ESCRITURA PÚBLICA
1. Como pode ser feita a partilha amigável de bens?
R: A partilha amigável de bens, entre herdeiros capazes, bem assim a adjudicação, havendo herdeiro único, pode ser feita por escritura pública, termo nos autos do inventário ou escrito particular homologado pelo juiz, nos termos do art. 2.015, do Código Civil Brasileiro. (Cordeiro, Gustavo Amora.Tabelionato de notas e protestos e registro civil de pessoas jurídicas. Northon Editor. 2006.)
2. A parte pode solicitar a lavratura de uma escritura, conforme modelo apresentado que não preenche os requisitos legais?
R: Não. O notário deve lavrar uma escritura de forma correta, clara e adotar o instrumento jurídico adequado, obedecendo à legislação vigente, em especial as normas de caráter notarial e registral.
3.Qual a importância da lavratura de uma escritura pública em tabelionato de notas?
R: Nos termos do art. 215, Código Civil Brasileiro, a escritura pública, lavrada em tabelionato de notas, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
4. A escritura pública pode ser retificada?
R: As escrituras públicas serão retificadas ou aditadas através de outra escritura pública, mas poderá ocorrer o ato aditivo pelo Tabelião para suprir omissões e corrigir erros de grafia.
5. Em que hipótese deve ser apresentada a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. Pode constar na escritura somente que as partes foram cientificadas da obtenção da CNDT?
R: Os Tabeliães de Notas, conforme a CLT, em seu art. 642-A, devem cientificar as partes envolvidas na escritura pública da possibilidade de obtenção prévia de Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) na hipótese de alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, ou na partilha de bens imóveis em razão de separação, divórcio ou dissolução de união estável (CNJ, Resolução n. 03/2012).
6. Como é o enquadramento de um imóvel como urbano ou rural?
R: A legislação brasileira adota critérios diferenciados, ou seja, o Estatuto da Terra adota o critério da destinação do imóvel para enquadrá-lo como urbano ou rural, ou seja, é rural se tem finalidade de exploração pecuária, agrícola, extrativa, agora, a Constituição Federal Brasileira/1988, a Lei do Parcelamento do Solo e o Código Tributário Nacional adotam o critério da localização do imóvel, portanto, o imóvel é urbano quando localizado no perímetro urbano e de expansão ou urbanização específica, fixados pelo município.
7. A aquisição de imóvel por pessoa física ou por pessoa jurídica estrangeira pode dispensar a escritura pública quando o valor estiver na faixa de até 30 salários mínimos (vigente no país)?
R: Não. Em tal hipótese, a escritura pública será essencial. É exceção ao art. 108 do Código Civil atual.
8. A quitação dada em escritura pública de compra e venda gera a presunção absoluta de pagamento ou admite prova contrária?
R: A quitação plena e geral, constante de escritura pública de compra e venda, não prepondera sobre a prova uníssona de que houve a outorga, em pagamento, de um título bancário falso, sendo a anulação deste negócio medida que se impõe. Inteligência dos Artigos 138 e 145 do Código Civil.
Portanto, “a quitação dada em escritura pública não é uma ‘verdade indisputável’, na medida em que admite a prova de que o pagamento não foi efetivamente realizado, evidenciando, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso.
Nessa ordem de ideias, do mesmo modo que o registro da escritura pública não gera presunção absoluta de propriedade, entende-se que a quitação dada em escritura pública presume o pagamento, até que se prove o contrário”. (Ministra Nancy Andrighi – in Recurso Especial nº 1.438.432-GO (2013/0398935-3)
9. A invalidade dos atos praticados sem outorga uxória ou sem suprimento do juiz poderá ser requerida por qualquer pessoa
R: Não. Conforme art. 1.650 do Código Civil vigente, “A decretação de invalidade dos atos praticados sem outorga, sem consentimento ou sem suprimento do juiz só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros”.
