USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E USUCAPIÃO JUDICIAL
1. Qual a fundamentação legal para o reconhecimento do instituto da usucapião?
R: A usucapião extrajudicial tem por fundamento:
. Art. 1.071 do Código de Processo Civil;
. Art. 216-A da Lei de Registros Púbicos.
A escolha do procedimento de reconhecimento declaratório da usucapião pode ocorrer pela via extrajudicial ou pela via judicial, cuja escolha compete ao interessado.
2. Pode ser reconhecida a usucapião diretamente no Serviço Extrajudicial?
R: Sim. Pelo Código de Processo Civil vigente, em seu artigo 1.071, o qual introduziu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, admite-se o procedimento administrativo para o reconhecimento da usucapião, cujo procedimento tem trâmite no Registro de Imóveis competente em que esteja localizado o imóvel usucapiendo. Ressalta-se que para o reconhecimento da usucapião extrajudicial, entre as exigências, consta a ata notarial lavrada pelo Tabelião de Notas.
3. O procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião exclui a via judicial?
R: Não. A utilização do procedimento administrativo para o reconhecimento da usucapião não veda a utilização da via judicial, tendo em vista a propositura da ação declaratória de usucapião. Aliás, o indeferimento da via extrajudicial não impede o ajuizamento da ação declaratória de usucapião.
Por outro lado, como entendimento diverso, a ação de usucapião é cabível somente quando houver óbice ao pedido na esfera extrajudicial, conforme Enunciado 108 do Centro de Estudos e Debates do Tribunal de Justiça (CEDESSP).
4. O procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião tem início com a ata notarial. Quais são os requisitos e documentos necessários para a lavratura dessa ata?
R: O solicitante do reconhecimento da usucapião extrajudicial irá solicitar perante o Tabelionato de Notas a ata notarial, onde será relatado todos e quaisquer documentos que possam comprovar a posse e o decurso de determinado lapso temporal, a fim de comprovar a prescrição aquisitiva da propriedade trazido pelo instituto da usucapião. São exemplos de documentos utilizados como material probatório do tempo de posse do imóvel para a confecção da ata notarial: Comprovantes de pagamento de IPTU, de água, luz, etc.
O Tabelião de Notas também irá ao local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como se sabem se existe qualquer ação judicial ou oposição contra a sua posse. O valor de referencia da ata notarial, inclusive para cobrança de emolumentos, será o declarado pela parte ou o valor venal conforme cadastro na Prefeitura.
5. Qual o trâmite extrajudicial para o reconhecimento da usucapião?
R: O trâmite procedimental para a procedência da usucapião extrajudicial tem início no Tabelionato de Notas, em virtude da solicitação da ata notarial, tendo, especialmente para a comprovação do tempo de posse, em sequência, o desenvolvimento perante o Registro de Imóveis da competência territorial de localização do imóvel, através de requerimento do interessado, devidamente representado por advogado, além dos seguintes documentos:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
6.Qual a diferença entre usucapião de bens na forma extraordinária para a ordinária?
R: A usucapião de bens imóveis na forma extraordinária:
. independe de justo título e da boa-fé;
. a POSSE deve ocorrer cumulativamente, com ânimo de dono e justa, ou seja, sem violência, clandestina ou precária;
. sem oposição do proprietário, sendo mansa e pacífica;
. por prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos;
. o prazo será reduzido para 10 (dez) anos, quando o possuidor houver realizado no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo ou o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual;
. poderá ser requerida ao juiz que declare a usucapião por sentença, a qual poderá servir como título para o registro da posse no registro de Imóveis.
A usucapião ordinária de bens imóveis:
. depende de justo título e boa fé;
. a posse deve ocorrer cumulativamente, de forma mansa e pacífica e ininterrupta;
. sem oposição do proprietário;
. por prazo igual ou superior a 10 (dez)anos;
. o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos quando o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente com registro cancelado posteriormente e houver realizado investimento investimentos de interesse social e econômico ou o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual.
