Ela não se presume, devendo constar expressamente da escritura.

• Outros elementos integrantes da escritura pública de compra e venda

 

• Individualização do imóvel

É importante que o Tabelião faça a minuciosa individualização do imóvel, com todas as características, número da matrícula no Registro de Imóveis, lugar, características e confrontações. 

A escritura pública de compra e venda trará em seu corpo a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, nomes dos confrontantes, área, designação cadastral, se houver, logradouro e número, se urbano, ou denominação, referindo-se a imóvel rural, assim como, em se tratando de terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, identificação da quadra e a distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima (arts. 176 e 225, Lei n.º 6.015/73). Se o imóvel rural estiver sujeito ao georreferenciamento, a identificação do mesmo se dará de acordo com o memorial descritivo correspondente.

Na escritura relativa ao imóvel urbano a qual a descrição e a caracterização constem no Registro de Imóveis, o instrumento consignará, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro Imobiliário, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado, e os documentos e certidões mencionados no art. 1º do Decreto n.º 93.240/86. 

Na caracterização de imóvel rural, já submetido ao georreferenciamento, cuja descrição e caracterização constem da Certidão do Registro de Imóveis, o instrumento público poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóvel, sua localização, confrontações gerais, cidade, Estado.

  O título de aquisição do alienante, mencionando-se a natureza do negócio, o instrumento, o valor, número do registro e o Serviço de Registro de Imóveis. 

• Certidões do imóvel

 

E requisito essencial para a lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel a apresentação da certidão da matrícula do imóvel, a qual será pedida diretamente no Registro de Imóveis da competência territorial sobre o imóvel objeto da negociação.

Através dessa certidão, que deve ser atualizada, pois tem prazo de validade de trinta dias, é que se verifica se o imóvel está livre de ônus, tais como hipoteca, penhora, etc. 

Também é praxe solicitar a certidão negativa de imposto da Prefeitura, o comprovante de pagamento do IPTU corrente e, caso o imóvel seja um apartamento, ou conjunto comercial, deverá ser apresentada a certidão de quitação de débitos condominiais assinadas pelo síndico, ou declaração do alienante, sob as penas da lei, da inexistência de débitos.

Se o imóvel for rural, também será apresentado o DARF de pagamento dos últimos cinco ITRs, ou certidão negativa expedida pela Receita Federal, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, e Certidão Negativa do IBAMA.  

• Certidões pessoais

 

Para a lavratura da escritura pública de compra e venda, são exigidos determinados documentos pessoais dos vendedores, a saber:

a) certidões negativas de ações dos distribuidores cíveis, retiradas nos Distribuidores da Comarca dos vendedores. São certidões para saber da existência ou não de execução, falência ou recuperação judicial;
b) certidão negativa de execução fiscal, tanto municipal quanto  estadual, no período de dez anos anteriores;
c) certidão negativa de protesto dos últimos cinco anos, fornecida pelo Tabelionato de Protesto do domicílio dos vendedores;
d) certidão negativa da justiça do trabalho;   
e) certidão negativa da justiça Federal.
Tratando-se de pessoa jurídica, figurante na escritura pública como vendedor, os documentos exigidos são:
a) fotocópia do Contrato Social da empresa, acompanhada das alterações relativas à administração;
b) fotocópia autenticada da inscrição de CNPJ;
c) certidão negativa de débitos do INSS;
d) certidão negativa de débitos da Receita Federal.
 

• Imposto sobre transmissão de propriedade “inter vivus”

No exercício de sua função delegada, o Tabelião de Notas, antes de lavar a escritura pública de compra e venda de imóvel, urbano ou rural, deve verificar a regularidade da prova de pagamento do imposto de transmissão.

A prova do recolhimento do imposto de transmissão, decorrente de ato formalizado em escritura pública ou equivalente, consistirá na certificação, feita pelo Notário, no próprio instrumento, de que o imóvel foi submetido à avaliação fiscal e que o imposto foi pago ou exonerado. O valor recolhido deve ser mencionado na escritura, além dos dados do comprovante de quitação, como data, banco, número d autenticação mecânica.

As inexigibilidades tributárias por imunidade, não-incidência e isenção ficarão condicionadas ao seu reconhecimento pelo órgão arrecadador competente, no caso, pela Secretaria Municipal, através do setor de tributação. 

Havendo dúvida sobre o recolhimento do tributo, o Oficial diligenciará a fim de obter segurança quanto à sua procedência ou, se for o caso, submeterá a matéria à apreciação do Juiz Diretor do Foro, nas comarcas do Interior, ou ao Juiz dos Registros Públicos, na Capital.

É evidente que o mesmo Tabelião deve verificar a regularidade das certidões fiscais, a regularidade do pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR), quando de transmissão de imóvel rural, além de verificar se os vendedores estão quites com a Previdência Privada. A mesma exigência compete ao Oficial de Registro de Imóveis.