Colaciona-se autorizada doutrina:
“O CC/2002 restringiu a legitimidade para propositura de ação de anulabilidade do ato realizado sem vênia conjugal, àquele cônjuge que não consentiu com o negócio e, caso esse venha a falecer, a legislação estendeu aos seus herdeiros, desde que ainda não tenha ocorrido o prazo decadencial do art. 1.649, caput” (PELUSO, Cezar (Coord.). Código Civil comentado, doutrina e jurisprudência. 7. ed. Barueri: Manole, 2013, p. 1.858).
9. Com deve ser cobrado os emolumentos de escritura pública que envolva mais de um contrato. E quando envolver mais de um imóvel?
R: Nos termos das Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Mato Grosso, referente ao Foro Extrajudicial:
Art. 200. Nas escrituras nas quais constar mais de um contrato de qualquer natureza, ainda que se refiram às mesmas partes, contar-se-á por inteiro o emolumento de cada ato, podendo, neste caso e na hipótese de permuta, ultrapassar o valor máximo estabelecido na Tabela de Emolumentos.
§ 1º. A confissão ou assunção de dívida garantida por hipoteca ou penhor agrícola corresponde a um só ato.
§ 2º. A escritura de desmembramento de imóvel e apuração de remanescente combinada com alienação de parte desmembrada, correspondem a dois atos distintos, devendo ser cobrados emolumentos por dois contratos com valor declarado, podendo neste caso ultrapassar o valor máximo estabelecido na Tabela de Emolumentos
Art. 201. O valor da escritura que contenha mais de um imóvel será cobrado da seguinte forma: pelo primeiro imóvel será cobrado o emolumento integral. Por imóvel que acrescer, será cobrado um quarto (1/4) dos emolumentos, podendo neste caso ultrapassar o valor máximo estabelecido na Tabela de Emolumentos.
Art. 202. Na escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca são devidos emolumentos integrais pelos dois contratos, mesmo se versarem sobre apenas um imóvel.
Parágrafo único. Se houver mais de um imóvel, são devidos valores integrais pelo primeiro imóvel acrescido de ¼ (um quarto) dos emolumentos para cada um dos demais imóveis no contrato de compra e venda, acrescidos dos valores do contrato de hipoteca que serão cobrados pelo valor integral pelo primeiro imóvel, acrescido de ¼ (um quarto) dos emolumentos para cada um dos demais imóveis hipotecados.
10. Como deve ser feita a qualificação das partes envolvidas na lavratura da escritura pública?
R: O Tabelião ou substituto deverá mencionar na escritura pública o nome e a qualificação completa das partes, intervenientes e testemunhas, com indicação de nacionalidade, estado civil, nome e qualificação completa do cônjuge, regime de bens e a data do casamento, vedada a utilização da expressão “regime comum”, profissão, domicílio, número do documento de identificação, indicação da respectiva repartição expedidora, número de inscrição no CPF, quando for o caso. Deverá constar das escrituras públicas e do registro a qualificação completa do cônjuge do adquirente do imóvel. Quando se tratar de escrituras de bens imóveis, na qualificação das partes deverá constar declaração de que convive, ou não, em união estável, e em caso positivo, a qualificação completa da(o) convivente.
Tratando-se de pessoa jurídica, certidão simplificada da Junta Comercial, sua denominação, sede, número de inscrição do CNPJ, se obrigatória, a qualificação do respectivo representante e referência aos elementos comprobatórios da regularidade da representação;
11. Qualquer pessoa pode requerer os documentos apresentados para a lavratura de Escritura Pública?
R: Não. De acordo com o art. 109 Da CNGCEMT, “É vedado ao Oficial e seus prepostos fornecer cópias dos documentos que embasaram a lavratura da escritura, registro e averbação à terceiros, que não sejam as partes”.
12 Para a lavratura de escritura pública, exige-se a apresentação da certidão negativa de Indisponibilidade?
R: Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital, porém, a existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade (CNGCEMT, art. 1.958).
13 Pode incidir ITR em imóvel localizado em área urbana?
R: Sim. Incide ITR sobre imóvel localizado n área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (DL 57.1966, art. 15). STJ, REsp 1112646.