7. Quais as causas impeditivas ou suspensivas de usucapião?
R: O Usucapião nao se aplica:
a – entre os cônjuges, durante o relacionamento matrimonial;
b – entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder;
c – entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
d – contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil, compostos pelos menores de dezeseis anos, pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos, ou ainda de forma transitória;
e – contra os ausentes do país, desde que a serviço da União, dos estados, inclusive Distrito Federal, ou dos municíos;
f – contra os que estiverem servindo nas forças armadas em tempo de guerra.
8. Quais as modalidades de usucapião previstas no ordenamento jurídico pátrio?
R: As modalidades são:
. Usucapião Extraordinário
Art. 1.238 do Código Civil;
Posse ininterrupta por 15 (quinze) anos;
Sem posição e com animus domini;
Posse justa.
. Usucapião Extraordinária para moradia ou produção no imóvel:
Art. 1.238, parágrafo único do Código Civil;
Posse ininterrupta de 10 (dez) anos;
Sem oposição e com animus domini;
Posse justa;
Moradia habitual ou realização de obras ou serviços produtivos no imóvel;
Independe do tamanho do imóvel e de ser o único bem do interessado.
. Usucapião Ordinária:
Art. 1.242 do CCB;
Posse ininterrupta de 10 (dez) anos;
Sem oposição;
Boa-fé e justo título.
. Usucapião Ordinária com base em registro cancelado no RI:
Art. 1.242, parágrafo único CCB;
Posse ininterrupta de 5 (cinco) anos;
Sem oposição;
Boa-fé e justo título;
Prova do cancelamento do registro no RI;
Ter estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
. Usucapião Ordinária Rural:
Art. 191 da CFB e art. 1.239 do CCB;
Posse ininterrupta de 5 (cinco) anos;
Sem oposição;
Boa-fé e animus domini;
´rea rural não superior 50 hectares;
Utilização como moradia e ter tornado o imóvel produtivo;
Não ser proprietário de outro imóvel.
. Usucapião Especial Urbano:
Art. 183 da CFB, art. 9° da L. 10.257/2001 e art. 1.240 do CCB;
Posse ininterrupta de 5 (cinco) anos;
Sem oposição;
Boa-fé e animus domini;
Área urbana menor que 250m2;
Prova de moradia ou da família;
Não ser proprietário de outro imóvel;
Não obteve o mesmo benefício anteriormente.
. Usucapião Especial Rural:
Art. 1° da L. 6.969/81;
Posse ininterrupta de 5 (cinco) anos;
Posse justa;
Área não superior 25 hectares;
Ter tornado produtivo por trabalho do possuidor ou pela família;
Não ser proprietário de outro imóvel.
. Usucapião Familiar:
Art. 1.240-A do CCB;
Posse ininterrupta de 2 (dois) anos;
Sem oposição, direta e exclusiva
Posse justa;
Área não superior 250m2;
Bem comum para moradia do possuidor ou da família;
Prova de que o cônjuge ou companheiro abandonou o lar;
Não ser proprietário de outro imóvel.
. Usucapião Coletiva:
Art. 10 da L. 10.257/2001;
Posse ininterrupta de 5 (cinco) anos;
Boa-fé;
Sem oposição;
Não sendo possível identificar os terrenos ocupados.
Área de 250m2;
População de baixa renda;
Moradia familiar
Não são proprietários de outros imóveis;
Intervenção do Ministério Público.
. Usucapião Indígena:
Art. 33 da L. 6.001/73;
Posse ininterrupta de 10 (dez) anos;
Posse justa e animus domini;
Área não superior 50 hectares;
Ser índio o possuidor, independente de ser integrado.
9. Pode existir usucapião em imóvel sem registro tabular?
R: Opiniões divergentes. A maioria da doutrina entende que não, mas como dito, existe posicionameno favorável.
10. A presença de advogado é obrigatória para a lavratura de ata otarial em usucapião extrajudicial?
R: Não. A presença de advogado é obrgatória para o requerimento no Registro Imobliário, e não para a lavratura da ata notarial envolvendo usucapião extrajudicial.