COMPRA E VENDA

 

1 Tratando-se de união estável, quando houver patrimônio comum, há necessidade da outorga do companheiro (a)?

R: Sim. Na alienação do patrimônio comum, há necessidade de outorga do companheiro. Assim, visando excluir tal anuência, para evitar transtornos, é importante requerer a declaração de inexistência de união estável.

 

–      Não necessita da outorga do companheiro (a):

·         bem adquirido antes da união;

·         bem fruto de doação ou herança;

·         bem adquirido após união por esforço de um apenas.

 

2 É possível a venda de imóvel entre marido e mulher casados sob o regime de separação obrigatória de bens?

R: No caso de alienação de bens imóveis entre cônjuges, casados sob regime de separação obrigatória de bens por disposição legal, por força da interpretação da Súmula 377 do STF, temos que esta separação de bens só atinge os bens que cada um dos cônjuges tenha antes do casamento ou que venha a adquirir por força de partilha do casamento anterior e realizada durante o curso do novo casamento.

Os bens adquiridos durante o casamento, com a obrigação da separação de bens por imposição legal, são tratados para esse fim como bens adquiridos no regime da comunhão parcial de bens, admitindo-se o esforço comum na aquisição deste novo bem imóvel. A proteção imposta pelo Código Civil visa apenas os bens adquiridos antes do casamento.

Assim sendo, entendo que a venda feita do marido para a mulher foi feita de forma irregular, pois não se admite a venda entre cônjuges quando o regime de bens for o da comunhão parcial de bens (entendimento doutrinário e jurisprudencial para os bens adquiridos no curso do casamento com a separação obrigatória – legal- de bens).

  

3 Pode ser lavrada uma escritura de compra e venda envolvendo menor como comprador? 

R: Não. É vedado ao Tabelião lavrar escritura de compra e venda para aquisição de imóvel quando o numerário pertencer a menor e este figurar como outorgante comprador, sem a devida autorização  judicial (ASSAN, Ozires Eilel. Prática de Tabelionato de Notas e Protestos, p.119).

  

3.1 É necessária a apresentação de alvará judicial para que o adquirente menor de idade institua usufruto em favor de seus pais? 

R: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto com muita propriedade, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 10 e 11. Vejamos o que ela nos explica:

“c) É necessário alvará judicial:

(…)

(4) quando houver colidência de interesses do menor e de seus pais, deve haver a nomeação de curador especial para assinar escritura pública (CCB, art. 1.692) mediante alvará judicial. Isso ocorre, por exemplo:

– quando os pais comparecem vendendo imóvel para o filho menor ou quando o menor adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelação Cível nº 113-6/8 do CSMSP).”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada. Fonte: IRIB.

 

4. Em uma escritura de compra e venda entre ascendente e descendente, havendo descendente incapaz, como se dá o seu consentimento para a venda?

R: Havendo descendente incapaz, impõe-se autorização judicial, para tato, nomeando-se um curador especial, pois assim, evita-se colidir o interesse dos pais com o do filho (CCB, art. 1.692).

 

5. Como proceder em uma escritura de compra e venda entre ascendente e descendente, quando não há anuência de outro descendente?

R: O correto será o Tabelião exigir o comparecimento de todos os interessados na lavratura da escritura de compra e venda entre ascendente e descendente, inclusive todos os anuentes, sob pena do ato ser anulável, como afirma o art. 496 do Código Civil, in verbis: “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”.

Todavia, caso não tenha a anuência de algum descendente, na hipótese do ato ser lavrado, o mesmo é um ato anulável, ou seja, pode ser convalidado, produz efeitos até que decretada sua invalidade, bem como a ação anulatória está sujeita a prazo decadencial, e o ato não será invalidado se o preço pago for real e justo. O Tabelião deve praticar o ato, lançando na escritura a existência do vício e a advertência do risco que correm as partes, conforme Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Tabelião do Segundo Ofício Extrajudicial de Teresópolis-RJ (Compra e venda de imóveis de ascendente para descendente. Breves anotações sobre a atuação notarial e registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1443, 14 jun. 2007. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10010).

Assim,  a escritura lavrada à qual não compareceram os anuentes terá eficácia, ou seja, aptidão para produzir efeitos, consistentes na transmissão da propriedade pelo registro (art. 1.245 do C.C.). Mas essa escritura de compra e venda será averbada no Registro de Imóveis, aguardando a anuência do descendente ou o lapso do prazo decadencial.  Ressalta-se que a anuência pode ser posterior (art. 176 do C.C.), sendo o ato validado. Poderá então o registrador imobiliário, à vista da escritura pública (art. 220 do C.C.) de anuência, promover o cancelamento jurídico da averbação anterior, restando validado o negócio. Registre-se que, tratando-se das exceções à exigência da escritura pública para a compra e venda de imóveis, também a anuência poderá se formalizar por instrumento particular, quando então o oficial exigirá o reconhecimento da firma dos anuentes (art. 221, II, da Lei 6.015).

Dessa forma, decorridos dois anos do registro, terceiro adquirente de boa-fé deverá ter resguardados seus direitos, averbando-se no registro imobiliário a inexistência de ajuizamento de ação anulatória após o prazo de dois anos, mediante apresentação de certidões dos distribuidores do local de residência dos contratantes e da situação do imóvel, com o que se fortalecerá a segurança jurídica.

