SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO 2 OS LIMITES DE ATUAÇÃO DO PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE 3 EXCEÇÕES À COMPETÊNCIA TERRITORIAL 4 CONCLUSÃO
Palavras-chaves: Competência territorial. Exceções. Lei nº 6.015/73.
1 INTRODUÇÃO
O estudo em questão aborda como é estabelecido, em especial por leis de organização judiciária, a delimitação de atuação do Oficial Registrador, ou seja, a sua esfera de competência territorial.
Analisar-se-á, ainda, as exceções previstas em lei à competência territorial, em especial, as previstas na Lei de Registros Públicos. Para tanto, também se observará o entendimento doutrinário sobre o assunto, que é de extrema importância ser dominado pelos Registradores de Imóveis.
2 OS LIMITES DE ATUAÇÃO DO PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE
Através do princípio da territorialidade ocorre a delimitação da atuação do Registrador Imobiliário, ou seja, o exercício da função deve ater-se aos limites de sua competência territorial, nos termos estabelecidos em lei. Caso isso não aconteça, o ato estará passível de nulidade.
Como dispositivo legal, enuncia o art. 169 da Lei de Registros Públicos que todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e devem ser efetuados no cartório da situação do imóvel (1).
O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Recurso Ordinário 2006/0138239, envolvendo o princípio da territorialidade, firmou o seguinte entendimento:
“RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA Nº 22.185 – RS (2006⁄0138239-2)
RELATOR MINISTRO FRANCISCO FALCÃO
RECORRENTE JOÃO JACINTO MORTARI
ADVOGADO CELSO RUI DOMINGUES E OUTROS
T. ORIGEM : TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
IMPETRADO : JUÍZA DE DIREITO DIRETORA DO FORO DE SÃO SEBASTIÃO DO CAÍ
RECORRIDO : ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PROCURADOR : MARCOS TUBINO BORTOLAN E OUTROS
EMENTA
‘ADMINISTRATIVO. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. SERVIÇOS NOTARIAIS. REGISTRO DE IMÓVEIS. ALTERAÇÃO DETERMINADA PARA QUE SE REGISTRE O IMÓVEL NA COMARCA DE SUA LOCALIZAÇÃO. ATO DO CONSELHO DA MAGISTRATURA. LEGALIDADE. DIREITO ADQUIRIDO. INEXISTÊNCIA.
I – Originariamente, cuida-se de Mandado de Segurança impetrado contra ato do Exmo. Sr. Desembargador Corregedor-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que determinou, com apoio no ato nº 08⁄97, que o registro de imóveis localizados nos Municípios de Bom Princípio e Tupandi fosse efetivado na Comarca de Sebastião do Caí, e não mais no Cartório do Município de Feliz, em que atua como Oficial Registrador o ora Recorrente.
II – O artigo 169, inciso II, da Lei nº 6.015⁄73, que dispõe sobre registros públicos, determina que os registros de imóveis serão efetuados no Cartório da situação do imóvel.
III – Havendo mais de uma circunscrição dentro da Comarca, a atribuição referente à competência para o registro será definida pelas leis de organização judiciária. Hipótese ocorrente no caso vertente, tendo sido editado o ato nº 08⁄97 do Conselho da Magistratura do Estado do Rio Grande do Sul, distribuindo o serviço de registro nos termos especificados.
IV – Inexiste, portanto, a ilegalidade apontada pelo Recorrente. Ao contrário, restaram observadas todas as formalidades exigidas pela legislação pertinente.
V – Destarte, inexiste direito adquirido à acumulação de serviços notariais de registro, consoante entendimento jurisprudencial deste Superior Tribunal de Justiça. Precedentes: RMS nº 12.028⁄MT, Rel. Min. HAMILTON CARVALHIDO, DJ de 20⁄10⁄2003 e RMS nº 1.742⁄PA, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA DJ de 14⁄11⁄1994.
VI – Recurso Ordinário improvido.’”