• Venda “ad mensuram” e venda “ad corpus”

 

Trata-se de venda “ad mensuram” quando as partes estão preocupadas em vender e comprar determinada área, em virtude de sua dimensão. Como menciona Diniz (2008, p. 409), “a venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão.”

 Assim, na venda de um imóvel, caso seja estipulado o preço por medida de extensão, ou for determinada a respectiva área, mas, em ambos, não correspondendo às dimensões dadas, o comprador, conforme prevê o art. 500, do Código Civil, terá o direito de exigir o complemento da área ou, tornando-se impossível, o de exigir a resolução do contrato ou a redução do preço.

A presunção será juris tantum de menção enunciativa da área, se na venda ad mensuram for encontrada uma diferença inferior a um vinte avos, não passando de uma indicação aproximada do todo que é vendido, o que leva à conclusão de que o comprador não poderá exigir o complemento de área. Além disso, o ônus da prova na diferença para menos, inferior a um vinte avos, caberá ao comprador.

Todavia, sendo a área encontrada maior do que a indicada no título, ignorando o vendedor a sua medida exata, o comprador poderá complementar o preço ou devolver o excesso de área. 

A venda ad corpus está disciplinada no art. 500, §3º, do Código Civil atual. Rodrigues (2004, v.3, p.167) lembra que a venda é ad corpus quando as partes estão interessadas na venda e compra de coisa certa e discriminada, sem que a extensão seja relevante para o consentimento.

Na venda ad corpus o vendedor transfere o imóvel como corpo certo e determinado, o que acarreta dizer que o comprador não poderá exigir o complemento da área nem a devolução do excesso. Quando é utilizada a expressão mais ou menos em uma escritura pública, apesar de ser de péssima técnica notarial, quer dizer que a referência é enunciativa e a venda “ad corpus”.   

Tanto na venda ad mensuram,quanto na venda ad corpus, o prazo decadencial do direito de exigir complemento de área, de reclamar resolução do contrato ou abatimento do preço é de um ano, contado a partir da data do registro.

Na venda ad mensuram, cabe ao comprador a ação 
ex empto, pela qual reclama do vendedor a complementação da área e, como informa Jones Figueirêdo Alves (TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 418), não sendo isso possível, o de promover a resolução do contrato através de ação redibitória ou requerer o abatimento do preço, o que se dá através da ação quanti minoris.

• Evicção

 

A evicção vem a ser a perda da coisa, por força de decisão judicial, baseado em fato jurídico anterior, conferido ao verdadeiro proprietário, cujo ônus sobre a coisa é reconhecido em juízo. Ocorre nos contratos onerosos, inclusive na escritura pública de compra e venda de imóvel, onde o alienante responde pela evicção, mesmo que seja adquirida em hasta pública. Está prevista a partir do art. 447 do Código Civil de 2002.
Jones Figueirêdo Alves ( TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 373) ensina que a evicção “tem o mesmo escopo teleológico de proteção ao adquirente, como acontece os vícios redibitórios […] referindo-se, porém, a um defeito jurídico relativo ao negócio celebrado”. As partes envolvidas na relação em conflito são o evictor (terceiro prejudicado e reivindicante), o evicto (adquirente lesado), e o alienante, responsável pela transmissão do bem ou direito reivindicado e que responde pelos riscos da evicção.  Entre as condições para que a responsabilidade pela evicção se configure temos: a) onerosidade da aquisição; b) sentença judicial; e, c) chamamento à autoria, pelo fato da sentença judicial, para caracterizar a responsabilidade do adquirente, necessita da oportunidade de que participe da lide.  Como destaca Diniz (2010, p. 380), a responsabilidade do alienante é pleno iure, ocorrendo evicção em contrato oneroso translativo de domínio e posse, o que não acontece na privação da coisa adquirida a título gratuito, já que não existe diminuição em seu patrimônio.

Presente nos contratos bilaterais, pois todos são onerosos, a prestação de uma das partes é motivada pela prestação da outra parte.

Na abordagem da evicção, Rodrigues (2004, v.3, p. 114) entende que:

Para que a responsabilidade pela evicção se configure é mister que o contrato donde provém o direito do evicto tenha sido feito à título oneroso, e ainda que a evicção derive da sentença judicial, proferida em processo em que o alienante tenha ampla participação, por haver sido chamada à  autoria.

As partes figurantes podem convencionar cláusula expressa para reforçar, diminuir ou até mesmo excluir a responsabilidade do alienante pela evicção. Não dispondo sobre a evicção, presume-se que tal garantia está assegurada para o adquirente.

Na existência de cláusula de exclusão da garantia, sendo do conhecimento do risco de evicção pelo evicto, o adquirente está isento de responsabilidade. Contudo, do exposto na parte final do art. 449 do Código Civil, na existência cláusula de exclusão da garantia, sem que o adquirente tenha assumido o risco da evicção a ele informado, terá o direito de reaver o preço que desembolsou.