Tal prazo decadencial não corre contra os incapazes de que trata o art. 3° do Código Civil (art. 198, I, e 208 do C.C.). Mas a anuência dos incapazes pode ser obtida mediante autorização judicial. 

 Portanto, o Tabelião e o Registrador não deve recusar a prática de atos relativos à venda direta de ascendente a descendente sem a anuência exigida pelo art. 496 do Código Civil.

 

6. Em uma Escritura Pública de Venda e Compra, pode o empresário alienar o imóvel pertencente à empresa, sem a outorga da mulher?

R: Sim. Nos termos do art. 978 do Código Civil vigente, o empresário casado pode, sem a outorga conjugal, independente do regime de bens, alienar os imóveis que figurem no patrimônio da empresa. Da mesma forma poderá gravá-los de ônus.

 

7. Como lavrar uma Escritura Pública de Venda e Compra, em que o imóvel é adquirido por um menor relativamente incapaz (acima de 16 e abaixo de 18 anos), mas o numerário utilizado na operação ter sido fornecido pelo pai, bem como feita a reserva de usufruto?

R: Em tal hipótese, deve-se lavrar Escritura Pública de Venda e Compra c/c com Doação e Reserva de Usufruto, portanto três institutos. A venda e compra, pois é o menor relativamente incapaz o comprador; a doação pelo fato do numerário para a compra do imóvel ter sido fornecido pelo pai (doador), sendo o relativamente incapaz donatário; por fim, a reserva de usufruto em prol dos pais. Quanto aos tributos que devem ser recolhidos, são eles o ITBI (imposto municipal) pela venda e compra, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e de Doação – imposto estadual) pela doação do numerário. Na reserva de usufruto não se recolhe tributo. Agora, caso envolva instituição de usufruto, ou seja, para terceiro usufruir, aí sim, também haverá recolhimento de tributo, no caso, o ITCMD.

 

8. Qual o prazo para apresentar o georreferenciamento em áreas com menos de 500 hectares, quando da transferência do bem?

R: Com a entrada em vigor do Decreto nº 7.620/201, os proprietários de imóveis rurais com menos de 500 hectares que precisam realizar qualquer situação de transferência da propriedade só serão obrigados a fazer o georreferenciamento do imóvel e a certificação no Incra a partir de novembro de 2013. Para aquelas áreas entre 250 e 500 hectares, a contagem é de dez anos, a partir de novembro de 2003, segundo consta em outro decreto, de nº 5.570/2005. No caso dos imóveis com área entre 100 e 250 hectares, o prazo é de 13 anos. Para as propriedades entre 25 e 100 hectares, a contagem é de 16 anos, e os imóveis com área inferior a 25 hectares, 20 anos.

 

9. Como é feita a prova da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional, exigível em escrituras públicas, como a de compra e venda?

 

R: A portaria conjunta PGFN/RF 1.751/14, que dispõe sobre a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional. 

Segundo o texto da portaria, a prova de regularidade fiscal será efetuada mediante apresentação de certidão expedida conjuntamente pela RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, referente a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administrados, inclusive as contribuições previdenciárias dos empregados e empregadores, às contribuições instituídas a título de substituição, e às contribuições devidas a terceiros.

A Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, inserida no artigo 4º da portaria, será emitida quando não existirem pendências em nome do sujeito passivo perante a RFB, relativas a débitos, a dados cadastrais e a apresentação de declarações; e perante a PGFN, relativas a inscrições em Dívida Ativa da União.

Para o produtor rural pessoa física e para o segurado especial, que possuírem matrícula atribuída pela RFB e não estiverem inscritos no CNPJ, a regularidade fiscal da matrícula será comprovada por meio de certidão emitida no CPF do sujeito passivo. A certidão emitida para a pessoa jurídica é válida para o estabelecimento matriz e suas filiais.

O prazo de validade é de 180 dias contados da data de emissão da certidão, exceto em relação à Certidão Positiva de Débitos (CPD) relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (DAU). A certidão terá eficácia, dentro do seu prazo de validade, para prova de regularidade fiscal relativa a créditos tributários ou exações quaisquer administrados pela RFB, e à DAU administrada pela PGFN;

 

10. Pode ser vendido imóvel comum indivisível sem aplicar o direito de preferencia entre os condôminos? 

R: O Art. 504 DO Código Civil dispõe que: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.
 
Apesar do que expõe o citado artigo, o Tabelião pode lavrar a escritura pública, a qual é dotada de fé pública, pressupondo-se o preenchimento dos requisitos formais, observância da lei ao caso concreto, prévia orientação e conhecimento das partes sobre tudo o que ali se dispõe, além de constar de forma expressa na escritura pública a ciência das partes sobre o que dispõe o artigo 504 do Código Civil.(MISQUIATI, Debora Fayad. Venda de coisa comum indivisível. Colégio Notarial do Brasil. 26.06.2015. Disponível em: http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw%3D%3D&in=NTkwNQ%3D%3D)

 

 11. Pode ser lavrada Escritura Pública envolvendo analfabeto ou pessoa impossibilitada de assinar, somente com a assinatura a rogo, independente da presença de testemunhas?

R: Sim, pois basta que um pessoa assine a rogo, como prevê o art. 215, parágrafo segundo do Código Civil:

Art. 215. “A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

[…]

 §2° Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.”

. A presença de testemunhas tem previsão legal, p. ex, na Escritura Declaratória de União Estável, ou Declaratória de Dependência Econômica.