Através desse princípio, qualquer interessado pode ter conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, pois basta se dirigir ao ofício imobiliário competente da situação do imóvel e solicitar uma certidão.
3 EXCEÇÕES À COMPETÊNCIA TERRITORIAL
Mas esse princípio da territorialidade sofre exceções, sendo a primeira referente às averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, mesmo que o imóvel tenha passado a fazer parte de outra circunscrição (2).
De acordo com o art. 481 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado Rio de Janeiro, “a matrícula do imóvel será aberta em decorrência da averbação, se nos livros de registros anteriores à data da vigência da Lei nº 6.015/73 inexistir espaço para efetuá-lo”. Como explica Walmir Gonçalves da Silva, esse artigo está de acordo com o art. 169, inc. I, da Lei de Registros Públicos, permitindo que se abra matrícula com atos de averbação, como a averbação de casamento, ou de uma construção, quando não há espaço nos livros antigos (3).
O que se observa é que a abertura de imóvel situado em comarca recém-criada está condicionada à prática de ato de registro em sentido estrito. Sendo a averbação um ato acessório em relação ao registro, não o atingindo em sua essência, não justifica a abertura de matrícula em comarca recém-criada (4).
De acordo com a Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso (5), quando o imóvel estiver registrado nos atuais Ofícios de Registro de Imóveis, o novo título, devido à criação de outros Ofícios e fixação de nova competência territorial, será apresentado a registro no Ofício da circunscrição onde o imóvel esteja situado, juntamente com a certidão atualizada comprobatória o registro anterior e dos ônus existentes.
A mesma Norma disciplina que será feita pelo serviço onde estiver registrada, que fornecerá certidão correspondente, a averbação do cancelamento de registro de ônus reais. As demais certidões referentes ao imóvel serão fornecidas pelo Serviço da Circunscrição em que esteja mediante requisição das informações necessárias ao Serviço no qual estiver registrado(6).
Afrânio de Carvalho entende que deve haver a abertura da matrícula com atos de registro e averbação, assim que aparecer o primeiro título, independente de qual evento decorrente (7).
O Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, ao abordar o registro de um imóvel feito em outra comarca, havendo a necessidade de abertura da matrícula, em seu Capítulo V, Seção IV determina que:
“782. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório.
§ 1o Se na certidão constar ônus ou ações, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do gravame, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
§ 2o A abertura da nova matrícula será comunicada no prazo máximo de cinco dias à serventia.”
No caso das determinações de indisponibilidades publicadas no Diário Oficial do Estado, poderão ser averbadas no cartório primitivo, enquanto não ocorrer a informação da abertura da matrícula do imóvel no novo cartório (8).
Embora haja a criação de uma nova circunscrição, a qual passe a pertencer determinado imóvel, atendendo-se ao disposto no art. 169, inc. I, da Lei nº 6.015/73, até que seja efetuado o primeiro registro no cartório onde o imóvel passou a pertencer, as averbações previstas no art. 167, inc. II, do mesmo diploma legal, serão realizadas na matrícula original. Após o primeiro ato de registro no novo fólio real, quando da abertura da nova matrícula do imóvel, não há que se falar em praticar-se averbação na matrícula anterior (9).
Nesse caso, quando da abertura de matrícula, em que o registro haja sido efetuada em outra circunscrição, dela deverão constar todos os elementos do título apresentado, assim como de certidão em original e atualizada daquele registro, a qual deverá ser arquivada em Serventia(10).
Sobre a averbação, Regnoberto (11) ensina que, quando da existência de desmembramento, é o fato do inciso I, do art. 169, da Lei nº 6.015/73, deve-se informar que a averbação será feita no Serviço de Registro de Imóveis, que albergue a matrícula ou o registro onde tiver de ser lançada, independente de mudança da circunscrição, mantendo a atribuição da circunscrição primitiva quanto ao assentamento averbatório.
O título anterior, que está registrado em outro Ofício, deve vir acompanhado da certidão atualizada, com validade por trinta dias, comprobatória do registro precedente e da existência ou inexistência de ônus, ficando a certidão, após o registro, arquivada em cartório (12).