O art. 199 do Código Civil, em seu inciso III, determina que não  ocorre  prescrição, se pender a ação de evicção, imposta como condição suspensa. Resolvendo o destino da coisa evicta, o prazo prescritivo volta a correr. 

Ocorrendo a evicção total da coisa, o evicto tem direito de reclamar a restituição do preço pago, mais juros legais e correção monetário, exceto convenção em contrário, podendo englobar despesas dos contratos e prejuízos resultantes da evicção e, se for o caso, custas judiciais e honorários do advogado contratado, em virtude do litígio.

O preço deve ser avaliado na época em que evenceu a coisa.
“CIVIL – INDENIZAÇÃO – EVICÇÃO. 1 A orientação jurisprudencial desta Terceira Turma é no sentido de que, pela perda sofrida, tem o evicto direito à restituição do preço, pelo valor do bem ao tempo em que dele desapossado, ou seja, ao tempo em que se evenceu (REsp 132.012-SP, Rel Min. WALDEMAR ZVEITTER, DJ 24.5.1999). Recurso Especial conhecido e provido para que o pagamento se faça pelo preço do imóvel do tempo da evicção, devidamente corrigido” (AC 3 Turma do STJ, no REsp. 748.477-RS, rel. Min. Sidenei Beneti,  j. 03-11-09, DJ 25-11-09)

“Indenização – Perdas e danos – Evicção. Perdida a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente./ Não constitui reparação completa a simples devolução do que foi pago, ainda que com correção monetária” (Ac. 3º Turma do STJ, no REsp, 248.423-MG, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 27-04-00, DJU 19-06-00, p. 146).

Na evicção parcial, sendo considerável a perda de parte material ou ideal do bem, ou limitação no direito de propriedade, o adquirente pode optar entre a rescisão do contrato ou abatimento no preço proporcional à parte subtraída de seu domínio.

De acordo com o Enunciado 29 do Conselho da Justiça Federal: “a interpretação do art. 456 do novo Código Civil permite ao evicto a denunciação direta de qualquer dos responsáveis pelo vício”.

Ressalta-se o fato de que o adquirente não pode demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa, tendo somente direito de reaver o preço que desembolsou, se vier a perder.  
Portanto, a evicção só acontece quando a sentença definitiva tiver negado ao adquirente o direito à coisa.
 

• Vícios redibitórios

Os vícios redibitórios, conforme exposto no art. 441 do Código Civil de 2002, são defeitos existentes na coisa objeto de contrato oneroso, mas ocultos à diligência do adquirente, tornando-a imprópria ao uso ou, ainda, que lhe diminua a utilidade ou o valor, dando motivo para a ação redibitória para a rejeição da coisa e a devolução do preço pago ou a ação estimatória (actio quanti minoris) para a restituição de parte do preço (art. 442, Código Civil/02).

Os requisitos para que se configure vício redibitório são: a) cosa imóvel adquirida em virtude de contrato comutativo ou de doação onerosa. O defeito deve existir no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda. Dessa maneira destaca Rodrigues (2004, v.3, p. 110) em sua magnífica obra jurídica, pois se o defeito existir em momento posterior a tradição da coisa, o prejuízo é arcado pelo adquirente, seu novo dono; b) defeito prejudicial à utilização da coisa ou determinante da diminuição de seu valor. No caso do defeito ser de pouca relevância, não há motivo para resolver o negócio ou o abatimento de preço; e, c) vício oculto.

Ao abordar os vícios redibitórios, Jones Figueirêdo Alves (TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p.) explica a alternativa legal à rejeição da coisa, da seguinte forma, in verbis:

A lei confere uma segunda alternativa de proteção ao prejudicado, presente o vício redibitório. Pode o adquirente, em vez de redibir o contrato, enjeitando a coisa, postular o abatimento do preço pago, conservando o bem, mediante a ação estimatória ou actio quanti minoris (ação de preço menor). Trata-se de ação edilícia como também é denominada a ação redibitória.
    
Na hipótese do alienante conhecer o vício ou defeito da coisa, agindo de má-fé, restituirá a coisa imóvel, com acréscimo de perdas e danos, porém, agindo de boa-fé, já que desconhecia o vício, restituirá apenas o valor recebido e os das despesas contratuais. Diniz (2010, p. 377) ensina que “há presunção legal do alienante por vício redibitório, mesmo que seja por ele ignorado”. Somente existindo cláusula expressa prescrevendo a irresponsabilidade do devedor por defeito oculto por ele desconhecido, é que haverá exclusão de responsabilidade. 

Ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, decorrente do vício oculto existente quando da entrega da coisa, a responsabilidade do alienante subsistirá, restando ao adquirente exercer o direito à ação redibitóra.

Em termos de prazo, de acordo com o art. 445 do Código Civil, não exercendo o direito à redibição ou o abatimento do preço dentro do prazo de trinta dias, contado da entrega da coisa imóvel, o adquirente decairá desse direito.

Contudo, tratando-se de móvel já na posse do adquirente, o prazo será contado pela metade. Agora, quando o vicio no imóvel só for conhecido pelo adquirente em momento ulterior, conta-se o prazo de um ano, a partir do momento que tiver conhecimento do vício.  

Do exposto, entende-se que a lei permite ao adquirente da coisa defeituosa o direito de recusá-la, percebendo o preço pago, ou conservá-la, reclamando o abatimento do preço. Mas, optado pela via judicial, não pode o autor desistir para utilizar outro meio.

  

• CLÁUSULAS ESPECIAIS QUE PODEM FIGURA NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

Na lavratura da escritura de compra e venda de imóvel podem ser incluídas cláusulas especiais, estas disciplinadas no Código Civil vigente. Essas cláusulas não tiram a essência da compra e venda, mas como ressalta Souza (2008, p. 89), alteram sua fisionomia, cujos pactos subordinam os efeitos do contrato a evento futuro e incerto, condicionando o negócio.

Quanto à incidência dessas cláusulas especiais da compra e venda, especificadas no Código Civil em seção autônoma do capítulo de compra e venda, Rodrigues (2004, v.3, p. 185) alerta que, “se ainda excepcionalmente se pode ouvir falar em pacto de preferência ou em lex comissoria, quase ninguém recorrerá a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador”. A própria escassez de julgados sobre a matéria demonstra a rara utilização dessas cláusulas especiais de compra e venda nos dias de hoje.

A compra e venda de imóvel envolve despesas de alto valor, dificultando que alguém recorra a esse negócio, para desfazê-lo em breve.

• Da retrovenda

 

A retrovenda é uma cláusula especial à escritura pública de compra e venda, de natureza acessória, em que o vendedor da coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la dentro do prazo decadencial de três anos, desde que restitua o preço recebido e reembolse as despesas do comprador, ainda que realizadas com a sua autorização escrita ou decorrente de benfeitorias necessárias. A retrovenda, chamada de pactum de retrovendendo, é pacto adjunto à compra e venda, sendo cláusula especial e resolutiva, estando disciplinada no art.505 e ss. do Código Civil Brasileiro atual.

Rodrigues (2004, v.3, p. 187) menciona dois pressupostos da retrovenda no  direito brasileiro: a) que a cláusula incida sobre bem imóvel; b) que o exercício do retrato ocorra no prazo máximo de três anos, sob pena de caducidade. Mesmo que as partes estabeleçam um prazo maior, considera-se como não escrito o excesso, reduzindo-o para ao máximo de três anos. Portanto, esse prazo é decadencial, ininterrupto, correndo inclusive contra o incapaz.

Destarte, quem comprar imóvel em que incida o pacto adjeto de compra e venda, adquire propriedade resolúvel, e como destaca Souza (2008, p. 90), “a aquisição é condicional; se o vendedor exercitar o direito de retrato, resolver-se-á também posterior alienação do adquirente para terceiro.”
O art. 1.359 do Código Civil Brasileiro define a propriedade resolúvel como, verbis:

“Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência,e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem possua ou detenha”.

A venda fica sob condição resolutória. O comprador torna-se proprietário com todos os atributos dessa qualidade, mas a sua propriedade pode desaparecer, desde que se realize a condição resolutória, que é o resgate pelo vendedor. Este por sua vez, é proprietário sob condição suspensiva, pois o seu direito está em suspenso, dependendo da realização da condição, que é a restituição do preço e seus acessórios. Inclusive, o vendedor pode reivindicar a propriedade dos adquirentes posteriores.

Maria Helena Diniz e Silvio de Salvo Venosa defendem a corrente doutrinária contrária à cessão do direito de resgate por ato inter vivos, pois é um direito personalíssimo do vendedor, sendo autorizada sua cessão somente no direito sucessório. Tal opinião era compartilhada pelo saudoso Washington de Barros Monteiro. Mas a proibição é imposta pelo próprio dispositivo legal.

Esse direito de retrato pode ser cessível e transmissível a herdeiros e legatários, como expõe o art. 507, do Código citado, além de ser exercido contra terceiro adquirente.

 Jones Figueirêdo Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 422) comenta que após o prazo decadencial de resgate, sem que o vendedor o exercite, terá por irretratável o negócio de compra e venda, deixando a propriedade de ser resolúvel. 

Recusando-se o comprador a receber a quantia devida, o vendedor a depositará em juízo, pois assim garante o direito de resgate. Esse depósito judicial é o procedimento do vendedor para reaver o imóvel vendido. Mas se verificada a insuficiência do depósito judicial, portanto, não tendo o resgatante aproveitado o benefício da complementação do depósito, a insuficiência ou a não complementação retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do resgate.   

Pode ocorrer o direito de retrato decorrente da retrovenda pactuada por condôminos, investidos em igualdade no direito de reaver a coisa vendida, cuja cláusula prevalecerá em favor de quem haja efetuado o depósito integral. 
Essa cláusula é de pouco uso, pois é mais útil e econômico a utilização do compromisso de venda e compra.

• Da preempção ou preferência

 

A preempção ou preferência é a cláusula especial, de caráter acessório, que impõe ao comprador de coisa móvel ou imóvel de oferecê-la, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, ao vendedor, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições com terceiro, na compra, tanto por tanto. A preempção está disciplinada a partir do art. 513 do Código Civil de 2002.

Mas o vendedor, segundo explica Diniz (2008, p. 417), não está obrigado a esperar a notificação por parte do comprador a respeito da pretensão de vender o bem imóvel. Para tanto, o vendedor pode se antecipar,  intimando, judicial ou extrajudicialmente, o comprador, demonstrando a intenção de valer-se de seu direito de preferência, visando readquirir o imóvel vendido.

Rodrigues (2004, v.3, p. 191) assinala os requisitos necessários para o exercício do direito de prelação, quais sejam:

a) a vontade do comprador de vender o imóvel, pois é o que interessa nesse estudo. Não existindo o desejo de venda, permanecendo o comprador com o bem, ninguém poderá forçá-lo a vender esse bem; b) o desejo do vendedor em readquirir o bem, pagando o preço ajustado, sob pena de perder o direito de preferência; e, c) que esse direito seja exercido em determinado prazo, o qual é contado a partir do momento em que o devedor houver afrontado o credor, como exposto no art. 516 do Código Civil de 2002.   

O direito de prelação, tratando-se de imóvel, não poderá exceder ao prazo de dois anos, pois o transcurso in albis desse prazo importará na possibilidade de venda para terceiro. Porém, caso não exista prazo estipulado, o direito de preferência, quando envolver imóvel, será exercido nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Pode-se afirmar que o exercício o direito de preferência, no prazo ajustado ou no prazo legal, este quando ausente a estipulação de prazo convencional, é um ato complexo, pois não é suficiente a pretensão manifesta do vendedor em readquirir a coisa vendida, pelo preço ou em condições iguais, mas sim que, no termo fixado, seja pago o preço do imóvel, sob pena de perda do direito de preempção.
[…] Direito de preempção u perdas e danos. Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário. Cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos. Art.33, Lei n. 8.245/91 (STJ, 5º T., REsp. 130.008/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca,DJ, 15-9-1997). 

Preempção. Exercício do direito. Distinção entre preço para depósito e preço para pagamento. Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a se depositado pelo comprador, quando afrontado, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito de conceituação, distingui-se depósito do preço, como manifestação da preferência na pré-compra, e pagamento do preço na compra e venda definitiva, neste incluindo-se os acessórios ao preço e a correção monetária do valor do depósito (STJ, 3º T., REsp. 2.223/RS, Rel. Min. Gueiros Leite, DJ, 17-10-1990).
 
Na estipulação do direito de preferência em favor de condôminos, ele será exercido em seu todo, dentro de prazo certo, já que se refere a um direito indivisível. Nesse contexto, como menciona a parte final do art. 517 do Código Civil, sendo o prazo perdido ou não exercido por um deles, os outros poderão utilizá-lo sobre a totalidade da coisa imóvel preempta, mas nunca na proporção do quinhão. Contudo, bem destacado por Pereira (2003, v.III, p. 218), quando a aquisição ocorrer em decorrência de compra de quotas ideais de diversos condôminos, sendo especificado em cada uma o direito de preferência na reaquisição, a preferência poderá ser exercida pro parte.

Quando o comprador alienar o imóvel, sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, responderá por perdas e danos.  Jones Figueirêdo Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz, 2010, p. 427) explica que desatendida 
a preferência, “sujeita o comprador que a alienou a coisa ou deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, não resolvendo, como no direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente”. O adquirente também responderá solidariamente por perdas e danos, caso proceda de má-fé.

O direito de preferência não pode ser cedido por ato inter-vivos, nem passar para os herdeiros, pois se trata de direito personalíssimo, portanto, intransmissível. Souza (2008, p. 92) destaca que a venda em que aparece a respectiva cláusula de preferência é considerada pura e simples, já que nada a condiciona, restando plena a propriedade do adquirente.

Vejamos algumas diferenças apontadas por Rodrigues (2004, v.3, p. 192) entre o pacto de preempção e a retrovenda: a) no pacto de preferência ocorre nova aquisição pelo vendedor originário ao comprador, também originário, o que não existe na retrovenda, já que o negócio primitivo se resolve; b) a cláusula de preferência ou de preempção não incide somente sobre bem imóvel, ao contrário da retrovenda; c) no pacto de preferência o preferente só comprará o imóvel se o proprietário quiser vendê-la e pelo preço alcançado no mercado, mas na retrovenda, o vendedor tem o direito de reaver a coisa, caso queira, pelo preço que a vendeu; d) a cláusula de preempção não é uma condição suspensiva, nem resolutiva, ou seja, não suspende a plena aquisição do domínio pelo comprador, nem faz resolver a venda, o que já ocorre com a cláusula de retrovenda; e) o direito de preferência não pode ser cedido e nem passar para os herdeiros, portanto, é personalíssimo, já da cláusula de retrovenda decorrem direitos transmissíveis.