O Ofício de Registro de Imóveis criado mediante desmembramento territorial de outros Ofícios já existentes, comunicará o novo registro, para efeitos de averbação, ao Ofício da precedência anterior (13). Essa comunicação efetuar-se-á por certidão ou ofício, contendo a completa caracterização do imóvel e dados concernentes ao seu registro (14).
O desmembramento previsto no art. 167, inc. II, n. 4, da Lei nº 6.015/73, deve ser averbado no cartório primitivo, podendo mesmo abrir matrículas dos imóveis desmembrados, com base na competência residual.
A Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em seu art. 482, §3º, assim dispõe que “a matrícula poderá ser aberta de ofício, sem despesas para os interessados, logo após o registro dos memoriais de loteamento e de incorporação e da averbação dos desmembramentos.”
Conforme a Consolidação das Normas da Corregedoria Geral do Estado de Mato Grosso (15), o seu posicionamento, em caso de desmembramento de área de terrenos, se o imóvel desmembrado passar à outra circunscrição, o Serviço de Registro de Imóveis anotará a ocorrência na matrícula, remetendo, para os fins devidos, certidão ao Serviço de Registro de Imóveis da outra circunscrição, mantendo-se cópia dela.
Quanto ao desdobramento territorial da circunscrição imobiliária ou a transferência de um imóvel de uma circunscrição para outra, não obriga um novo registro, mas somente o registro posterior a esses atos é que deverá ser lavrado na circunscrição imobiliária a que passou a pertencer o imóvel (16).
Com respaldo na Lei nº 8.935/94, tem sido freqüente, nos Estados, as hipóteses de desmembramento ou desdobramento das serventias imobiliárias, podendo acontecer por alteração da lei de organização judiciária, ou até por ato administrativo, objetivando a transferência da atribuição de registro de imóveis de uma serventia para uma serventia nova.
Ainda segundo a Corregedoria do Estado de Mato Grosso (17), a matrícula será aberta à vista da certidão referida nesta norma e do documento que autoriza o desmembramento, exigido pela Prefeitura Municipal, se urbano, ou pelo órgão federal responsável pela política agrária (INCRA), se rural.
No caso de desmembramento, deve estabelecer-se, a partir da instalação da atribuição registral da nova serventia, quais atos devem ser considerados residuais e de competência do Registro de Imóveis primitivo, à luz do que determina o art. 169, inc. I, da Lei nº 6.015/73.
Dessa forma, após a instalação deve haver um fato capaz de encerrar de vez a prática de qualquer ato na serventia primitiva. E esse fato será a comunicação, por parte do Registrador, sob pena de responsabilidade administrativa, da abertura de uma nova matrícula no novo ofício, de forma legítima, a partir de um ato jurídico, ou seja, do registro, nos termos do art. 228 da Lei nº 6.015/73 (18), não se esquecendo de informar ao cartório primitivo, o número das matrículas atual e anterior, assim como a data de abertura.
Outra exceção envolve os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, pois nesse caso, os registros serão feitos em todas elas, tendo o Registrador a obrigação de constar dos registros tal fato (19).
A terceira exceção pode ser observada para o registro de contrato de locação, que contenha cláusula de vigência em caso de alienação, e outra, de averbação, para fins de exercício do direito de preferência (20). Nos contratos de locação com cláusula de vigência em caso de alienação serão registrados na matrícula do imóvel e consignará o seu valor, a renda, o prazo, o tempo, o lugar do pagamento e a cláusula penal. O registro será feito mediante a apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscritos por duas testemunhas, com firmas reconhecidas.
Nessas hipóteses, mesmo que o imóvel locado tenha passado de uma circunscrição imobiliária para outra, o registro, no primeiro caso, e a averbação, no outro, serão efetuados no fólio real onde o imóvel esteja matriculado (21).
No que se refere aos atos que sejam relativos a vias férreas devem ser registrados no Registro de Imóveis correspondente à estação inicial da linha (22).