Convém explicar que mesmo sendo tal cláusula inserida em escritura pública de compra e venda de imóvel, surgirá apenas direito obrigacional, sem repercussão no direito real, ou seja, ao preferente prejudicado resta pedir indenização por perdas e danos, mas não a anulação da venda a terceiro.

• Do pacto de melhor comprador

 

A cláusula do pacto de melhor comprador tem sua origem no direito romano, criada para socorrer aquele que, em situação de necessidade, vendia por preço baixo o imóvel de sua propriedade. Dessa forma, fazia-se constar essa cláusula, segundo a qual, o negócio anterior seria desfeito, à critério do vendedor, quando fosse mais vantajoso a outra oferta, a não ser que o próprio comprador se comprometesse a pagar o novo valor.                      

O Código Civil Brasileiro de 2002 omitiu-se em disciplinar o pacto de melhor comprador. Regulado pelo Código Civil anterior, de 1.916, em seus arts. 1.158 a 1.162, refere-se a cláusula especial na escritura pública de compra e venda, em que a mesma será desfeita se, em certo prazo, aparecer quem ofereça maior vantagem. 

Assim, submete-se a condição resolutiva, salvo se as partes estipulem expressamente a condição resolutiva. Nesse sentido, Rodrigues (2004, v.3, p. 195) salienta que a cláusula do pacto de melhor comprador  aponta para uma condição resolutiva do negócio, pois a compra e venda teria eficácia imediata. A vigência da cláusula era de um ano, prazo esse decadencial, não passível de interrupção ou suspensão.

Souza (2008, p. 94) afirma que, premido de circunstância de momento ou por necessidade atual, o vendedor seja levado a uma venda menos vantajosa, permitindo a lei que desfaça o negócio. É difícil imaginar que o comprador está disposto a rescindir o negócio porque alguém oferece melhor preço. 

É um instituto em desuso, pois acarreta a desvantagem da insegurança na compra do imóvel. Considera-se em vigor, apesar de pouca utilidade, com fulcro na intenção das partes e nos princípios gerais de regência dos negócios jurídicos.    

 

• DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

 

No sistema imobiliário brasileiro para transferir o domínio, o procedimento deve ser o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. Criou-se um sistema de individuação do imóvel, além de garantir a publicidade (princípio da publicidade) e segurança à circulação de bens imóveis. Essa publicidade permite verificar a situação jurídica do imóvel matriculado, inclusive quais os ônus incidentes. 

Nas preciosas palavras de Rodrigues (2004, v.3, p. 95), ao comentar a importância do registro da escritura pública de compra e venda de imóvel, in verbis: 

O fato de o registro se efetuar no cartório da circunscrição do imóvel e ser levado a efeito na folha de matrícula do imóvel; o fato de os Livros serem públicos, representando publicidade desse tipo de negócio; o fato de o registro individuar o prédio, abolindo, dentro do possível, as eventuais confusões, constitui imensa vantagem e representa importante elemento de segurança, nesse campo das relações negociais.

O Código Civil de 1916, em seu art. 859, disciplinava que o domínio presumia pertencer à pessoa em cujo nome estava registrado, cuja presunção era legal, porém admitindo prova em contrário. O mesmo diploma não foi disciplinado no atual Código Civil, mas continua em vigor, inclusive, reverte o ônus da prova.

O Código Civil, em seu art. 1.245, especifica que a propriedade imóvel só será transferida entre vivos, após o registro do título no Álbum Imobiliário. É o caso do registro da escritura pública de compra e venda de imóvel.

Diniz (2008, p. 849) assevera que o registro dá proteção à propriedade, dando um diagnóstico preciso da situação do imóvel, seja na titularidade ou nos ônus reais que o gravam, quanto na publicidade (Princípio da Publicidade) dos dados registrais perante terceiros. O Oficial deve impor prévio exame da legalidade (Princípio da Legalidade), validade e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.

Se o escritura pública não for registrada no Álbum Imobiliário, o vendedor continua sendo dono do imóvel. O Princípio da Inscrição envolve todo assento feito no livro de registro imobiliário, abrangendo direitos sobre imóveis e fatos a estes concernentes, porém, o registro assegura somente os direitos inscritos. O amparo legal está nos artigos 167, incisos I e II, 168, 169, todos da Lei 6.015/73; e artigo 1.245 e §1° do Código Civil. O registro assegura a aquisição e o exercício do direito de propriedade. É o caráter constitutivo do registro imobiliário.

Assim, em matéria registral, no Brasil, o momento da translatividade do domínio da propriedade, urbana ou rural, ocorre com o efetivo registro no Fólio Real da circunscrição territorial competente (princípio da territorialidade), conforme arts. 167 e 169 da Lei n.º 6.015/73. A partir desse momento, em função da fé pública registral (Princípio da Fé Pública), presume-se que o direito real pertence à pessoa em cujo nome se registrou o imóvel. Mas, a fé pública, no sistema registrário pátrio, adota a presunção relativa, encontrando fundamento no art. 1.231 do Código Civil, onde “a propriedade se presume plena e exclusiva, até prova em contrário”.  Ela se aplica em todas as relações jurídicas, seja positivamente quanto à existência de direitos reais, ou negativamente.    

O Princípio da Disponibilidade está previsto na Lei nº 6.015/73, em seu art. 172, onde se exige que o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivus ou mortis causa, devem ser feitos no Registro de Imóveis, não somente para a constituição, transferência e extinção, ou para a sua validade perante terceiros, mas também para a sua disponibilidade.

O registro será eficaz a partir do momento em que se apresentar o título, aqui escritura pública de compra e venda, ao Oficial Registrador, e este promover a prenotação no protocolo (Livro n.º 1).  Outorgar-se ao primeiro que apresentar o título a prioridade erga omnes do direito (Princípio da Prioridade) e a preferência na ordem de efetivação do registro.

A Unitariedade, como princípio do Registro Imobiliário, encontra-se enunciada no artigo 176, §1°, inciso I, bem como no artigo 228, todos da Lei de Registros Públicos. Como cada imóvel individuado corresponde uma matrícula, consagra-se o princípio da correspondência entre a unitariedade da matrícula e a unidade do imóvel. Por exemplo, envolvendo vários imóveis na negociação, obrigatoriamente cada um terá matrícula própria. 

Cada imóvel terá matrícula própria (Princípio da Especialidade objetiva), o que leva a deduzir que cada imóvel terá uma matrícula com todas as características do imóvel, urbano ou rural, e do proprietário (Princípio da Especialidade Subjetiva), sendo nela relatado todo registro ou averbação que diga respeito à propriedade. 

Quando o Oficial do Registro entender que há exigências que necessitam ser sanadas para o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel, fará a indicação por escrito para o apresente que, não se conformando com a exigência, solicitará, através de requerimento, juntamente com a declaração de duvida, que seja remetido ao Juiz Corregedor da Comarca para dirimi-la (art. 198, Lei n.º 6.015/73). A dúvida levantada é um procedimento administrativo. O Oficial anotará a margem da prenotação do documento a suscitação de dúvida, em seguida, dará ciência ao apresentante da escritura pública para impugnar a respectiva dúvida, em juízo. Ainda que não seja impugnada a dúvida, ela será julgada por sentença, após manifestação do Ministério Publico. Se for a dúvida julgada procedente, serão devolvidos os documentos para a parte. Mas, se julgada improcedente, o apresentante do documento solicitará que se proceda ao registro, obedecendo ao numero de protocolo anterior.   

O Conselho Superior da Magistratura, em decisão de 03/08/2010, Processo n.º 990.10.091.260-7, da cidade de São Paulo, tendo como Relator Des. Munhoz Soares, publicado no D.J.E., de 18/10/2010, decidiu a suscitação de dúvida envolvendo a necessidade ou não de apresentação de certidão de casamento de anuente para averbação, decorrente da especialidade subjetiva, quando do acesso de escritura pública de compra e venda e cessão de direitos, assim se manifestando:
 
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Pretendido o acesso às tabuas do registro predial de escritura de venda e compra de direitos. Necessidade da apresentação da certidão de casamento do compromissário anuente para averbação, o qual é qualificado como casado, sem menção ao nome do cônjuge. Prévia averbação do nome de sua esposa, com as necessárias especificações subjetivas dela e do matrimônio, que se impõe, em respeito aos princípios de continuidade e de especialidade, para o ingresso do título. Demonstração do casamento que se impõe, seja por certidão do registro civil, seja por outra prova a ser produzida nas vias próprias. Inteligência do artigo 1543, parágrafo único, do Código Civil. Recurso não provido.

Como constatado, é necessário que se decline o nome de esposa, em escritura de compra e venda a despeito do Registro Imobiliário necessitar de determinação e especificação subjetiva da mulher e do regime e bens do matrimônio.   

E o Princípio da Continuidade, previsto no art. 195 da Lei n.º 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), determina quando deve ser aberta a matrícula, informando, in verbis: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza para manter a continuidade do registro”. Esse princípio goza de destaque no Registro de Imóveis, cuja missão é impedir o lançamento de qualquer ato de registro sem a existência de registro anterior que lhe dê suporte formal e a obrigar as referências originárias, derivadas e sucessivas. Ceneviva (2006, p. 456) adverte sobre as linhas traçadas pelo princípio da continuidade do registro, ao mencionar,in verbis: 

O princípio da continuidade percorre duas linhas: a do imóvel, como transposto para os livros registrários, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto, pelo sistema criado em lei.

Os livros utilizados pelo Registro de Imóveis estão previstos no art. 173 da Lei n.º 6.015/73, sedo eles: 

I –Livro n.º 1 – Protocolo – esse livro serve para o apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, exceto os apresentados para simples exame de cálculo (art. 174, Lei n.º 6.015/73).
II – Livro n.º 2 – Registro Geral – livro destinado à matrícula do imóvel e ao registro ou averbação de atos previstos em lei.
III – Livro n.º 3 – Registro Auxiliar – esse livro serve para o registro de atos, sendo da competência do Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado. 
IV – Livro n.º 4 – Indicado Real – livro que constitui o repositório de todos os imóveis a figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.
V – Livro nº 5 – Indicador Pessoal – livro dividido alfabeticamente, contendo os no­mes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, façam parte nos demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem.

Uma corrente doutrinária importante entende que a presunção de domínio prevista no art. 859 do antigo Código Civil é irreversível, em face do adquirente de boa-fé e a título oneroso, pois esse não pode ser burlado por circunstâncias que não podia conhecer da exatidão do registro. É o respectivo posicionamento doutrinário aplicado ao novo Código Civil, tendo o adquirente de boa-fé, na escritura pública onerosa, preservado de reivindicações de possíveis prejudicados, no qual o direito se converte em pedido de reparação por perdas e danos. Portanto, pela fé pública e força probante do Fólio Real, preserva-se o registro.  
Tornando-se nulo o registro, decretado judicialmente, nada impede que ele produza efeitos entre as partes ou em relação a terceiros. E nesse sentido prescreve o §2º do art. 1.245 do Código Civil vigente, afirmando que o adquirente continua dono do imóvel, enquanto não for decretada invalidade do registro, seguido do cancelamento. 

Outro detalhe importante diz respeito à solicitação do interessado que se retifique ou anule o registro quando não exprimir a realidade (art.1.247, Código Civil/02). O Oficial não tem legitimidade para propor ação ou para responder ação que invalide registro.

 

• CONCLUSÃO

Do exposto, pode-se afirmar que o Estado, no desenvolvimento de suas atividades, atribui ao Tabelião de Notas, ou Notário, nos termos do art. 236 da Constituição Federal de 1988, o exercício de função delegada para determinadas tarefas com grande repercussão nos negócios jurídicos. 

Constatou-se que o Tabelião, como profissional do direito no exercício de seu desiderato, está regulado pela Lei n.º 8.935/94, cuja Lei Ordinária regulamentou o art. 236 da Carta Magna, a qual determina que os serviços notariais sejam de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos. Os atos praticados pelo Notário são de direito material, porém, os atos de ingresso ou de disciplina são administrativos, vinculados ao Poder Público delegante. 

Mas como depositários da fé pública, percebe-se que o Tabelião exerce uma função adstrita aos preceitos da justiça, da igualdade, da segurança jurídica e outros valores institucionalizados. A fé pública do Tabelião não atribui somente o significado de representação exata e correta da realidade, mas também com conotação jurídica, pois fornece força probante atribuída pelo ordenamento, em determinados atos ou documentos.

   A importância do art. 108 do Código Civil vigente foi demonstrada na exigência da escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, estando nesse contexto, o instituto da compra e venda, mas desde que seja de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse patamar, a escritura publica passa a ser uma faculdade das partes envolvidas no negócio jurídico de compra e venda.

Teve destaque a abordagem dos elementos naturais de uma escritura pública de compra e venda, como a evicção, essa como espécie de garantia da entrega do imóvel, assim como o uso e gozo pelo adquirente, ou a proteção contra os defeitos ocultos da coisa chamados de vícios redibitórios. Ainda foram destacadas as cláusulas especiais à compra e venda que podem figurar na escritura pública, entre elas a cláusula da retrovenda, atribuindo ao vendedor de recobrar o imóvel, desde que restitua o preço, a cláusula da preferência ou preempção, esta quando o comprador vender o imóvel tem que primeiro oferecê-lo ao vendedor, ou a cláusula do paco do melhor comprador, a qual é desfeita quando aparece quem ofereça maior vantagem.

Conclui-se que a escritura pública lavrada por Tabelião de Notas, portanto, gozando de fé pública, desde que preencha os requisitos legais do agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, além da forma prescrita em lei, como estabelece o art. 215 do Código Civil, faz prova plena. Isso quer dizer que a escritura pública de compra e venda conduz esse negócio ao mundo jurídico, dando-lhe eficácia, força executiva e prevalência sobre os demais negócios e documentos e, principalmente, faz prova incontestável contra terceiros interessados.

 

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