Portanto, ao contrário do que ocorre com o ato notarial, o qual pode ser realizado em qualquer Tabelionato de Notas do país, ocorrendo um negócio jurídico envolvendo imóvel, salvo exceções, o registro do ato deverá acontecer no ofício de imóveis da circunscrição dele.
CONCLUSÃO
Do exposto, conclui-se que o princípio da territorialidade está entre os princípios que regulam a atividade registral imobiliária, onde o exercício da função delegada ao titular da Serventia deve limitar-se à área territorial fixada em lei.
Mas a competência territorial sofre exceções, pois, como exemplo, ainda que haja a criação de uma nova circunscrição, a qual passe a pertencer determinado imóvel, atendendo-se ao disposto no art. 169, inc. I, da Lei nº 6.015/73, até que seja efetuado o primeiro registro no cartório onde o imóvel passou a pertencer, as averbações previstas no art. 167, inc. II, do mesmo diploma legal, serão realizadas na matrícula original.
Quanto ao desdobramento territorial da circunscrição imobiliária ou a transferência de um imóvel de uma circunscrição para outra, não obriga um novo registro, mas somente o registro posterior a esses atos é que deverá ser lavrado na circunscrição imobiliária a que passou a pertencer o imóvel.
A terceira exceção pode ser observada para o registro de contrato de locação, que contenha cláusula de vigência em caso de alienação, e outra, de averbação, para fins de exercício do direito de preferência, Nessas hipóteses, mesmo que o imóvel locado tenha passado de uma circunscrição imobiliária para outra, o registro, no primeiro caso, e a averbação, no outro, serão efetuados no fólio real onde o imóvel esteja matriculado.
Notas
1 “Ao serviço, à função e à atividade registral imobiliária norteiam os princípios da: V- Territorialidade – a circunscrever o exercício das funções delegadas do Ofício Imobiliário à área territorial definida em lei.” (art. 315, inc. V, capítulo II, Consolidação Normativa da Corregedoria -Geral da Justiça do Rio Grande do Sul)
2 Art. 169, inc. I, Lei de registros públicos.
3 A matrícula no registro de imóveis: cautelas na abertura os casos de desmembramento da serventia à luz do art. 169, I, da Lei 6.015/73.
4 Recurso hierárquico 2006.003.00171 – Conselho da Magistratura do TJRJ (DORJ, 8.8.2006, p. 47).
5 Capítulo 6, Seção 1, item 6.1.53.
6 Capítulo 6, Seção 1, item 6.1.53.1, Consolidação das Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso referente ao Foro Extrajudicial..
7 A matrícula no registro de imóveis.Revista de direito imobiliário 5.
8 Lei de registros públicos comentada, p. 435.
9 Processo 2000-80808, DOE RJ – 13/5/02, Seção I, Poder Judiciário Estadual, p.51.
10 Capítulo 6, Seção 1, item 16.1.23, Consolidação das Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso referente ao Foro Extrajudicial.
11 A matrícula no registro de imóveis: cautelas na abertura os casos de desmembramento da serventia à luz do art. 169, I, da Lei 6.015/73.
12 Art. 337, Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul.
13 Art. 338, Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul.
14 Art. 338, §1º, Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
15 Capítulo 6, Seção 1, item 12.1.24, Consolidação das Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso referente ao Foro Extrajudicial.
16 Capítulo 6, Seção 1, item 12.1.24.1, Consolidação das Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso referente ao Foro Extrajudicial.
17 Walter Cruz Swensson. Lei de registros públicos anotada, p. 361.
18 “A matrícula será aberta por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência dessa lei, mediante os elementos constantes do título a ser lançado e do registro anterior nele mencionado.”
19 Art. 169, inc. II, Lei de registros públicos.
20 Art. 169, inc. III, Lei de registros públicos.
21 Walter Cruz Swensson. Lei de registros públicos anotada, p. 361.
22 Art. 171, Lei de registros públicos.
AUTOR MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI