COMPLEXO DE ENSINO SUPERIOR ARTHUR THOMAS – CESA
FACULDADE ARTHUR THOMAS
ESPECIALIZA\u00c7\u00c3O EM DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
PRINC\u00cdPIOS REGISTRAIS<\/strong> \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n LONDRINA \u00a0<\/p>\n MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n PRINC\u00cdPIOS REGISTRAIS<\/strong> \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Monorafia apresentada ao curso de p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o\u00a0Lato sensu<\/em>\u00a0em Direito Notarial e Registral da Faculdade Arthur Thomas como requisito parcial \u00e0 obten\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de Especialista.<\/p>\n Orientador: Prof. Dr. Lucas Abreu Barroso<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n LONDRINA \u00a0<\/p>\n MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI<\/p>\n \u00a0<\/p>\n PRINC\u00cdPIOS REGISTRAIS<\/strong> \u00a0<\/p>\n Esta monografia foi julgada adequada para a obten\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de Especialista em Direito Notarial e Registral e aprovada em sua forma final pela Coordena\u00e7\u00e3o do Curso de P\u00f3s-Gradua\u00e7\u00e3o em Direito do Instituto Brasileiro de Estudos.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Banca examinadora:<\/p>\n _____________________________________________________________ \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0 \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Dedico \u00e0 minha esposa, a qual sempre me incentivou na busca dos meus objetivos.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u201cViolar um princ\u00edpio \u00e9 muito mais grave do que transgredir uma norma. A desaten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio implica ofensa n\u00e3o apenas a um espec\u00edfico mandamento obrigat\u00f3rio, mas a todo o sistema de comandos\u201d.<\/p>\n Celso Ant\u00f4nio Bandeira de Mello<\/p>\n \u00a0<\/p>\n RESUMO<\/strong><\/p>\n Trata-se de pesquisa bibliogr\u00e1fica sobre o Princ\u00edpio da Prioridade no Registro de Im\u00f3veis. Para tanto, primeiramente, no cap\u00edtulo I \u00e9 abordado o conceito, o alcance e a import\u00e2ncia dos princ\u00edpios, vistos como normas final\u00edsticas, onde imprimem uma obrigatoriedade da ado\u00e7\u00e3o de determinado comportamento necess\u00e1rio \u00e0 implementa\u00e7\u00e3o de certa situa\u00e7\u00e3o. A finalidade do Registro Imobili\u00e1rio, quase sempre, \u00e9 a pr\u00e1tica de atos que determinam a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos im\u00f3veis, sendo cristalina a sua import\u00e2ncia para a transfer\u00eancia do dom\u00ednio do im\u00f3vel. Eis a necessidade de se fazer uma abordagem, ainda que breve, de como os princ\u00edpios registrais devem ser aplicados pelo Registrador, e de como s\u00e3o empregados sob a \u00f3tica de nosso ordenamento jur\u00eddico, conferindo ao cidad\u00e3o absoluta seguran\u00e7a dos atos registr\u00e1rios, n\u00e3o podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e seguran\u00e7a do servi\u00e7o. No cap\u00edtulo II, ser\u00e1 analisado como o importante Princ\u00edpio da Prioridade parte da regra fundamental\u00a0prior in tempore, prior in iure\u00a0<\/em>para a outorga de prefer\u00eancia apenas a quem dispuser de preced\u00eancia cronol\u00f3gica, onde a ordem de entrada dos t\u00edtulos no Registro Predial produz a preval\u00eancia dos direitos, quando contradit\u00f3rios e referirem ao mesmo im\u00f3vel, cumprindo papel diferente, de acordo com direitos que s\u00e3o apresentados para o registro. E como antes da lavratura de um neg\u00f3cio jur\u00eddico atrav\u00e9s de escritura, pode estar assegurada a inalterabilidade do im\u00f3vel pelo prazo de 30 (trinta) dias, resguardando o adquirente de boa-f\u00e9, o que se denomina de Instituto da Reserva da Prioridade. No cap\u00edtulo III se tra\u00e7ar\u00e1 um panorama das exce\u00e7\u00f5es \u00e0 prioridade no registro, e como a prioridade nem sempre decorre da ordem de apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, aferida pelo n\u00famero de ordem no protocolo, em especial no que se refere ao penhor agr\u00edcola, \u00e0 hipoteca e a penhora, inclusive com coment\u00e1rios \u00e0 respeito da averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria que n\u00e3o gera a prioridade dos t\u00edtulos, mas gera uma indica\u00e7\u00e3o de que o bem pode estar afetado a uma futura execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Palavras-chave<\/strong>: Princ\u00edpios. Registro de Im\u00f3veis. Princ\u00edpios imobili\u00e1rios. Prioridade. Aplicabilidade. Exce\u00e7\u00f5es \u00e0 prioridade.\u00a0<\/p>\n ABSTRACT<\/p>\n It is literature on the Principle of Priority in Real Estate Registry. For that, first, in Chapter I deals with the concept, scope and importance of the principles, standards seen as purposive, which brings a mandatory adoption of specific practices needed to implement certain situation. The purpose of the Real Estate Registry, almost always, is the practice of acts that determine the legal status of properties, and crystal clear its importance for the transfer of ownership of the property. Here the need to make an approach, albeit briefly, the principles of records must be applied by the Registrar, and how they are employed from the viewpoint of our legal system, giving the absolute security of the citizen registries acts can not be neglected , so as not to hurt the credibility of the records and security service. In Chapter II, is regarded as the important principle of the priority part of the fundamental rule of\u00a0prior in tempore, prior jure in<\/em>\u00a0to the granting of preference to somebody who has a chronological precedence, where the order of the securities in the Land Registry produces prevalence of human when contradictory and refer to the same property, fulfilling different role, according to rights that are submitted for the record. And as before the drafting of a transaction through scripture, can be ensured by the inviolability of property within 30 (thirty) days, protecting the purchaser in good faith, which is called the Institute Book of Priority. In Chapter III it will lay a panorama of the exceptions to the priority registration, and how the priority is not always clear from the order in which the title in the Real Estate Registry, as measured by serial number in the protocol, especially as regards the agricultural lien, and the mortgage lien, including comments about the premonition that the annotation does not generate the priority of the bonds, but generates an indication that the well may be affected to a future implementation.<\/p>\n Key-words<\/strong>:\u00a0 Principles. Real estate registry. Principles estate. Priority. Applicability. Exceptions to priority.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Lista de Siglas<\/p>\n ART \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Anota\u00e7\u00e3o de Responsabilidade T\u00e9cnica \u00a0<\/p>\n SUM\u00c1RIO<\/p>\n \u00a0<\/p>\n 1 INTRODU\u00c7\u00c3O\u00a0<\/a> \u00a0<\/strong><\/p>\n O presente estudo baseia-se em pesquisa bibliogr\u00e1fica sobre a import\u00e2ncia dos princ\u00edpios e como s\u00e3o alicerces no Registro de Im\u00f3veis e o verdadeiro significado e aplicabilidade do Princ\u00edpio da Prioridade, este o tema central do trabalho. A an\u00e1lise e o entendimento do porqu\u00ea da exist\u00eancia dos Princ\u00edpios Registrais Imobili\u00e1rios, em especial o Principio da Prioridade, t\u00eam extrema import\u00e2ncia para o Oficial Registrador no exerc\u00edcio de sua fun\u00e7\u00e3o, n\u00e3o sendo uma faculdade, mas sim uma obriga\u00e7\u00e3o a sua aplicabilidade ao caso concreto.<\/p>\n Para o alcance desse desiderato foi utilizado o m\u00e9todo dedutivo, onde a combina\u00e7\u00e3o de id\u00e9ias em sentido interpretativo teve destaque, baseando-se, assim, na dedu\u00e7\u00e3o e no racioc\u00ednio do autor face \u00e0 pesquisa de obras liter\u00e1rias jur\u00eddicas, legisla\u00e7\u00e3o, pesquisa na rede mundial de computadores, portanto, uma ampla pesquisa bibliogr\u00e1fica sobre o assunto objeto de an\u00e1lise.<\/p>\n No cap\u00edtulo II ser\u00e1 abordado como os princ\u00edpios possuem uma fun\u00e7\u00e3o especificadora dentro do ordenamento jur\u00eddico, e dentro do seu alcance de atua\u00e7\u00e3o, como se estende a um n\u00famero ilimitado de atos ou fatos, comportando uma s\u00e9rie indeterminada de aplica\u00e7\u00f5es, al\u00e9m das caracter\u00edsticas que os moldam a diferentes situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n O mesmo cap\u00edtulo tem entre seus objetivos a demonstra\u00e7\u00e3o de como a atividade registral \u00e9 regida por uma s\u00e9rie de princ\u00edpios que informam e orientam a conduta do Oficial Registrador, suprindo a lacuna legislativa, e fornecendo a solu\u00e7\u00e3o para o caso que se apresente, sendo garantidor do direito de propriedade e a seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n Tamb\u00e9m ser\u00e1 dada \u00eanfase de como o conhecimento e o dom\u00ednio dos princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao Registro de Im\u00f3veis permitem ao Registrador a compreens\u00e3o do sistema, facilitando a aplica\u00e7\u00e3o das normas legais que o regem e contribuindo com o aprimoramento do Direito Imobili\u00e1rio. Em busca desse sentido, mister a compreens\u00e3o do campo de atua\u00e7\u00e3o, ainda que de forma breve, de cada princ\u00edpio atuante no Registro Imobili\u00e1rio, segundo a doutrina dominante e a legisla\u00e7\u00e3o p\u00e1tria.<\/p>\n No cap\u00edtulo III, tem relev\u00e2ncia o estudo do Princ\u00edpio da Prioridade Registral, como um dos princ\u00edpios em que se alicer\u00e7a o Direito Registral Imobili\u00e1rio, partindo do conhecimento do significado e o alcance da express\u00e3o\u00a0prior in tempore, potior in iure<\/em>, com conseq\u00fcente determina\u00e7\u00e3o, em regra, da outorga da prefer\u00eancia a quem dispuser de preced\u00eancia cronol\u00f3gica na ordem de entrada dos t\u00edtulos no Servi\u00e7o Registral.<\/p>\n Outro ponto importante nesse cap\u00edtulo \u00e9 entender como a prioridade desempenha papel diferente, seja na hip\u00f3tese dos t\u00edtulos apresentados, quando n\u00e3o contradit\u00f3rios, em que se fixa a prefer\u00eancia do t\u00edtulo apresentado com primazia, sobre o apresentado posteriormente, tendo esse gradua\u00e7\u00e3o inferior, assim denominado \u201cprioridade gradual\u201d; seja envolvendo direitos contradit\u00f3rios, em que o t\u00edtulo registrado em primeiro lugar determina a exclus\u00e3o do posteriormente apresentado, o que \u00e9 conhecido como \u201cprioridade exclusiva\u201d.\u00a0<\/p>\n Sem d\u00favida, ao abordar o Princ\u00edpio da Prioridade, obrigatoriamente deve se falar do Livro 1 – Protocolo, pois ao lan\u00e7ar o t\u00edtulo em suas folhas, garante a prioridade de acordo com a ordem cronol\u00f3gica de apresenta\u00e7\u00e3o, e a exig\u00eancia de compreender como o n\u00famero de ordem de protocolo age na preval\u00eancia do pr\u00f3prio t\u00edtulo sobre outro, como tamb\u00e9m a preval\u00eancia do direito real a que ele se reportar. Mas tamb\u00e9m se comentar\u00e1 as hip\u00f3teses em que n\u00e3o se aplica a escritura\u00e7\u00e3o no Livro 1 – Protocolo.<\/p>\n Entre os t\u00f3picos analisados no cap\u00edtulo, ser\u00e1 de grande valia o estudo do Princ\u00edpio da Prioridade aplicado quando surgir conflito entre direitos em um mesmo im\u00f3vel, a busca para afastar o risco da simultaneidade de registros de direitos incompat\u00edveis ou contradit\u00f3rios sobre um mesmo im\u00f3vel.<\/p>\n No decorrer desse cap\u00edtulo, tamb\u00e9m como ponto de destaque vem a ser a compreens\u00e3o do recente instituto da reserva de prioridade, e como ele visa resguardar o adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n O cap\u00edtulo IV visa compreender os t\u00edtulos e documentos que podem aparecer no dia-a-dia e que s\u00e3o ou podem se tornar exce\u00e7\u00f5es \u00e0 observ\u00e2ncia do Princ\u00edpio da Prioridade, com amparo nos artigos 190 e 191 da Lei n\u00b0 6.015\/73 e o pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil vigente, al\u00e9m de leis esparsas, com relev\u00e2ncia para o penhor agr\u00edcola, a hipoteca e a penhora, inclusive com destaque para a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria.<\/p>\n Primeiramente, parte-se da id\u00e9ia de que os princ\u00edpios s\u00e3o certos enunciados l\u00f3gicos admitidos como condi\u00e7\u00e3o ou base de validade das demais asser\u00e7\u00f5es que comp\u00f5em dado campo do saber. Pode-se afirmar que os princ\u00edpios informam sistemas e se estendem a todos os ordenamentos e at\u00e9 mesmo a outros sistemas pr\u00f3prios ou espec\u00edficos. T\u00eam em seus corpos a determinabilidade e assim s\u00e3o identificados, como norteadores, mas sem teor de especificidade.<\/p>\n Na conceitua\u00e7\u00e3o de Canotilho (2000, p. 1.215), os princ\u00edpios,\u00a0in verbis<\/em>: Com efeito, princ\u00edpio \u00e9 toda norma jur\u00eddica, enquanto considerada como determinante de uma ou de muitas outras subordinadas, que a pressup\u00f5em, desenvolvendo e especificando ulteriormente o preceito em dire\u00e7\u00f5es mais particulares, das quais determinam, e, portanto, resumem potencialmente o conte\u00fado.<\/p>\n Da an\u00e1lise do pr\u00f3prio termo \u201cprinc\u00edpio\u201d, Tovar (2005, p. 2) leciona que: S\u00e3o normas final\u00edsticas, onde imprimem uma obrigatoriedade da ado\u00e7\u00e3o de determinado comportamento necess\u00e1rio \u00e0 implementa\u00e7\u00e3o de certa situa\u00e7\u00e3o. Est\u00e3o previstos ou n\u00e3o em lei, aplicando-se cogentemente a todos os casos concretos, bem como integrando o ordenamento jur\u00eddico.\u00a0<\/p>\n Dentro do seu alcance de atua\u00e7\u00e3o, o princ\u00edpio estende-se a um n\u00famero ilimitado de atos ou fatos, comportando uma s\u00e9rie indeterminada de aplica\u00e7\u00f5es. Amolda-se a diferentes situa\u00e7\u00f5es, acompanhando a evolu\u00e7\u00e3o e a modifica\u00e7\u00e3o dos sistemas e da evolu\u00e7\u00e3o social. Essa for\u00e7a imp\u00f5e a responsabilidade de que o conte\u00fado do princ\u00edpio esteja devidamente precisado e sopesado em sua aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Destaca-se entre as caracter\u00edsticas b\u00e1sicas dos princ\u00edpios: – n\u00e3o valem sem exce\u00e7\u00e3o, e podem entrar entre si em oposi\u00e7\u00e3o ou em contradi\u00e7\u00e3o; – os princ\u00edpios diversas vezes est\u00e3o conectados, portanto, sem pretens\u00e3o de exclusividade; – ostentam seu sentido pr\u00f3prio, onde se busca os limites existentes entre eles, pois s\u00f3 adquirem seu significado pr\u00f3prio quando se ligam entre si, para, a partir de v\u00e1rias premissas, adequarem-se ao caso concreto; – precisam, para sua realiza\u00e7\u00e3o, de uma concretiza\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s de sub-princ\u00edpios e valores singulares, com conte\u00fado material pr\u00f3prio.\u00a0<\/p>\n Os princ\u00edpios ocupam o ponto intermedi\u00e1rio entre o valor, por um lado, e o conceito, por outro. Ele excede aquele por estar suficientemente determinado para compreender as conseq\u00fc\u00eancias jur\u00eddicas e, dessa forma, para possuir uma configura\u00e7\u00e3o especificamente jur\u00eddica e ultrapassa esse por n\u00e3o estar suficientemente determinado para esconder a valora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Os crit\u00e9rios de distin\u00e7\u00e3o entre as regras dos princ\u00edpios envolvem, entre outros: – o grau de abstra\u00e7\u00e3o, pois os princ\u00edpios apresentam elevado grau de abstra\u00e7\u00e3o, n\u00e3o significando, contudo, sua impossibilidade de determina\u00e7\u00e3o imediata, enquanto as regras t\u00eam reduzida abstra\u00e7\u00e3o; – nos casos concretos, os princ\u00edpios necessitam de media\u00e7\u00e3o, enquanto as regras podem ser aplicadas diretamente; – os princ\u00edpios podem representar como fundamento para as regras; – como expresso retro, os princ\u00edpios podem coexistir, apesar de serem antin\u00f4micos, mas as regras em conflito excluem-se; – e Alencar (2006, p. 7) destaca que \u201cuma regra \u00e9 ou n\u00e3o cumprida, um princ\u00edpio possui v\u00e1rios graus de concretiza\u00e7\u00e3o, variando em raz\u00e3o de condicionalismos f\u00e1ticos e jur\u00eddicos\u201d.<\/p>\n Outro ponto relevante reside no fato de que os princ\u00edpios possuem uma dimens\u00e3o que n\u00e3o \u00e9 pr\u00f3pria das regras jur\u00eddicas. Nessa linha de racioc\u00ednio, quando se entrecruzam v\u00e1rios princ\u00edpios, quem h\u00e1 de resolver o conflito deve levar em conta o peso relativo de cada um deles.\u00a0<\/p>\n As normas, portanto, se exprimem por meio de regras ou princ\u00edpios, por\u00e9m, quando duas regras se colidem, deve ser resolvido pelos meios de interpreta\u00e7\u00e3o, como no caso de uma lei especial derrogar a lei geral, mas os princ\u00edpios, como muito bem afirma Gomes (2005, p. 1), \u201cs\u00e3o as diretrizes gerais de um ordenamento jur\u00eddico (ou parte dele). Seu espectro de incid\u00eancia \u00e9 muito mais amplo que o das regras. […] Quando colidem, n\u00e3o se excluem\u201d.\u00a0<\/p>\n Nesse diapas\u00e3o, os princ\u00edpios pertencem ao conte\u00fado do direito positivo, desde que por tal se n\u00e3o entenda apenas a lei, mas sim a ordem jur\u00eddica vigente como um todo. Os princ\u00edpios, que come\u00e7am por ser base de normas jur\u00eddicas, podem estar positivamente incorporados, transformando-se em normas-princ\u00edpios. E seguindo tal linha de pensamento, pode-se afirmar que o princ\u00edpio jur\u00eddico \u00e9 norma de hierarquia superior \u00e0 das regras, pois determina o sentido e o alcance destas, que n\u00e3o podem contrari\u00e1-lo.\u00a0 Sem d\u00favida, os princ\u00edpios atuam como vetores para toda a forma\u00e7\u00e3o legislativa infraconstitucional, al\u00e9m de direcionarem as interpreta\u00e7\u00f5es normativas.<\/p>\n E o mesmo Mello (2001, p. 545-546) explica,\u00a0in verbis<\/em>: Por for\u00e7a da fun\u00e7\u00e3o fundamentadora dos princ\u00edpios, outras normas jur\u00eddicas neles encontram o seu fundamento de validade. Al\u00e9m disso, os princ\u00edpios n\u00e3o s\u00f3 orienta a interpreta\u00e7\u00e3o de todo o ordenamento jur\u00eddico, mas tamb\u00e9m cumprem o papel de suprir determinada lacuna do sistema, exercendo fun\u00e7\u00e3o supletiva ou integradora.<\/p>\n O reconhecimento da juridicidade dos princ\u00edpios deu-se atrav\u00e9s do reconhecimento da exist\u00eancia de conformidade jur\u00eddica aos princ\u00edpios.<\/p>\n Assim, s\u00e3o a garantia da estabilidade, funcionalidade, unidade e adequa\u00e7\u00e3o valorativa, sendo fundamentais para que qualquer sistema possa existir. Dessarte, os princ\u00edpios s\u00e3o as diretrizes teleol\u00f3gicas dos sistemas, as quais o titular do Registro de Im\u00f3veis sempre deve recorrer se quiser realizar uma interpreta\u00e7\u00e3o fundamentada.<\/p>\n Hodiernamente, vem reconhecendo nos princ\u00edpios jur\u00eddicos o car\u00e1ter conceitual e positivo de norma de direito, de norma jur\u00eddica, em que possuem positividade e vinculatividade, o que lhes confere a qualidade de normas que obrigam e possuem efic\u00e1cia positiva e negativa sobre comportamentos, bem como sobre interpreta\u00e7\u00e3o e a aplica\u00e7\u00e3o de outras normas, tais como as regras, ou mesmos os princ\u00edpios derivados de princ\u00edpios mais abstratos.<\/p>\n O Oficial Registrador deve estar atento ao aspecto valorativo do ordenamento, tanto no momento da interpreta\u00e7\u00e3o dos dados prim\u00e1rios, quanto no momento de aplica\u00e7\u00e3o dos princ\u00edpios detectados no caso.<\/p>\n Seguindo a linha de todos os ramos do direito, o Direito Registral Imobili\u00e1rio tamb\u00e9m se alicer\u00e7a em princ\u00edpios. Desse estudo, h\u00e1 o entendimento de que os princ\u00edpios s\u00e3o normas gerais que se desenvolveram atrav\u00e9s de preceitos positivos concretos, outros correspondem a verdadeiras institui\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, sendo que uns se referem a meros aspectos formais da institui\u00e7\u00e3o registral, enquanto outros t\u00eam autentico valor e alcance substantivo.<\/p>\n A escassa legisla\u00e7\u00e3o registral em nosso pa\u00eds aumenta a import\u00e2ncia dos princ\u00edpios orientadores da fun\u00e7\u00e3o registral, face in\u00fameras situa\u00e7\u00f5es apresentadas. Mas o Registrador de Im\u00f3veis deve ter a consci\u00eancia de que os princ\u00edpios n\u00e3o s\u00e3o meros acess\u00f3rios interpretativos.<\/p>\n Para corretamente aplicar o Direito Registral Imobili\u00e1rio \u00e9 essencial conhecer os princ\u00edpios que o regem. A respeito do assunto, Konno (2007, p. 19) destaca \u201ca compreens\u00e3o desses princ\u00edpios permitem aos operadores do Direito Registral encontrar com facilidade as solu\u00e7\u00f5es corretas para as diversas situa\u00e7\u00f5es que surgem diariamente\u201d.<\/p>\n E cumprindo o enquadramento sobre a estrutura e efic\u00e1cia do ato de registro\u00a0lato sensu\u00a0<\/em>classificando-o como subesp\u00e9cie de ato administrativo por sua efic\u00e1cia e efeitos, \u00e9 de se analisar a estrutura interna de tal ato.<\/p>\n Nas palavras de Salles (2006, p. 6), discorrendo sobre os princ\u00edpios registrais estruturais, encontramos o seguinte entendimento: \u201cO sistema registral, que \u00e9 um subgrupo do sistema administrativo, estrutura-se com base em seus princ\u00edpios que devem ser colhidos do pr\u00f3prio ordenamento, do pr\u00f3prio sistema\u201d.<\/p>\n Assim como os princ\u00edpios regedores da fun\u00e7\u00e3o registral ter\u00e3o fun\u00e7\u00f5es integrativas e hermen\u00eauticas.<\/p>\n O Registrador deve estar atualizado em rela\u00e7\u00e3o aos princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao sistema de registro de Im\u00f3veis, os quais, segundo Passos (2008, p. 67):<\/p>\n […] devem ser observados quando da an\u00e1lise de um t\u00edtulo submetido ao registro ou averba\u00e7\u00e3o, e quando da abertura de novas matr\u00edculas, desdobros ou desmembramento de \u00e1reas, em retifica\u00e7\u00e3o de dados constantes nas matr\u00edculas.<\/p>\n Os princ\u00edpios registrais s\u00e3o destinados a atingir finalidades espec\u00edficas perseguidas pelo sistema registral, face \u00e0 necessidade de se proteger a boa-f\u00e9 e de facilitar as transa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas. Eles direcionam e normatizam os atos praticados no Servi\u00e7o Registr\u00e1rio Imobili\u00e1rio, especialmente, em decorr\u00eancia de sua formalidade escritural.\u00a0<\/p>\n Os princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao Registro de Im\u00f3veis t\u00eam fun\u00e7\u00f5es relevantes, como as j\u00e1 mencionadas, acrescentando-se a qualidade de informar, proporcionar o sentido \u00e0s normas legais.<\/p>\n No desempenho da atividade registral, bem como o cuidado na an\u00e1lise dos documentos apresentados, no exerc\u00edcio da atividade, o Registrador tem de ater-se \u00e0 realidade social em que presta servi\u00e7o e proceder a uma correta an\u00e1lise dos documentos apresentados pelo interessado, como forma de controle da formaliza\u00e7\u00e3o da vontade das partes manifestada perante o Tabelionato de Notas ou por contrato particular nas hip\u00f3teses admiss\u00edveis, bem como a verdade real registr\u00e1ria.<\/p>\n Assim, como explica Silveira (2007, p. 34), \u201ca escorreita fun\u00e7\u00e3o t\u00e9cnico-social do oficial registrador fundamenta-se na efic\u00e1cia de qualificar a pretens\u00e3o de direito sobre a propriedade\u201d. O Oficial Registrador deve ter a consci\u00eancia da import\u00e2ncia da aplicabilidade dos princ\u00edpios em seu trabalho, ainda pela fun\u00e7\u00e3o hermen\u00eautica, pois tanto o legislador, ao criar normas positivas sobre a fun\u00e7\u00e3o registral, como o int\u00e9rprete, ao aplicar as normas devem segui-los.\u00a0<\/p>\n Portanto, \u00e9 essencial o conhecimento dos princ\u00edpios que regem o Direito Registral Imobili\u00e1rio, pois desse conhecimento, o Oficial Registrador estar\u00e1 apto a encontrar solu\u00e7\u00f5es para as diversas situa\u00e7\u00f5es que surgem no dia a dia do seu trabalho.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Todos os princ\u00edpios, na minha singela opini\u00e3o, t\u00eam a sua import\u00e2ncia e visam seguran\u00e7a jur\u00eddica, e como destaca Silva (2008, p. 40) \u201cas id\u00e9ias matrizes que sedimentam e ilumina a compreens\u00e3o da mat\u00e9ria, s\u00e3o apresentados mais como hip\u00f3teses de trabalho, do que solu\u00e7\u00f5es definitivas\u201d.<\/p>\n H\u00e1 uma diversidade de princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao Registro de Im\u00f3veis. Alguns s\u00e3o unanimidades na doutrina p\u00e1tria e at\u00e9 mesmo de outros pa\u00edses, por\u00e9m, outros s\u00e3o mencionados de forma esparsa, admitidos somente por alguns doutrinadores.<\/p>\n Apesar de constar em todas as Normas das Corregedorias de nosso pa\u00eds, geralmente, os princ\u00edpios s\u00e3o elencados em diversos cap\u00edtulos ou artigos, sem que seja definido em um t\u00f3pico, quais s\u00e3o os princ\u00edpios adotados por aquele Estado.\u00a0<\/p>\n A exce\u00e7\u00e3o pode ser encontrada na Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul, pois elenca em um artigo os princ\u00edpios adotados por aquela Corregedoria Geral da Justi\u00e7a. Evidentemente que tal Norma aborda os princ\u00edpios imobili\u00e1rios em outros artigos. \u00c9 o texto do artigo 315 da CNNRRS,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n Art. 315 – Ao servi\u00e7o, \u00e0 fun\u00e7\u00e3o e \u00e0 atividade registral imobili\u00e1ria norteiam os princ\u00edpios da:<\/p>\n I – F\u00e9 p\u00fablica – a assegurar autenticidade dos atos emanados do Registro e dos Servi\u00e7os, gerando presun\u00e7\u00e3o de validade\u00a0juris tantum<\/em>. Muitos autores aceitam a exist\u00eancia de dois ou tr\u00eas princ\u00edpios, pois consideram que v\u00e1rios princ\u00edpios podem estar condensados em um s\u00f3, mas outros, ao contr\u00e1rio, consideram que um princ\u00edpio pode se desdobrar em outros.<\/p>\n Dessa forma, em virtude das diverg\u00eancias em saber quanto e quais s\u00e3o os princ\u00edpios registr\u00e1rios, entendemos, como Melo (2004) e Silveira (2007), que s\u00e3o os seguintes: 1) Princ\u00edpio da Unitariedade; 2) Princ\u00edpio da F\u00e9 P\u00fablica; 3) Princ\u00edpio da Roga\u00e7\u00e3o ou Inst\u00e2ncia; 4) Princ\u00edpio Inscri\u00e7\u00e3o; 5) Princ\u00edpio da Territorialidade; 6) Princ\u00edpio da Publicidade; 7) Princ\u00edpio da Disponibilidade; 8) Princ\u00edpio da Prioridade; 9) Princ\u00edpio da Continuidade ou do Trato Sucessivo; 10) Princ\u00edpio da Legalidade; 11) Princ\u00edpio da Especialidade; 12) Princ\u00edpio da Presun\u00e7\u00e3o dez Validade dos Atos; 13) Princ\u00edpio da Cindibilidade. O primeiro princ\u00edpio citado \u00e9 o da Unitariedade, que imp\u00f5e a exist\u00eancia de uma \u00fanica matr\u00edcula para cada im\u00f3vel situado naquela compet\u00eancia registral imobili\u00e1ria, pois nenhum im\u00f3vel poder\u00e1 ser matriculado duas vezes, nem duas matr\u00edculas terem por objeto o mesmo im\u00f3vel, em sua totalidade ou partes ideais do mesmo im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n A Unitariedade, como princ\u00edpio do Registro Imobili\u00e1rio, encontra-se enunciada no artigo 176, \u00a71\u00b0, inciso I, bem como no artigo 228, todos da Lei de Registros P\u00fablicos.\u00a0<\/p>\n Como cada im\u00f3vel individuado corresponde uma matr\u00edcula, consagra-se o princ\u00edpio da correspond\u00eancia entre a unitariedade da matr\u00edcula e a unidade do im\u00f3vel. Por exemplo, envolvendo v\u00e1rios im\u00f3veis na negocia\u00e7\u00e3o, obrigatoriamente cada um ter\u00e1 matr\u00edcula pr\u00f3pria.<\/p>\n A correspond\u00eancia ser\u00e1 encontrada na unidade f\u00edsico-jur\u00eddica do im\u00f3vel, e n\u00e3o no da fra\u00e7\u00e3o ideal. Deve haver tantas matr\u00edculas quanto forem as unidades geod\u00e9sico-jur\u00eddicas.<\/p>\n A F\u00e9 P\u00fablica, tamb\u00e9m como princ\u00edpio, \u00e9 atribu\u00edda por lei (art. 3\u00b0, LRP) aos Registradores, expressando a certeza e a veracidade dos atos praticados perante esses profissionais do direito. O t\u00edtulo de transmiss\u00e3o do direito de propriedade, por si s\u00f3, n\u00e3o \u00e9 suficiente para a transmiss\u00e3o de dom\u00ednio, o que ser\u00e1 concretizado somente com o registro. Esse princ\u00edpio possibilita que o terceiro realize de boa-f\u00e9 um \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 neg\u00f3cio oneroso e registre essa aquisi\u00e7\u00e3o, passando a ter a presun\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a jur\u00eddica. A completa seguran\u00e7a exige a ado\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da f\u00e9 p\u00fablica registral.<\/p>\n Mas, a f\u00e9 p\u00fablica, no sistema registr\u00e1rio p\u00e1trio, adota a presun\u00e7\u00e3o relativa, encontrando fundamento no art. 1.231 do C\u00f3digo Civil, onde \u201ca propriedade se presume plena e exclusiva, at\u00e9 prova em contr\u00e1rio\u201d. Ela se aplica em todas as rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, seja positivamente quanto \u00e0 exist\u00eancia de direitos reais, ou negativamente.\u00a0<\/p>\n Outro princ\u00edpio, o da Inscri\u00e7\u00e3o, envolve todo assento feito no livro de registro imobili\u00e1rio, abrangendo direitos sobre im\u00f3veis e fatos a estes concernentes, por\u00e9m, o registro assegura somente os direitos inscritos. Tem o amparo legal nos artigos 167, incisos I e II, 168, 169, todos da Lei 6.015\/73; e artigo 1.245 e \u00a71\u00b0 do C\u00f3digo Civil. O princ\u00edpio de inscri\u00e7\u00e3o significa que a constitui\u00e7\u00e3o, transmiss\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o dos direitos reais sobre im\u00f3veis s\u00f3 se operam entre vivos, mediante sua inscri\u00e7\u00e3o no registro. Ainda que uma transmiss\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade s\u00f3 se consumar\u00e1 para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por esse princ\u00edpio, o im\u00f3vel \u00e9 inscrito para possibilitar sua constitui\u00e7\u00e3o registral e viabilizar a transmiss\u00e3o, restri\u00e7\u00e3o e extin\u00e7\u00e3o de direitos, tornando acess\u00edvel a terceiros e interessados saber quais os direitos reais que recaem sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n Com isso, ocorre a muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real do im\u00f3vel pela inscri\u00e7\u00e3o, cujo termo abrange os atos de registro e a averba\u00e7\u00e3o, nos termos do artigo 172 da Lei n\u00b0 6.015\/73.\u00a0<\/p>\n O Princ\u00edpio da Inst\u00e2ncia ou da Roga\u00e7\u00e3o consiste na liberdade de a\u00e7\u00e3o do interessado no registro, permitindo, inclusive, que qualquer interessado possa requer\u00ea-lo. O Registrador n\u00e3o pode fazer o registro\u00a0ex officio<\/em>, salvo nos casos permitidos em lei.\u00a0<\/p>\n Em termos de registro predial, o Princ\u00edpio da inst\u00e2ncia \u00e9 satisfeito com o requerimento verbal ou escrito dos interessados para os atos de registro em geral, sem maior formalidade, bastando a apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo inscrit\u00edvel, que subentende ou implica o requerimento de inscri\u00e7\u00e3o, salvo para averba\u00e7\u00e3o, que reclama requerimento escrito com firma reconhecida.<\/p>\n Deve-se ter a aten\u00e7\u00e3o de que a qualifica\u00e7\u00e3o registr\u00e1ria se sujeita ao Princ\u00edpio da Inst\u00e2ncia, quando ao procedimento, que n\u00e3o se inaugura \u00e0 m\u00edngua da roga\u00e7\u00e3o. A desqualifica\u00e7\u00e3o, enquanto resultado, imp\u00f5e-se como tarefa oficial, porque o Registrador deve zelar pela seguran\u00e7a jur\u00eddica imobili\u00e1ria.<\/p>\n Essa rela\u00e7\u00e3o entre o Princ\u00edpio da Roga\u00e7\u00e3o e o Princ\u00edpio da Qualifica\u00e7\u00e3o registral pode ser evidenciada no ac\u00f3rd\u00e3o do Conselho Superior da Magistratura, em data de 18\/5\/2006, Processo n\u00ba 499-6\/8, localidade: S\u00e3o Paulo, tendo como Relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, assim teve a sua ementa redigida,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n Ementa: REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – Duvida procedente – Conhecimento do recurso pelo Conselho Superior da Magistratura, quando h\u00e1, na base do dissenso, quest\u00e3o referente \u00e0 irregistrabilidade \u2018in abtracto\u2019 da causa, ainda que o apelante se reporte \u00e0 averba\u00e7\u00e3o – Rela\u00e7\u00e3o entre roga\u00e7\u00e3o e qualifica\u00e7\u00e3o registraria: aquela necess\u00e1ria ao impulso procedimental; esta, amarrada \u00e0 legalidade – Promessa de da\u00e7\u00e3o em pagamento (causa) n\u00e3o registr\u00e1vel – Orienta\u00e7\u00e3o pac\u00edfica e sedimentada do Conselho Superior da Magistratura que se justifica alterar, mesmo diante do Novo C\u00f3digo Civil, que n\u00e3o induz novidade substancial – Intelig\u00eancia do art. 463, par\u00e1grafo \u00fanico, do Novo C\u00f3digo Civil – Recurso n\u00e3o provido.\u00a0<\/p>\n O art. 13 da Lei de Registros P\u00fablicos enuncia, taxativamente, quem pode requerer os atos de registro. Geralmente, o ato de registro deve ser praticado a requerimento verbal ou escrito do interessado, sendo considerado interessado, como ensina Swensson et al. (2006, p. 38), em princ\u00edpio, aquele que teve participa\u00e7\u00e3o no ato jur\u00eddico que deu origem ao t\u00edtulo ou tenha sido atingido pelos efeitos gerados por determinado fato jur\u00eddico.\u00a0 Atrav\u00e9s do Princ\u00edpio da Territorialidade ocorre a delimita\u00e7\u00e3o da atua\u00e7\u00e3o do Registrador Imobili\u00e1rio, ou seja, o exerc\u00edcio da fun\u00e7\u00e3o deve ater-se aos limites de sua compet\u00eancia territorial, nos termos estabelecidos em lei. Caso isso n\u00e3o aconte\u00e7a, o ato estar\u00e1 pass\u00edvel de nulidade.<\/p>\n Como dispositivo legal, o art. 169 da Lei de Registros P\u00fablicos enuncia que todos os atos enumerados no art. 167 s\u00e3o obrigat\u00f3rios e devem ser efetuados no cart\u00f3rio da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n Conforme a Consolida\u00e7\u00e3o das Normas da Corregedoria Geral do Estado de Mato Grosso destinada ao Foro Extrajudicial, o seu posicionamento, em caso de desmembramento de \u00e1rea de terrenos, se o im\u00f3vel desmembrado passar \u00e0 outra circunscri\u00e7\u00e3o, \u201co Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis anotar\u00e1 a ocorr\u00eancia na matr\u00edcula, remetendo, para os fins devidos, certid\u00e3o ao Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis da outra circunscri\u00e7\u00e3o, mantendo-se c\u00f3pia dela\u201d (Cap\u00edtulo 6, Se\u00e7\u00e3o 1, item 6.1.24).\u00a0<\/p>\n Quanto ao desdobramento territorial da circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ou a transfer\u00eancia de um im\u00f3vel de uma circunscri\u00e7\u00e3o para outra, n\u00e3o obriga um novo registro, mas somente o registro posterior a esses atos \u00e9 que dever\u00e1 ser lavrado na circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a que passou a pertencer o im\u00f3vel.<\/p>\n Outra exce\u00e7\u00e3o envolve os registros relativos a im\u00f3veis situados em comarcas ou circunscri\u00e7\u00f5es lim\u00edtrofes, pois nesse caso, os registros ser\u00e3o feitos em todas elas, tendo o Registrador a obriga\u00e7\u00e3o de constar dos registros tal fato (LRP, art. 169, inc. II).<\/p>\n O Princ\u00edpio da Publicidade tamb\u00e9m \u00e9 conhecido por princ\u00edpio da fic\u00e7\u00e3o do conhecimento, por presumir-se que um ato jur\u00eddico, devidamente registrado ou averbado na matr\u00edcula de um im\u00f3vel, deve ser de conhecimento p\u00fablico, tendo em vista que tal situa\u00e7\u00e3o est\u00e1 dispon\u00edvel ao p\u00fablico em geral.\u00a0 \u00c9 ela fundamental em todos os sistemas de registro imobili\u00e1rio, pois \u00e9 importante fazer com que a sociedade tenha conhecimento da transmuta\u00e7\u00e3o dos bens, da constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre eles e das cl\u00e1usulas restritivas que os inibam de circular livremente.<\/p>\n Mas essa publicidade n\u00e3o apenas garante aos direitos do propriet\u00e1rio, como promove sua efic\u00e1cia e ainda resguarda os direitos daqueles pelos quais se relacionam ou visam alguma pretens\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade.\u00a0<\/p>\n A publicidade do ato registral compatibiliza-se com a obrigatoriedade de registro da propriedade ser efetivado no local do im\u00f3vel, com a anota\u00e7\u00e3o dos dados do im\u00f3vel, localizado numa determinada regi\u00e3o geogr\u00e1fica, delimitada pelo territ\u00f3rio da unidade de registro.<\/p>\n Desse princ\u00edpio decorre que os Oficiais de Registro s\u00e3o obrigados a fornecer, quando solicitado pelas partes, as informa\u00e7\u00f5es e certid\u00f5es, obedecidos os prazos previstos em lei.<\/p>\n O Princ\u00edpio da Disponibilidade est\u00e1 previsto na Lei n\u00ba 6.015\/73, como em seu art. 172, onde se exige que o registro e a averba\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos ou atos constitutivos, declarat\u00f3rios, translativos e extintivos de direitos reais sobre im\u00f3veis reconhecidos em lei,\u00a0inter vivos\u00a0<\/em>ou\u00a0mortis causa<\/em>, devem ser feitos no Registro de Im\u00f3veis, n\u00e3o somente para a constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia e extin\u00e7\u00e3o, ou para a sua validade perante terceiros, mas tamb\u00e9m para a sua disponibilidade.<\/p>\n O mesmo racioc\u00ednio est\u00e1 exposto no art. 738, Se\u00e7\u00e3o I, Cap\u00edtulo V, do C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado de Santa Catarina:<\/p>\n No Registro de Im\u00f3veis ser\u00e3o feitos o registro e a averba\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos ou atos constitutivos, declarat\u00f3rios, translativos e extintivos de direitos reais sobre im\u00f3veis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia e extin\u00e7\u00e3o, quer para sua validade em rela\u00e7\u00e3o a terceiros, quer para a sua disponibilidade.<\/p>\n O que se observa em tal princ\u00edpio, \u00e9 a id\u00e9ia de estar associado com a titularidade do direito real, ou seja, com o Princ\u00edpio da Continuidade, pois para dispor de um im\u00f3vel, mister que ele esteja registrado em seu nome. O registro n\u00e3o \u00e9 somente um arquivo de documentos, ali\u00e1s, o Registrador tem o dever de proceder ao exame de legalidade do t\u00edtulo e aprecia\u00e7\u00e3o de formalidades extr\u00ednsecas da ordem e \u00e0 conex\u00e3o de seus dados com o registro e formaliza\u00e7\u00e3o instrumental. Assim, atrav\u00e9s do exame dos documentos e dos t\u00edtulos em sua legalidade, \u00e9 que o Registrador exerce a sua fun\u00e7\u00e3o fiscalizadora.\u00a0<\/p>\n Dessa forma, existe uma variedade de t\u00edtulos irregistr\u00e1veis, devendo o Registrado rejeit\u00e1-los. Entre esses t\u00edtulos irregistr\u00e1veis: – Promessa de permuta; – Promessas de doa\u00e7\u00e3o; – Promessa de da\u00e7\u00e3o em pagamento, etc. (CARVALHO, 2001, p. 265). O princ\u00edpio da continuidade percorre duas linhas: a do im\u00f3vel, como transposto para os livros registr\u00e1rios, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto, pelo sistema criado em lei.<\/p>\n E quem deve ser o garantidor da continuidade do registro, e da pr\u00f3pria matr\u00edcula, \u00e9 o pr\u00f3prio Oficial Registrador, sendo que os elementos do t\u00edtulo apresentado, ou do registro anterior na mesma Serventia, ou proveniente de certid\u00e3o de outra Serventia competente anteriormente ao registro, s\u00e3o transpostos para a matr\u00edcula.\u00a0<\/p>\n O cuidado com o Princ\u00edpio da Continuidade vem expresso em in\u00fameros artigos da Lei de Registros P\u00fablicos, estando inserido nos artigos 176, par\u00e1grafo \u00fanico, II e III, 195, 197, 223, 225, \u00a72\u00b0, 228, 229 e 237. O Registrador de Im\u00f3veis deve exigir a perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, urbano ou rural, bem como do titular do direito real nos documentos apresentados. O embasamento legal do Princ\u00edpio da Especialidade em nosso ordenamento jur\u00eddico est\u00e1 expresso nos artigos 176, \u00a71\u00b0, Inciso II, itens 3 e 4, e, nos artigos 222 e 225, todos da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n O Princ\u00edpio seguinte \u00e9 o da Presun\u00e7\u00e3o da Validade dos Atos, que quer dizer que se presumem verdadeiros os atos e fatos jur\u00eddicos registrados e\/ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n Como se sabe, o Registro de Im\u00f3veis acarreta a necess\u00e1ria publicidade do ato ali registrado, sendo opon\u00edvel\u00a0erga omnes<\/em>, mas tamb\u00e9m prova a propriedade e de direitos reais sobre im\u00f3vel alheio de frui\u00e7\u00e3o, de garantia e de aquisi\u00e7\u00e3o, garantindo a seguran\u00e7a jur\u00eddica das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A presun\u00e7\u00e3o da validade dos atos tem amparo legal no artigo 252 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n A partir da Lei n\u00ba 6.015\/73 surge o sistema matricial e, com ele, o Princ\u00edpio da Cindibilidade, pois no art. 227 estabelece que todo im\u00f3vel objeto de t\u00edtulo a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 – Registro Geral.\u00a0<\/p>\n E pelo art. 176, \u00a71\u00ba, item I, da Lei n\u00ba 6.015\/73 determina que cada m\u00f3vel ter\u00e1 matr\u00edcula pr\u00f3pria, ao contr\u00e1rio do que era praticado antes da entrada em vigor dessa lei, pois em um mesmo t\u00edtulo v\u00e1rios im\u00f3veis poderiam transmitidos, ou seja, em uma s\u00f3 transcri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria poderia haver v\u00e1rios im\u00f3veis registrados, evidentemente, desde que obedecida a compet\u00eancia territorial para o registro.<\/p>\n O Princ\u00edpio da Cindibilidade permite ao Registrador, dentro de sua independ\u00eancia funcional, realizar o ato registral naquilo que estiver em condi\u00e7\u00f5es de registro, portanto, podendo registrar parcialmente o instrumento. Como orienta Paiva (2003, p. 7), quando for o caso de cis\u00e3o do t\u00edtulo, \u201crecomenda-se a apresenta\u00e7\u00e3o de um requerimento firmado pela parte, em que se exp\u00f5em os motivos pelos quais pretende ver registrado parcialmente seu t\u00edtulo\u201d. O Registrador deve analisar caso a caso a possibilidade de cindir um t\u00edtulo apresentado, pois o Princ\u00edpio da Cindibilidade n\u00e3o pode ser aplicado indistintamente, sofrendo exce\u00e7\u00f5es.<\/p>\n Al\u00e9m dos princ\u00edpios citados, outros s\u00e3o acrescentados por renomados estudiosos da \u00e1rea de Direito Registral Imobili\u00e1rio, entre eles Paiva (2003) e Passos (2008), como o Princ\u00edpio da Concentra\u00e7\u00e3o; o Princ\u00edpio da Qualifica\u00e7\u00e3o; o Princ\u00edpio da Taxatividade; o Princ\u00edpio da Titularidade; o Princ\u00edpio da Oponibilidade; o Princ\u00edpio do N\u00e3o Saneamento; Princ\u00edpio da Efic\u00e1cia; Princ\u00edpio da autonomia.\u00a0<\/p>\n Portanto, os princ\u00edpios que regem o sistema registral t\u00eam como escopo conferir ao cidad\u00e3o absoluta seguran\u00e7a dos atos registr\u00e1rios, devendo ser observados para n\u00e3o ferir a seguran\u00e7a e efici\u00eancia do servi\u00e7o.\u00a0 Como visto em nosso sistema de registro imobili\u00e1rio, o princ\u00edpio da prioridade significa que os direitos reais sobre o mesmo im\u00f3vel se graduam ou classificam por ordem cronol\u00f3gica do seu surgimento no f\u00f3lio real, prevalecendo os anteriores estabelecidos sobre os que vierem depois\u00a0prior in tempore, potior in jure<\/em>. Tamb\u00e9m envolve as express\u00f5es\u00a0prior in tempore, melior in iure,\u00a0<\/em>ou\u00a0prior tempore, potior iure<\/em>, o que significa \u201cQuem \u00e9 primeiro no tempo, em prefer\u00eancia no direito\u201d.<\/p>\n De acordo com o tempo em que s\u00e3o apresentados, os direitos tomam posi\u00e7\u00e3o no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois. O princ\u00edpio da prioridade, portanto, quer dizer que em um concurso de direitos reais sobre um im\u00f3vel, estes n\u00e3o ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou se classificam por uma rela\u00e7\u00e3o de preced\u00eancia, em virtude da ordem cronol\u00f3gica de sua apresenta\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n Assim, a prioridade assegura a predomin\u00e2ncia de um direito real sobre outro, pois com a anota\u00e7\u00e3o no Livro de Protocolo, o titular do direito tem a oponibilidade\u00a0erga omnes.<\/em>\u00a0 Por exemplo, se uma escritura p\u00fablica de venda e compra, em obedi\u00eancia \u00e0 prioridade conseq\u00fcente \u00e0 preced\u00eancia na apresenta\u00e7\u00e3o, outro t\u00edtulo de transmiss\u00e3o do mesmo im\u00f3vel n\u00e3o poder\u00e1 ser registrado na matr\u00edcula, pois deve respeitar n\u00e3o s\u00f3 a prioridade do anterior, mas em especial porque com o registro do primeiro cessa a disponibilidade do im\u00f3vel.<\/p>\n O que se observa, \u00e9 que o princ\u00edpio se refere a todos os atos registrados em Registro Imobili\u00e1rio, tanto os atos translativos da propriedade, como a compra e venda, as doa\u00e7\u00f5es, as permutas, etc, quanto os atos referentes a direitos reais, como o usufruto, as servid\u00f5es, a superf\u00edcie, e outros registros, como os contratos de loca\u00e7\u00e3o. A penhora \u00e9 uma exce\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da prioridade.\u00a0<\/p>\n A prioridade \u00e9 do t\u00edtulo, j\u00e1 que ser\u00e1 registrado antes dos demais, quando envolve o mesmo im\u00f3vel, e a prefer\u00eancia ser\u00e1 dos direitos reais, que no caso de contradit\u00f3rios, assegura o que estiver registrado em primeiro lugar.\u00a0 A respeito do princ\u00edpio da prioridade no Registro de Im\u00f3veis, a Primeira Vara de Registros P\u00fablicos da Comarca de S\u00e3o Paulo, no Processo n\u00ba 583.00.2006.221658-5, localidade: S\u00e3o Paulo, tendo como Rel. Juiz Marcelo Martins Berthe, em 30\/32007, decidiu que o t\u00edtulo que primeiro ingressa na Serventia dever\u00e1 ter assegurado seu registro, cuja ementa com o seguinte teor:<\/p>\n Ementa:\u00a0<\/strong>EMENTA N\u00c3O OFICIAL: 1. O registro da escritura de compra e venda n\u00e3o resultar\u00e1 em altera\u00e7\u00e3o na titularidade dominial que torne exeq\u00fc\u00edvel a ordem de bloqueio. 2. O cumprimento do of\u00edcio expedido pelo Ju\u00edzo de Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es n\u00e3o depende da solu\u00e7\u00e3o que ser\u00e1 dada \u00e0 pretens\u00e3o de registro de escritura de compra e venda. 3. Em respeito ao princ\u00edpio da prioridade, o t\u00edtulo que ingressou primeiro na Serventia dever\u00e1 ter assegurado seu registro. D\u00favida improcedente. O Protocolo d\u00e1 a prioridade, prevalecendo o n\u00famero mais baixo, referindo-se, n\u00e3o \u00e0 antiguidade do t\u00edtulo apresentado, mas \u00e0 data do pr\u00f3prio registro, como veremos em se\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria.<\/p>\n No que diz respeito aos direitos reais, observamos a seguinte classifica\u00e7\u00e3o:<\/p>\n a) de propriedade ( propriedade, condom\u00ednio, propriedade horizontal); O princ\u00edpio determina que n\u00e3o s\u00f3 existe uma preval\u00eancia, ou uma primazia, que p\u00f5e em ordem de prioridade os direitos no Registro de Im\u00f3veis, mas que tamb\u00e9m, ou ainda, pode vetar no Registro de Im\u00f3veis, o registro de t\u00edtulos que possuem direitos antag\u00f4nicos.\u00a0<\/p>\n A prioridade apresenta efic\u00e1cia entre direito real da mesma categoria, como tamb\u00e9m de categoria diversa, bem como, entre direitos reais em confronto com direitos obrigacionais.<\/p>\n Esse princ\u00edpio, al\u00e9m da ordem de preval\u00eancia dos direitos no Registro de Im\u00f3veis, tamb\u00e9m pode impedir o registro de t\u00edtulos que tenham direitos antag\u00f4nicos.\u00a0<\/p>\n Dessa forma, o princ\u00edpio da prioridade cumpre papel diferente, de acordo com direitos que s\u00e3o apresentados para o registro.<\/p>\n No caso dos t\u00edtulos apresentados n\u00e3o serem contradit\u00f3rios, portanto, compat\u00edveis, o t\u00edtulo apresentado com primazia d\u00e1 a prefer\u00eancia do direito ao seu titular, sobre o apresentado posteriormente, tendo esse gradua\u00e7\u00e3o inferior.\u00a0<\/p>\n \u00c9 a chamada \u201cprioridade gradual\u201d, tamb\u00e9m conhecida como efic\u00e1cia preferencial do princ\u00edpio da prioridade. Os direitos reais podem coexistir sobre um mesmo im\u00f3vel, mas com ordem hier\u00e1rquica entre eles, como no exemplo de existir v\u00e1rias hipotecas sobre o mesmo im\u00f3vel, devendo ser atendido a ordem de entrada no Registro Imobili\u00e1rio.<\/p>\n Portanto, em tal situa\u00e7\u00e3o, tem melhor prefer\u00eancia o direito real do t\u00edtulo com acesso anterior no registro.\u00a0<\/p>\n Agora, na hip\u00f3tese de t\u00edtulos apresentados com direitos reais excludentes, o que temos \u00e9 a chamada \u201cprioridade exclusiva\u201d, ou de efic\u00e1cia excludente do t\u00edtulo. Como exemplo, a venda do mesmo im\u00f3vel a duas pessoas distintas, em momento diverso, pois quando o primeiro registra o seu t\u00edtulo, exclui a possibilidade do registro do mesmo im\u00f3vel pelo segundo comprador\u00a0<\/p>\n A prioridade atua de maneira diferente conforme os direitos reais apresentados, compat\u00edveis ou n\u00e3o. Carvalho (2001, p. 217) afirma que \u201cquando os direitos que acenam no registro s\u00e3o reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, determinando a exclus\u00e3o do outro\u201d.<\/p>\n No caso dos direitos reais de propriedade, estes excluem outros direitos reais de propriedade. Se uma propriedade \u00e9 transmitida em sua totalidade, pelo mesmo titular, a duas pessoas distintas, em contratos distintos, primeiro que registra, impede outro que pretenda o mesmo direito. Quando o conflito se d\u00e1 entre dois adquirentes, que recebem na outorga dos direitos de um mesmo alienante, em t\u00edtulos diferentes, prevalece, dentre os dois t\u00edtulos, aquele que primeiro se apresentou ao registro e a\u00ed se inscreveu.<\/p>\n Como, por hip\u00f3tese, ambos s\u00e3o sujeitos \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o, est\u00e1 claro que quem promove a formalidade em primeiro lugar ganha prefer\u00eancia sobre o outro.\u00a0 No condom\u00ednio n\u00e3o existe prefer\u00eancia ou primazia de uma cota-parte sobre a outra, pois os direitos qualitativos coexistem em igualdade, mesmo que em fra\u00e7\u00f5es quantitativamente diferenciadas. Mas, ainda assim, na situa\u00e7\u00e3o de co-propriedade ou condom\u00ednio existe a prefer\u00eancia excludente que deve ser apreciada em raz\u00e3o da cota-parte ou fra\u00e7\u00e3o ideal do condom\u00ednio.<\/p>\n Outra hip\u00f3tese, havendo dois compromissos de compra e venda sobre a mesma propriedade im\u00f3vel, o primeiro registrado adquire prefer\u00eancia sobre o segundo, bem como exclui a possibilidade de se registrar este segundo contrato, ocasionando a prioridade exclusiva.<\/p>\n Os direitos reais de uso e gozo, depois de institu\u00eddos pelo propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, podem os mesmos ser exercidos pelos seus titulares, de forma simult\u00e2nea entre vaias pessoas. O princ\u00edpio da prioridade atua sobre tais direitos da forma de efic\u00e1cia exclusiva, n\u00e3o sendo tais direitos institu\u00eddos a outras pessoas, de maneira sucessiva.<\/p>\n Para serem registrados direitos reais de categoria diversa, aplica-se a regra da possibilidade do registro pela compatibilidade entre eles, em observ\u00e2ncia \u00e0 regra da efic\u00e1cia preferencial ou prioridade gradual.<\/p>\n Se os direitos forem incompat\u00edveis entre si, aplica-se a prioridade exclusiva. N\u00e3o se podem registrar t\u00edtulos que contenham direitos absolutamente incompat\u00edveis.\u00a0<\/p>\n J\u00e1 na hip\u00f3tese de confronto entre um direito real e o direito obrigacional, em regra, prevalece o direito real. \u00c9 o que se constata no artigo 961 do C\u00f3digo Civil: \u201cO cr\u00e9dito real prefere ao pessoal de qualquer esp\u00e9cie; o cr\u00e9dito pessoal privilegiado, ao simples; e o privil\u00e9gio pessoal, ao geral\u201d.<\/p>\n O cr\u00e9dito real, aquele decorrente de penhor (art. 1.431, CC), hipoteca (art.1.473, CC), anticrese (arts. 1.506, 1.509, \u00a72\u00b0, CC), ter\u00e1 prefer\u00eancia sobre o cr\u00e9dito pessoal, ainda que privilegiado, exceto, p. ex., no que for proveniente de sal\u00e1rio de trabalhador agr\u00edcola, para ser pago pelo produto da colheita com que concorreu com seu trabalho.\u00a0<\/p>\n O cr\u00e9dito pessoal privilegiado (geral ou especial), por conter o privil\u00e9gio, ter\u00e1 prefer\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito pessoal simples.<\/p>\n Esses contratos de direitos obrigacionais elevados a uma condi\u00e7\u00e3o especial, que devem ser registrados ou averbados, sujeitam-se aos mesmos crit\u00e9rios de primazia e gradua\u00e7\u00e3o que os direitos reais.<\/p>\n Como exemplos de conflito entre direito obrigacional elevado a uma condi\u00e7\u00e3o especial e direito real o confronto entre o registro de um contrato de loca\u00e7\u00e3o com cl\u00e1usula de vig\u00eancia, registrado, e um bem arrematado em hasta p\u00fablica, o arrematante dever\u00e1 respeitar o contrato, integralmente, durante todo o seu praz contratual.\u00a0<\/p>\n O registro de loca\u00e7\u00e3o na gera direito real, mas cria, para o credor, o direito para o qual foi estabelecido o registro. A loca\u00e7\u00e3o tem ingresso no Registro de Im\u00f3veis t\u00e3o-somente quando o contrato contenha cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o (art. 576, CC; e art. 167, I, 3, LRP). Por outro lado, existindo primeiro uma hipoteca registrada, depois \u00e9 registrado um contrato de loca\u00e7\u00e3o com cl\u00e1usula de vig\u00eancia, havendo descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, processo de execu\u00e7\u00e3o e arremata\u00e7\u00e3o do bem, o adquirente n\u00e3o necessita respeitar o contrato, pois constitu\u00eddo antes da hipoteca, n\u00e3o gera efeitos ao credor.<\/p>\n A obriga\u00e7\u00e3o de direito pessoal que a lei equipara, para fins espec\u00edficos, a direito real, opon\u00edvel aos terceiros, n\u00e3o pode sobrepor-se a um outro direito real e que lhe seja anterior.<\/p>\n O que se constata \u00e9 o fato do princ\u00edpio da prioridade ampara tanto o direito real de propriedade, como os direitos reais limitados, ou \u00f4nus assemelhados que tenham ingresso no Registro.\u00a0<\/p>\n Tamb\u00e9m um im\u00f3vel com o mesmo contrato sendo objeto de hipoteca, tem o credor ci\u00eancia de que o encargo lhe reduz o valor da garantia, pois em caso de descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o que gerou a hipoteca, havendo execu\u00e7\u00e3o e arremata\u00e7\u00e3o do bem em hasta p\u00fablica, para satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito, o arrematante ter\u00e1 que respeitar integralmente o contrato.\u00a0<\/p>\n Quando houver dois direitos obrigacionais, tem preval\u00eancia o que primeiro for constitu\u00eddo ou o primeiro contratado, e n\u00e3o primeiro registrado no Registro de Im\u00f3veis, j\u00e1 que o registro do t\u00edtulo, em geral, no caso de direitos obrigacionais, n\u00e3o determina a ordem de prefer\u00eancia deste tipo de direito.<\/p>\n Caso exista um direito obrigacional no registro que repercute no im\u00f3vel, n\u00e3o poder\u00e1 o Registrador lan\u00e7ar na mesma matr\u00edcula m outro direito obrigacional conflitante com o j\u00e1 averbado ou registrado.\u00a0<\/p>\n \u00c9 o exemplo quando ocorra colis\u00e3o de direitos entre duas ou mais cess\u00f5es de cr\u00e9dito, que s\u00e3o direitos obrigacionais, devendo predominar a que primeiro se averbar, mesmo envolvendo direito obrigacional.<\/p>\n O artigo 289 do C\u00f3digo Civil expressa que,\u00a0verbis<\/em>: \u201cO cession\u00e1rio de cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio tem o direito de fazer averbar a cess\u00e3o no Registro do im\u00f3vel\u201d.<\/p>\n O cession\u00e1rio de cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio ter\u00e1 o direito de fazer averbar a cess\u00e3o \u00e0 margem do registro do im\u00f3vel gravado para assegurar os direitos transferidos pela cess\u00e3o, garantindo sua efic\u00e1cia\u00a0erga omnes.<\/em><\/p>\n O artigo 291 do mesmo C\u00f3digo complementa que,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cOcorrendo v\u00e1rias cess\u00f5es do mesmo cr\u00e9dito, prevalece a que se completar com a tradi\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo do cr\u00e9dito cedido\u201d.<\/p>\n Na hip\u00f3tese do cedente, propositalmente, fizer cess\u00e3o do mesmo cr\u00e9dito a v\u00e1rios cession\u00e1rios, prevalecer\u00e1 a cess\u00e3o que se completar com a tradi\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de cr\u00e9dito. O cession\u00e1rio que tiver a posse do t\u00edtulo \u00e9 o leg\u00edtimo; os demais somente poder\u00e3o pleitear perdas e danos.<\/p>\n Contudo, Diniz (2008, p. 286) ressalta que \u201co devedor n\u00e3o notificado das v\u00e1rias cess\u00f5es do mesmo cr\u00e9dito, desobrigar-se-\u00e1 pagando \u00e0quele cession\u00e1rio que lhe mostrar, com o instrumento da cess\u00e3o, o t\u00edtulo da obriga\u00e7\u00e3o transmitida\u201d.<\/p>\n Como exposto, o princ\u00edpio da prioridade assegura o direito de prefer\u00eancia na realiza\u00e7\u00e3o do ato \u00e0quele que primeiro apresentar o t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis. Essa garantia est\u00e1 assegurada pela ordem cronol\u00f3gica na apresenta\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos, mediante lan\u00e7amento no Livro Protocolo.<\/p>\n No Registro de Im\u00f3veis, o Livro 1, denominado Protocolo, serve para o apontamento de todos os t\u00edtulos apresentados diariamente (NSCGJSP, Cap\u00edtulo XX, Se\u00e7\u00e3o II, item 19), ressalvados aqueles recebidos, a requerimento expresso e escrito da parte, apenas para exame e c\u00e1lculo dos emolumentos.\u00a0<\/p>\n O mesmo sentido pode ser observado no artigo 743 do C\u00f3digo de Normas da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de Santa Catarina: \u201cO Livro de Protocolo servir\u00e1 para apontamento de todos os t\u00edtulos apresentados diariamente, que tomar\u00e3o o n\u00famero de ordem que lhes competir em raz\u00e3o da seq\u00fc\u00eancia rigorosa de sua apresenta\u00e7\u00e3o\u201d.\u00a0<\/p>\n A Lei de Registros P\u00fablicos, em seu artigo 174, prev\u00ea o Livro 1 – Protocolo no Registro de Im\u00f3veis\u00a0in verbis<\/em>: \u201cO Livro n.1 – Protocolo – servir\u00e1 para apontamento de todos os t\u00edtulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no par\u00e1grafo \u00fanico do art. 12 desta lei\u201d. O t\u00edtulo t\u00e3o logo apresentado dever\u00e1 ser imediatamente protocolado, mesmo que n\u00e3o haja a possibilidade de exame imediato. Nenhuma exig\u00eancia fiscal, ou d\u00favida, obstar\u00e1 a apresenta\u00e7\u00e3o de um t\u00edtulo e o seu lan\u00e7amento do Protocolo com o respectivo n\u00famero de ordem, nos casos em que da preced\u00eancia decorra prioridade de direitos para o apresentante.<\/p>\n Contudo, o lan\u00e7amento do t\u00edtulo no Protocolo n\u00e3o se constitui em garantia do registro, pois \u00e9 indispens\u00e1vel o preenchimento dos requisitos legais e o atendimento das exig\u00eancias fiscais.<\/p>\n Para a escritura\u00e7\u00e3o do Livro 1 – Protocolo, os elementos essenciais s\u00e3o: Na escritura\u00e7\u00e3o do livro de protocolo, dever\u00e1 constar, al\u00e9m do n\u00famero da prenota\u00e7\u00e3o, o nome do interessado\/apresentante por extenso, a natureza formal do t\u00edtulo de forma abreviada (CNCGJRJ, art. 464).\u00a0<\/p>\n Ent\u00e3o, na escritura\u00e7\u00e3o do Livro Protocolo, alguns cuidados devem ser observados pelo Registrador ou quem o represente em tal ato, entre eles: – no anverso de cada folha, \u00e0 direita do topo, ser\u00e1 mencionado o ano em curso; indicar-se-\u00e1 o n\u00famero de ordem dos lan\u00e7amentos ou prenota\u00e7\u00f5es, que come\u00e7ar\u00e1 de um (01) e seguir\u00e1, infinitamente, nos livros da mesma esp\u00e9cie, sem interrup\u00e7\u00e3o at\u00e9 o final de cada livro; – na especifica\u00e7\u00e3o da data poder\u00e3o ser indicados somente o dia e o m\u00eas de lan\u00e7amento: o nome do apresentante dever\u00e1 ser grafado por extenso; – na coluna \u201cnatureza formal do t\u00edtulo\u201d, indicar-se-\u00e1 \u201cescritura p\u00fablica\u201d, \u201cinstrumento particular\u201d e o ato principal que ele encerra, e quanto aos t\u00edtulos judiciais, far-se-\u00e1 indica\u00e7\u00e3o de sua esp\u00e9cie (formal de partilha, carta de adjudica\u00e7\u00e3o etc.); – na coluna dos atos que formalizar, ser\u00e1 mencionado resumidamente o ato praticado; – se n\u00e3o for suficiente o espa\u00e7o, dever\u00e1 continuar o lan\u00e7amento no dia em que for efetuar o registro ou a averba\u00e7\u00e3o, na coluna respectiva.<\/p>\n Essa escritura\u00e7\u00e3o do Protocolo incumbe ao Oficial Registrador, seus substitutos ou escreventes autorizados, estes segundo o art. 185 da Lei n\u00ba 6.015\/73, expressamente designados pelo Oficial titular ou pelo seu substituto legal, mediante autoriza\u00e7\u00e3o judicial, ainda que aqueles n\u00e3o estejam afastados nem impedidos.<\/p>\n Com o pedido de prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, haver\u00e1 o lan\u00e7amento imediato no protocolo, com todos os requisitos exigidos.<\/p>\n O preenchimento datilogr\u00e1fico ou impresso atrav\u00e9s de computa\u00e7\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3rio para o protocolo em folhas soltas. Os livros pr\u00e9-encadernados s\u00e3o manuscritos\u00a0<\/p>\n O Protocolo, ainda que seja dispensado o termo de abertura, deve possuir termo di\u00e1rio de encerramento, mencionando-se o n\u00famero de t\u00edtulos apresentados. A garantia da preced\u00eancia decorre do termo de encerramento lan\u00e7ado ao fim do expediente di\u00e1rio.<\/p>\n O encerramento di\u00e1rio do Livro-1 ser\u00e1 obrigat\u00f3rio, ainda que n\u00e3o tenha sido apresentados t\u00edtulos, documentos ou pap\u00e9is para apontamento.<\/p>\n Essa \u00e9 a exig\u00eancia est\u00e1 prevista no C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado do Paran\u00e1, em seu Cap\u00edtulo 16, Se\u00e7\u00e3o 3, item 16.3.2.1,\u00a0verbis<\/em>: \u201cO livro protocolo dever\u00e1 ser encerrado diariamente, mencionando o n\u00famero de t\u00edtulos prenotados. No ato registral ser\u00e1 sempre indicado o n\u00famero e a data da prenota\u00e7\u00e3o do documento apresentado para o registro ou averba\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n E da mesma forma estabelece o artigo 761 do C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado de Santa Catarina,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n Deve ser lavrado no final do expediente di\u00e1rio o termo de encerramento do livro protocolo, mencionando-se o n\u00famero de t\u00edtulos protocolizados. O termo ser\u00e1 datado e assinado pelo registrador, facultado o uso de carimbo, desde que re\u00fana os requisitos apontados. De acordo com o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 12, da Lei n\u00ba 6.015\/73,\u00a0verbis<\/em>: \u201cIndependem de apontamento no Protocolo os t\u00edtulos apresentados apenas para exame c\u00e1lculo dos respectivos emolumentos\u201d.\u00a0<\/p>\n O Registrador deve ser rigoroso na fiscaliza\u00e7\u00e3o do pagamento de imposto devido pelo ato que lhe seja apresentado, mas o cumprimento desse dever n\u00e3o \u00e9 fator impeditivo para a prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, que deve ser feita sempre que ocorrer possibilidade de preced\u00eancia de direito para o apresentante.<\/p>\n A recusa em receber o respectivo instrumento contra o comprovante correspondente constitui infra\u00e7\u00e3o disciplinar a ser denunciada ao competente Juiz Corregedor.<\/p>\n No dizer de Diniz (2008, p. 30), abordando a dispensa de Protocolo no Registro Predial,\u00a0verbis<\/em>:\u00a0 A Consolida\u00e7\u00e3o das Normas da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado de Mato Grosso referente ao Foro Extrajudicial (Cap\u00edtulo 12, Se\u00e7\u00e3o 1, item 16.1.17) segue esse posicionamento, pois assevera que \u201ca apresenta\u00e7\u00e3o de um t\u00edtulo apenas para exame e c\u00e1lculo dos respectivos emolumentos n\u00e3o produzir\u00e1 outro efeito e depender\u00e1 de requerimento expresso do interessado, de acordo com o modelo existente no Servi\u00e7o\u201d.<\/p>\n O mesmo entendimento esbo\u00e7ado no artigo 470 da Corregedora-Geral da Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro, onde estabelece que \u201co interessado poder\u00e1 requerer, indicando a finalidade, que o t\u00edtulo seja apresentado apenas para exame ou c\u00e1lculo de emolumentos, sem direito a prenota\u00e7\u00e3o\u201d.\u00a0<\/p>\n E para ratificar de vez esse posicionamento, o item 16.3.1.1 do C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral da Justi\u00e7a do Estado do Paran\u00e1,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n N\u00e3o ser\u00e3o prenotados os t\u00edtulos quando apresentados somente para exame ou para c\u00e1lculo dos respectivos emolumentos. Nesta hip\u00f3tese, o registrador exigir\u00e1 requerimento escrito do interessado, elaborado pela serventia e o lan\u00e7ar\u00e1 no livro de Recep\u00e7\u00e3o de T\u00edtulos.<\/p>\n Na hip\u00f3tese do apresentante n\u00e3o ter interesse imediato no registro, mas somente para exame do t\u00edtulo ou c\u00e1lculo dos emolumentos, o t\u00edtulo apresentado ter\u00e1 ingresso no servi\u00e7o registral, por\u00e9m n\u00e3o ser\u00e1 protocolado, mas anotado no Livro de Recep\u00e7\u00e3o de T\u00edtulos.<\/p>\n A prioridade \u00e9 estabelecida no momento da protocoliza\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, sendo concedido a tal t\u00edtulo, um n\u00famero de protocolo, devendo ser obedecida a ordem cronol\u00f3gica de apresenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00c9 o que determina o art. 182 da Lei n\u00ba 6.015\/73,\u00a0verbis<\/em>: \u201cTodos os t\u00edtulos tomar\u00e3o, no Protocolo, o n\u00famero de ordem que lhes competir em raz\u00e3o da seq\u00fc\u00eancia rigorosa de sua apresenta\u00e7\u00e3o\u201d. O recibo-protocolo de t\u00edtulos ingressados na serventia apenas para exame e c\u00e1lculo dever\u00e1 conter a data em que foi expedido, a data prevista para a devolu\u00e7\u00e3o e a advert\u00eancia de que n\u00e3o implica na prioridade prevista no artigo 186 da Lei n\u00ba 6.015\/73.<\/p>\n O Registrador fornecer\u00e1 \u00e0 parte documento comprobat\u00f3rio do protocolo dos t\u00edtulos, que conter\u00e1 o seu n\u00famero de ordem, para garantir a prioridade do t\u00edtulo e a prefer\u00eancia do direito real.\u00a0<\/p>\n O efeito da prioridade do registro decorre da ordem da prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Protocolo, tornando-se o registro eficaz desde a sua apresenta\u00e7\u00e3o ao Oficial do Registro e este o prenotar. \u00c9 desse apontamento, com a entrada no Servi\u00e7o Registral, \u00e9 que atrela o registro \u00e0 lei vigente ao tempo da apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo, conhecido princ\u00edpio\u00a0tempus regit actum<\/em>.<\/p>\n Diniz (2008, p. 852) explica que \u201ca prenota\u00e7\u00e3o consiste no pr\u00e9vio assentamento do t\u00edtulo, que garante a prioridade e esta a prefer\u00eancia do direito real sobre o im\u00f3vel\u201d.\u00a0<\/p>\n \u00c9 o que expressa o art. 1.246, do C\u00f3digo Civil Brasileiro,\u00a0verbis<\/em>: \u201cO registro \u00e9eficaz desde o momento em que se apresentar o t\u00edtulo ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo\u201d.<\/p>\n E o n\u00famero de ordem de protocolo de um t\u00edtulo edita n\u00e3o s\u00f3 a preval\u00eancia do pr\u00f3prio t\u00edtulo sobre outro, como tamb\u00e9m a preval\u00eancia do direito real a que ele se reportar.\u00a0 A prenota\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no protocolo ser\u00e1 feita imediatamente, sem preju\u00edzo da numera\u00e7\u00e3o individual de cada t\u00edtulo. Se a mesma pessoa apresentar simultaneamente diversos t\u00edtulos de id\u00eantica natureza, para lan\u00e7amento da mesma esp\u00e9cie, ser\u00e3o eles lan\u00e7ados separadamente.\u00a0<\/p>\n Os t\u00edtulos ter\u00e3o um n\u00famero diferente, segundo a ordem de apresenta\u00e7\u00e3o, ainda que se refiram \u00e0 mesma pessoa.<\/p>\n E como expressa a Consolida\u00e7\u00e3o das Normas da Corregedoria Geral do Estado de Mato Grosso relativas ao Foro Extrajudicial, em seu Cap\u00edtulo 6, Se\u00e7\u00e3o 1, item 6.1.10,\u00a0verbis<\/em>: \u201cProtocolizado o t\u00edtulo, proceder-se-\u00e1 ao seu registro no prazo m\u00e1ximo de trinta dias, ressalvada as hip\u00f3teses legalmente previstas\u201d.<\/p>\n Conclu\u00eddo o exame do t\u00edtulo, caso haja exig\u00eancias a serem cumpridas, estas dever\u00e3o ser feitas de forma clara, de uma s\u00f3 vez, atrav\u00e9s de formul\u00e1rio padronizado, com n\u00famero de ordem crescente, em que ser\u00e3o lan\u00e7ados a data do exame, o nome em carimbo e a assinatura do examinador, bem como a remiss\u00e3o ao Livro Protocolo e a advert\u00eancia ao apresentante do respectivo prazo e conseq\u00fc\u00eancias previstas na legisla\u00e7\u00e3o registral. Se a exig\u00eancia houver de ser satisfeita fora do RGI, o apresentante solicitar\u00e1, por escrito, a retirada do t\u00edtulo que ser\u00e1 entregue ao apresentante mediante a devolu\u00e7\u00e3o ao RGI do correspondente protocolo.<\/p>\n Dever\u00e1 a parte ser expressamente cientificada do prazo de 30 (trinta) dias para cumprimento da dilig\u00eancia.<\/p>\n Cumprida a exig\u00eancia dentro do prazo legal e restitu\u00eddo o t\u00edtulo ao RGI, o Oficial deste devolver\u00e1 o protocolo ao apresentante com a anota\u00e7\u00e3o da data da reapresenta\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n N\u00e3o atendidas as exig\u00eancias ou n\u00e3o registrado o t\u00edtulo por omiss\u00e3o do interessado no prazo assinalado cessar\u00e3o, automaticamente, os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o em conson\u00e2ncia com o art. 205 da Lei de Registros P\u00fablico,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n \u201cCessar\u00e3o automaticamente os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lan\u00e7amento no Protocolo, o t\u00edtulo n\u00e3o tiver sido registrado por omiss\u00e3o do interessado em atender \u00e0s exig\u00eancias legais\u201d.<\/p>\n O Registrador anotar\u00e1 a perda da efic\u00e1cia, de of\u00edcio, das prenota\u00e7\u00f5es dos t\u00edtulos que n\u00e3o forem registrados por omiss\u00e3o do interessado em atender \u00e0s exig\u00eancias legais.<\/p>\n Se o t\u00edtulo n\u00e3o puder ser registrado ou o apresentante desistir, por escrito, do registro, cancelar-se-\u00e1 a prenota\u00e7\u00e3o, providenciando-se, em ambos os casos, em quarenta e oito horas, contadas da solicita\u00e7\u00e3o do apresentante, a restitui\u00e7\u00e3o da import\u00e2ncia relativa \u00e0s despesas de registro, deduzida a quantia correspondente \u00e0s buscas e \u00e0 prenota\u00e7\u00e3o, com estrita observ\u00e2ncia do Regimento de Custas.<\/p>\n A Corregedoria-Geral do Estado do Rio de Janeiro disciplina a possibilidade de incinera\u00e7\u00e3o de instrumento p\u00fablico que tiver a prenota\u00e7\u00e3o cancelada, conforme artigo 475,\u00a0in<\/em>\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n Tratando-se de instrumento p\u00fablico, o t\u00edtulo que tiver sua prenota\u00e7\u00e3o cancelada e n\u00e3o for reclamado pelo apresentante\/interessado em 01 (um) ano, contado da data da prenota\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 ser incinerado a crit\u00e9rio do oficial, que disto far\u00e1 registro em livro pr\u00f3prio, ou o microfilmar\u00e1 ou far\u00e1 seu escaneamento.\u00a0<\/p>\n Mas tamb\u00e9m pode ocorrer que o Oficial Registrador fa\u00e7a uma exig\u00eancia por escrito, por\u00e9m a parte interessada n\u00e3o se conforme com tal exig\u00eancia, ou n\u00e3o possa satisfaz\u00ea-la. Caso isso ocorra, O Oficial enviar\u00e1 o t\u00edtulo ao ju\u00edzo competente, juntamente com o requerimento do apresentante e com a declara\u00e7\u00e3o de d\u00favida, como disp\u00f5e o artigo 198 da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n A d\u00favida \u00e9 um procedimento de natureza administrativa formulado pelo Oficial Registrador, a requerimento do apresentante do t\u00edtulo imobili\u00e1rio, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exig\u00eancia feita, como condi\u00e7\u00e3o de registro pretendido. A declara\u00e7\u00e3o de d\u00favida deve ser precisa e clara, reportando-se ao t\u00edtulo apresentado e dar raz\u00f5es breves, mas fundadas, pelos quais o registro n\u00e3o pode ser feito.<\/p>\n No Protocolo, o Oficial Registrador anotar\u00e1, \u00e0 margem da prenota\u00e7\u00e3o, a ocorr\u00eancia da d\u00favida. A obriga\u00e7\u00e3o de certificar a prenota\u00e7\u00e3o \u00e9 distinta da reprodu\u00e7\u00e3o do n\u00famero de ordem e data da prenota\u00e7\u00e3o no t\u00edtulo (art. 183, LRP). Pode ser cumprida mediante o uso de carimbo com claros a preencher.<\/p>\n Ap\u00f3s certificar, no t\u00edtulo, a prenota\u00e7\u00e3o e a suscita\u00e7\u00e3o da d\u00favida, o Oficial Registrador rubricar\u00e1 todas as folhas e dar\u00e1 ci\u00eancia dos termos da d\u00favida ao apresentante, fornecendo-lhe c\u00f3pia a suscita\u00e7\u00e3o e notificando-o para impugn\u00e1-la,perante o juiz competente, no prazo de 15 (quinze) dias. Ap\u00f3s, remete-se a juiz, mediante carga, as raz\u00f5es da d\u00favida, acompanhadas do t\u00edtulo.<\/p>\n Se o interessado n\u00e3o impugnar a d\u00favida no prazo de 15 (quinze), ser\u00e1 ela, ainda assim, julgada por senten\u00e7a (art. 199, LRP). A decis\u00e3o n\u00e3o repercutir\u00e1 na esfera do direito do Oficial, que age no exerc\u00edcio de fun\u00e7\u00e3o atribu\u00edda por lei,<\/p>\n A senten\u00e7a \u00e9 sempre apel\u00e1vel, mesmo que o interessado n\u00e3o tenha impugnado a d\u00favida. A parte interessada, o Minist\u00e9rio P\u00fablico e o terceiro prejudicado podem recorrer da decis\u00e3o, mas n\u00e3o o Registrador.<\/p>\n Mesmo existindo d\u00favida declarada, subsistem os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o, at\u00e9 decis\u00e3o em que o juiz a julgue procedente, quando ser\u00e1 cancelada. Improcedente, o registro ser\u00e1 feito. A prioridade faz retornar os efeitos at\u00e9 a data da protocoliza\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo.<\/p>\n Ausentes exig\u00eancias a serem satisfeitas, o Oficial Registrador far\u00e1 o registro do t\u00edtulo no prazo m\u00e1ximo de trinta (30) dias, contados da sua apresenta\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n A Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registral do Estado de Rio Grande do Sul (art. 336) disciplina que, em virtude da vig\u00eancia do art. 1.246, do C\u00f3digo Civil Brasileiro, \u00e9 necess\u00e1rio consignar no Registro a data e o n\u00famero da prenota\u00e7\u00e3o, que igualmente ser\u00e3o inseridos no t\u00edtulo.\u00a0<\/p>\n \u00c9 o que estabelece o artigo 183, da Lei de Registros P\u00fablicos,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cReproduzir-se-\u00e1, em cada t\u00edtulo, o n\u00famero de ordem respectivo e a data de sua prenota\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n Al\u00e9m disso, se a data do registro n\u00e3o corresponder \u00e0 da prenota\u00e7\u00e3o, o t\u00edtulo conter\u00e1 o dia em que foi registrado.\u00a0<\/p>\n No C\u00f3digo Civil Brasileiro vigente, encontramos algumas hip\u00f3teses de aplicabilidade do princ\u00edpio da prioridade do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, de acordo com o n\u00famero de ordem do Protocolo.<\/p>\n Prev\u00ea em seu art. 1.246,\u00a0verbis<\/em>:\u00a0\u201c<\/em>O registro \u00e9 eficaz desde o momento em que se apresentar o t\u00edtulo a oficial do registro, e este o prenotar no protocolo\u201d.<\/p>\n O artigo 1.422 aborda esse princ\u00edpio envolvendo a hipoteca, da seguinte forma,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cO credor hipotec\u00e1rio e o pignorat\u00edcio t\u00eam direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto \u00e0 hipoteca, a prioridade do registro\u201d.<\/p>\n E arremata em seu par\u00e1grafo \u00fanico: \u201cPar\u00e1grafo \u00fanico – excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as d\u00edvidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros cr\u00e9ditos\u201d.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00c9 o direito \u00e0 excuss\u00e3o da coisa hipoteca ou empenhada, pois se a d\u00edvida garantida n\u00e3o for paga no seu vencimento, o credor hipotec\u00e1rio e o pignorat\u00edcio poder\u00e3o promover a venda judicial em hasta p\u00fablica do bem hipotecado ou empenhado, para com pre\u00e7o alcan\u00e7ado pagar-se prioritariamente. Sendo o pr\u00e9dio objeto de garantia real a mais de um credor, observa-se quanto \u00e0 hipoteca a prioridade no registro, ou seja, o credor da segunda hipoteca tem a garantia da coisa hipotecada, exercendo tal privil\u00e9gio em segundo plano quanto \u00e0 primeira, pois ser\u00e1 pago depois do credor da hipoteca registrada em primeiro lugar.<\/p>\n Diniz (2008, p. 968) exp\u00f5e a respeito da exce\u00e7\u00e3o ao direito de prela\u00e7\u00e3o, onde este resulta da pr\u00f3pria natureza do direito real de garantia, mas a lei aponta como exce\u00e7\u00e3o a d\u00edvida que, em raz\u00e3o de outra lei, deva Sr paga precipuamente a quaisquer outros cr\u00e9ditos.\u00a0<\/p>\n No que se refere aos registros e averba\u00e7\u00f5es, o art. 1.493 indica a obrigatoriedade de se observar a numera\u00e7\u00e3o sucessiva no Protocolo, sen\u00e3o vejamos:<\/p>\n Os registros e averba\u00e7\u00f5es seguir\u00e3o a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numera\u00e7\u00e3o sucessiva no protocolo.<\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico – o n\u00famero de ordem determina a prioridade e, esta a prefer\u00eancia entre as hipotecas.<\/p>\n A ordem de prefer\u00eancia na colis\u00e3o de direitos reais adv\u00e9m da prioridade do registro. O registro feito na ordem em que foi requerido estabelece a prioridade, e esta a prefer\u00eancia entre as hipotecas.<\/p>\n N\u00e3o se deve registrar no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo im\u00f3vel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas (art. 1.494, LRP). O registro feito na ordem em que foi requerido estabelecer\u00e1 prioridade e esta a prefer\u00eancia entre as hipotecas.\u00a0<\/p>\n Dessa forma, o registro da hipoteca permitir\u00e1 que se estabele\u00e7a entre v\u00e1rios credores hipotec\u00e1rios a prioridade, sendo que aquele que primeiro registrar a hipoteca ret\u00e9m o direito de executar o im\u00f3vel antes dos outros, e os credores sucessivos n\u00e3o poder\u00e3o promover a venda judicial do im\u00f3vel onerado antes de vencida a primeira hipoteca, exceto na hip\u00f3tese de insolv\u00eancia do devedor.\u00a0<\/p>\n J\u00e1 a Lei de Registros P\u00fablicos, no art. 182, disciplina o princ\u00edpio da prioridade da seguinte forma,\u00a0verbis<\/em>:\u00a0\u201c<\/em>Todosos t\u00edtulos tomar\u00e3o, no Protocolo, o n\u00famero de ordem que lhes competir em raz\u00e3o da seq\u00fc\u00eancia rigorosa de sua apresenta\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n E continua a informar a prioridade do t\u00edtulo e a prefer\u00eancia dos direitos reais, em seu art. 186,\u00a0in<\/em>\u00a0verbis<\/em>: \u201cO n\u00famero de ordem determinar\u00e1 a prioridade do t\u00edtulo, e esta a prefer\u00eancia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um t\u00edtulo simultaneamente\u201d. O princ\u00edpio da prioridade pode ser aplicado quando surgir conflito entre direitos em um mesmo im\u00f3vel, pois assim se afasta o risco da simultaneidade de registros de direitos incompat\u00edveis ou contradit\u00f3rios sobre um mesmo im\u00f3vel. A respeito do registro de direitos contradit\u00f3rios no mesmo dia, o artigo 190 da Lei n\u00b0 6.015\/73 assim se manifesta,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cN\u00e3o ser\u00e3o registrados, no mesmo dia, t\u00edtulos pelos quais se constituam direitos reais contradit\u00f3rios sobre o mesmo im\u00f3vel\u201d.<\/p>\n Esse artigo foi revogado pelo C\u00f3digo Civil de 2002, embora tenha o mesmo conte\u00fado, para referir veda\u00e7\u00e3o do registro, em um s\u00f3 dia, de duas hipotecas ou uma hipoteca e outro direito real sobre o mesmo im\u00f3vel, em favor de pessoas diversas.<\/p>\n Os requisitos para impedir registro no mesmo dia indicado na lei civil s\u00e3o:<\/p>\n Mas deve ser lembrado que a prefer\u00eancia e a prioridade decorrem da prenota\u00e7\u00e3o e do n\u00famero de ordem e n\u00e3o do registro. Em caso de d\u00favida julgada improcedente, por exemplo, o registro produz efeito a partir da prenota\u00e7\u00e3o, mesmo depois dos 30 (trinta) dias de sua validade normal. Portanto, nem registros ou averba\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ser efetuados no mesmo dia, se os t\u00edtulos portarem direitos contradit\u00f3rios, mas tais t\u00edtulos poder\u00e3o ser protocolizados pela ordem de apresenta\u00e7\u00e3o na Serventia, ou seja, pela ordem cronol\u00f3gica de apresenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Mas, prevalece para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os t\u00edtulos prenotados no Protocolo sob o n\u00famero de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente de um dia \u00fatil (art. 191, LRP).<\/p>\n Esse artigo 191 da Lei n\u00b0 6.015\/73, o qual deve ser interpretado em conson\u00e2ncia com o artigo 190 da mesma lei, tem aplica\u00e7\u00e3o apenas quando os t\u00edtulos contradit\u00f3rios tiverem condi\u00e7\u00f5es de registro na mesma data. Se n\u00e3o tiverem, o outro ser\u00e1 registrado sem qualquer demora.<\/p>\n O Oficial Registrador protelar\u00e1 o assentamento, mesmo que no dia seguinte cessem os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o, na forma do artigo 205 da Lei n\u00b0 6.015\/73.<\/p>\n Quanto as escrituras p\u00fablicas, os artigo 190 e 191 da LRP n\u00e3o se aplicam, quando aquelas, mesmo sendo da mesma data e apresentadas no mesmo dia, determinarem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.<\/p>\n \u00c9 importante que o Oficial Registrado saiba que tipos de direitos reais ou obrigacionais s\u00e3o contradit\u00f3rios. N\u00e3o envolvem direitos absolutamente opostos, sen\u00e3o seriam excludentes, e nesse caso n\u00e3o podem ser registrados, pois o primeiro exclui a possibilidade de se registrar o segundo.\u00a0<\/p>\n E nesse sentido, o artigo 1.494 do C\u00f3digo Civil\u00a0in verbis<\/em>: Quando algu\u00e9m busca o Registro de Im\u00f3veis \u00e9 porque quer a seguran\u00e7a jur\u00eddica, conseq\u00fcentemente, a elimina\u00e7\u00e3o de riscos. Sem d\u00favida, o Registro tem uma importante fun\u00e7\u00e3o de reposit\u00f3rio para a publicidade dos atos relacionados aos im\u00f3veis e aos direitos.<\/p>\n Sem d\u00favida, a publicidade \u00e9 uma forma de propagar determinados atos, fatos ou neg\u00f3cios jur\u00eddicos, com a finalidade de dar conhecimento a terceiros e \u00e0 sociedade em geral, para a defesa dos direitos e a seguran\u00e7a jur\u00eddica. \u00c9 ela fundamental em todos os sistemas de registro imobili\u00e1rio, pois \u00e9 importante fazer com que a sociedade tenha conhecimento da transmuta\u00e7\u00e3o dos bens, da constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre eles e das cl\u00e1usulas restritivas que os inibam de circular livremente.<\/p>\n O princ\u00edpio da publicidade tamb\u00e9m \u00e9 conhecido por princ\u00edpio da fic\u00e7\u00e3o do conhecimento, por presumir-se, conforme Passos (2008, p. 61), \u201cque um ato jur\u00eddico, devidamente registrado ou averbado na matr\u00edcula de um im\u00f3vel, deve ser de conhecimento p\u00fablico, tendo em vista que tal situa\u00e7\u00e3o est\u00e1 dispon\u00edvel ao p\u00fablico em geral\u201d.\u00a0<\/p>\n Mas essa publicidade n\u00e3o apenas garante aos direitos do propriet\u00e1rio, como promove sua efic\u00e1cia e ainda resguarda os direitos daqueles pelos quais se relacionam ou visam alguma pretens\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade.\u00a0<\/p>\n A publicidade do ato registral compatibiliza-se com a obrigatoriedade de registro da propriedade ser efetivado no local do im\u00f3vel, com a anota\u00e7\u00e3o dos dados do im\u00f3vel, localizado numa determinada regi\u00e3o geogr\u00e1fica, delimitada pelo territ\u00f3rio da unidade de registro.<\/p>\n Logo em seu primeiro artigo, a Lei n\u00b0 8.935\/94 determina a import\u00e2ncia do princ\u00edpio da publicidade em um servi\u00e7o de registro, afirmando,\u00a0in verbis:<\/em>\u201cServi\u00e7os notariais e de registro s\u00e3o os de organiza\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e administrativa destinados a garantir publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efic\u00e1cia dos atos jur\u00eddicos\u201d.<\/p>\n O artigo 16 da LRP informa que,\u00a0verbis:<\/em><\/p>\n Os oficiais e os encarregados das reparti\u00e7\u00f5es em que se fa\u00e7am os registros s\u00e3o obrigados: Constata-se que publicidade \u00e9 um instrumento poderoso para prevenir fraudes e a boa-f\u00e9 de terceiros, evitando transmiss\u00f5es fraudulentas e assegurando ao propriet\u00e1rio a certeza do dom\u00ednio.<\/p>\n Os efeitos do registro e da publicidade registral podem ser constitutivos, declarat\u00f3rios, saneadores, comprobat\u00f3rios ou conservat\u00f3rios. O Registro Imobili\u00e1rio atua em fun\u00e7\u00e3o da publicidade de fatos, direitos e rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas tidos por relevantes pelo ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n A informa\u00e7\u00e3o que apresenta o registro deve estar depurada e limitada aos aspectos que sejam relevantes, desde o ponto de vista jur\u00eddico para que se prop\u00f5e adquirir um im\u00f3vel ou um direito sobre ele.<\/p>\n O Registro de Im\u00f3veis, no controle urban\u00edstico, considerando a suas funcionalidades de qualifica\u00e7\u00e3o, inscri\u00e7\u00e3o e publicidade, e, nesse enfoque, tamb\u00e9m atua como elemento de informa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e, conseq\u00fcentemente, quanto maior for a concentra\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es relativas ao im\u00f3vel, maior ser\u00e1 a prote\u00e7\u00e3o dos terceiros interessados na aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n E o instituto da reserva de prioridade visa exatamente resguardar o adquirente de boa-f\u00e9, tornando a publicidade registral mais eficiente na divulga\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do bem.<\/p>\n Do princ\u00edpio da prioridade decorre a prefer\u00eancia do direito real sobre o im\u00f3vel. N\u00e3o encontrando irregularidades, ap\u00f3s a prenota\u00e7\u00e3o, o Registrador ter\u00e1 30 (trinta) dias para o registro do t\u00edtulo. Portanto, resguarda a prioridade posterior \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n Por\u00e9m, antes da lavratura de um neg\u00f3cio jur\u00eddico atrav\u00e9s de escritura, pode estar assegurada a inalterabilidade do im\u00f3vel pelo prazo de 30 (trinta) dias. \u00c9 o que se chama de Instituto da Reserva da Prioridade.<\/p>\n Nesse ponto consiste a diferen\u00e7a entre o princ\u00edpio da prioridade, previsto no artigo 182 e seguintes da Lei de Registros P\u00fablicos, para o instituto da reserva da prioridade, ou seja, o momento em que \u00e9 feita. A reserva da prioridade garante, antes da lavratura de uma escritura de transfer\u00eancia ou garantia de direitos reais, que o im\u00f3vel permane\u00e7a inalter\u00e1vel pelo prazo de 30 (trinta) dias, para posterior realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio que ensejar\u00e1 o registro translativo ou modificativo do direito real.<\/p>\n A reserva da prioridade, existente em outros pa\u00edses como a Argentina, permite, antes da realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, que se obtenha uma certid\u00e3o acautelat\u00f3ria para dar conhecimento a terceiros de que est\u00e3o fazendo uma negocia\u00e7\u00e3o futura. Na Argentina, se quiser vender um im\u00f3vel, um not\u00e1rio requer para o of\u00edcio registral a situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e da pessoa. Nela, as interdi\u00e7\u00f5es s\u00e3o averbadas na matr\u00edcula. Expedida a certid\u00e3o para aquele fim, valer\u00e1 por trinta dias, e a matr\u00edcula fica bloquada. Nenhuma transa\u00e7\u00e3o pode ser feita nesse per\u00edodo, a n\u00e3o ser aquela para a qual foi expedida a certid\u00e3o. Feito o neg\u00f3cio jur\u00eddico, a escritura registra-se e fica prejudicadoareserva de prioridade, que n\u00e3o passa de um bloqueio e n\u00e3o diz respeito \u00e0 certid\u00e3o acautelat\u00f3ria da not\u00edcia da penhora.<\/p>\n O mesmo desembargador ga\u00facho entende que a penhora \u00e9 um incidente processual de cunho cautelar que n\u00e3o impede a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e s\u00f3 tem efeitos naquele processo, em raz\u00e3o de seu car\u00e1ter provis\u00f3rio. J\u00e1 a reserva de prioridade \u00e9 um instituto de direito material especificamente para dar seguran\u00e7a aos neg\u00f3cios jur\u00eddicos.\u00a0 A reserva de prioridade consiste na possibilidade de o adquirente de boa-f\u00e9, antes de lavrar a escritura p\u00fablica de compra e venda, hipoteca, promessa de compra e venda, etc, reservar a prioridade de seu direito at\u00e9 a apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, de modo a prevenir problemas que v\u00e3o do estelionato \u00e0 hipoteca do im\u00f3vel ap\u00f3s a venda.\u00a0<\/p>\n Destarte, a reserva de prioridade previne o adquirente de: Apesar da escassa doutrina p\u00e1tria a respeito, Oliveira (2008, p. 2) trata o assunto da reserva da prioridade, destacando que,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n Diante do exposto, podemos perceber que o instituto da reserva de prioridade coaduna diretamente com o princ\u00edpio da seguran\u00e7a jur\u00eddica, alicerce do registro de im\u00f3veis, trazendo ao mundo registral imobili\u00e1rio maior fidelidade \u00e0 situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos im\u00f3veis. E mais, o instituto contribui diretamente para a fun\u00e7\u00e3o base do Direito, qual seja, a preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios em prol da paz social. A publicidade j\u00e1 foi comentada retro. Agora, pelo princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o, nenhum fato que diga respeito \u00e0 situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do im\u00f3vel ou \u00e0s muta\u00e7\u00f5es subjetivas, pode ficar indiferente \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula. Isso envolve at\u00e9 se for secund\u00e1ria a altera\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do im\u00f3vel. Todos os atos que digam respeito ao im\u00f3vel ou a direitos reais sobre im\u00f3veis devem constar da matr\u00edcula, sendo um eficiente meio da publicidade de atos.<\/p>\n Pelo princ\u00edpio da inscri\u00e7\u00e3o, o im\u00f3vel \u00e9 inscrito para possibilitar sua constitui\u00e7\u00e3o registral e viabilizar a transmiss\u00e3o, restri\u00e7\u00e3o e extin\u00e7\u00e3o de direitos, tornando acess\u00edvel a terceiros e interessados saber quais os direitos reais que recaem sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n Os efeitos proporcionados pela inscri\u00e7\u00e3o s\u00e3o constitutivos e declarat\u00f3rios. O primeiro porque se relaciona com o surgimento do direito real ou de sua onera\u00e7\u00e3o. O efeito declarat\u00f3rio consiste em publicar ato jur\u00eddico precedente ou amea\u00e7a que pese ou possa vir pesar sobre direito existente.<\/p>\n E exatamente o efeito declarat\u00f3rio do princ\u00edpio da inscri\u00e7\u00e3o que \u00e9 ressaltado pela reserva de prioridade, ou seja, a publicidade meramente declarativa, a qual tem a finalidade de prevenir lit\u00edgios.<\/p>\n A Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registal do Estado do Rio Grande do Sul prev\u00ea o instituto da reserva da prioridade, como expresso no artigo 325 ao abordar a certid\u00e3o acautelat\u00f3ria,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0 Par\u00e1grafo \u00fanico – Ao magistrado cumpre igual cautela ao dar curso aos processos de sua compet\u00eancia, em especial naqueles atos que envolverem aliena\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n A certid\u00e3o ser\u00e1 considerada atualizada desde que a data de sua expedi\u00e7\u00e3o n\u00e3o ultrapasse o prazo de 30 (trinta) dias da data em que foi formalizado o neg\u00f3cio imobili\u00e1rio.<\/p>\n Objetivando-se a cautela, as partes interessadas e\/ou o Tabeli\u00e3o solicitar\u00e3o ao Oficial do Registro de Im\u00f3veis, por escrito, certid\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do im\u00f3vel, assinalando sua finalidade, se para aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n O requerimento expresso da certid\u00e3o pela parte interessada indicar\u00e1 as partes contratantes e a natureza do neg\u00f3cio, sendo protocolada no Registro de Im\u00f3veis. Ap\u00f3s a extra\u00e7\u00e3o, sua expedi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 averbada na matr\u00edcula ou \u00e0 margem da transcri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n A certid\u00e3o acautelat\u00f3ria assemelha-se \u00e0 certid\u00e3o premonit\u00f3ria, institu\u00edda pela Lei n\u00ba 11.382\/2006, que permite que o exeq\u00fcente promova a averba\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis da certid\u00e3o de exist\u00eancia da execu\u00e7\u00e3o, independente do mandado judicial. Mas esse tema ser\u00e1 abordado em se\u00e7\u00e3o espec\u00edfica.<\/p>\n Caso ocorra a expedi\u00e7\u00e3o de nova certid\u00e3o, a mesma dever\u00e1 conter a averba\u00e7\u00e3o da respectiva matr\u00edcula ou transcri\u00e7\u00e3o. O pedido ser\u00e1 reiterado somente uma \u00fanica vez, mas dentro do mesmo prazo.<\/p>\n Decorridos 30 (trinta) dias, os efeitos da averba\u00e7\u00e3o cessar\u00e3o automaticamente. Antes desse prazo, as partes podem requerer o cancelamento da averba\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n A reserva da prioridade foi abordada no ac\u00f3rd\u00e3o proferido pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado do Rio Grande do Sul, na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00b0 70010789048, em suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, tendo como Relator o Desembargador Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, em 2005:<\/p>\n A senten\u00e7a vergastada n\u00e3o merece reparos. O Magistrado proferiu a senten\u00e7a com acerto e pondera\u00e7\u00e3o elucidando a quest\u00e3o.Ali\u00e1s, neste momento, rogo a v\u00eania aos colegas para repisar a fundamenta\u00e7\u00e3o do\u00a0decisum<\/em>, agregando-a como raz\u00e3o de decidir (fls. 35\/6):<\/p>\n Procede a d\u00favida. Com efeito, acautelat\u00f3ria visa a dar conhecimento a terceiros de que se est\u00e1 fazendo futura negocia\u00e7\u00e3o (aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel). Tanto que os efeitos da averba\u00e7\u00e3o tem durabilidade de 30 dias, conforme previsto no art. 298, \u00a74\u00ba, da Consolida\u00e7\u00e3o Notarial e Registral. Ap\u00f3s esse prazo, cessa a efic\u00e1cia da averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Assim, se o neg\u00f3cio j\u00e1 foi celebrado entre as partes (como no caso em an\u00e1lise), n\u00e3o h\u00e1 raz\u00e3o para se expedir certid\u00e3o acautelat\u00f3ria. Pois n\u00e3o se estar\u00e1 acautelando a futura negocia\u00e7\u00e3o, eis que negocia\u00e7\u00e3o j\u00e1 houve.<\/p>\n Em suma, a certid\u00e3o acautelat\u00f3ria n\u00e3o se presta para acautelar eventual aliena\u00e7\u00e3o \u00e0 revelia da suscitada, mas sim a garantir futura aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o a ser efetivada no prazo de 30 dias sob pena de perder sua efic\u00e1cia. Nessa senda, procede a pretens\u00e3o da suscitante, pois a suscitada pretende dar \u00e0 certid\u00e3o acautelat\u00f3ria escopo distinto \u00e0quele advindo de sua cria\u00e7\u00e3o pela Corregedoria Geral. (RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justi\u00e7a\u00a0apud<\/em>OLIVEIRA, 2008, p. 7).\u00a0<\/p>\n Assim, o objetivo da certid\u00e3o acautelat\u00f3ria \u00e9 dar devida publicidade a futura negocia\u00e7\u00e3o entre as partes, noticiando qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico ou lit\u00edgio que podem alterar ou modificar o direito de propriedade. No cap\u00edtulo anterior vimos como \u00e9 determinada a prioridade decorrente de apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro Imobili\u00e1rio, e como determina a Lei n\u00ba 6.015\/73, nas hip\u00f3teses levantadas em seus artigos 190 e 192, que nem registros ou averba\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ser efetuados no mesmo dia, se os t\u00edtulos portarem direitos contradit\u00f3rios, por\u00e9m, tais direitos poder\u00e3o ser protocolizados normalmente, em virtude da ordem de apresenta\u00e7\u00e3o no Servi\u00e7o de Registro.<\/p>\n A respeito da prioridade do registro e a protela\u00e7\u00e3o de um dia para o registro dos t\u00edtulos apresentados posteriormente, assim expressa o artigo 191,verbis<\/em>:\u00a0 O artigo 191 da LRP tem aplica\u00e7\u00e3o quando dois t\u00edtulos contradit\u00f3rios tiverem condi\u00e7\u00f5es de registro na mesma data. O Oficial Registrador deve estar atento na verifica\u00e7\u00e3o da contrariedade, antes do adiamento por um dia.\u00a0<\/p>\n Como j\u00e1 exposto no cap\u00edtulo anterior, quando da abordagem da prioridade envolvendo direitos contradit\u00f3rios, o disposto nos dois artigos supracitados n\u00e3o se aplica \u00e0s escrituras p\u00fablicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, devendo prevalecer o que foi lavrado em primeiro lugar. O C\u00f3digo Civil vigente prev\u00ea o penhor rural, servindo tanto para o penhor agr\u00edcola como o pecu\u00e1rio. A Lei n\u00b0 492\/37 refundiu toda a mat\u00e9ria, denominando-a de penhor rural e disciplinando o penhor agr\u00edcola (art. 6\u00b0) e o pecu\u00e1rio (art. 10). H\u00e1 que se harmonizar os dispositivos do C\u00f3digo Civil de 2002 com as leis especiais.<\/p>\n O penhor rural aproxima-se da hipoteca, pois a coisa empenhada n\u00e3o sai da esfera da posse do devedor.\u00a0<\/p>\n O penhor rural grava culturas e bens a elas destinados, \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0como m\u00e1quinas e instrumentos de agricultura; colheitas pendentes ou em via \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0de forma\u00e7\u00e3o; frutos armazenados, ou acondicionados para venda; lenha cortada \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0ou madeiras preparadas para o corte, ou em toras ou j\u00e1 serradas e lavradas; \u00a0\u00a0\u00a0carv\u00e3o vegetal; animais do servi\u00e7o do estabelecimento agr\u00edcola. J\u00e1 o penhor pecu\u00e1rio recai sobre animais integrantes de atividade pastoril, agr\u00edcola ou de latic\u00ednios.<\/p>\n \u00c9 ampla a possibilidade desse penhor, em prol, da produ\u00e7\u00e3o rural. At\u00e9 mesmo bem inexistente, como a colheita em via de forma\u00e7\u00e3o, pode ser objeto de garantia.<\/p>\n Venosa (2007, v. IV, p. 514) comenta que \u201cse a colheita n\u00e3o se estabelecer, ou frustra-se, evidente que o penhor n\u00e3o haver\u00e1\u201d.<\/p>\n Leva-se em conta, contudo, que a colheita em via de forma\u00e7\u00e3o \u00e9 aquela que apresenta potencialidade para existir, o que se examina no caso concreto. Na exist\u00eancia de solo impr\u00f3prio para determinada cultura, n\u00e3o h\u00e1 que se admitir penhor.\u00a0<\/p>\n O penhor agr\u00edcola dispensa a tradi\u00e7\u00e3o, pois os bens empenhados continuar\u00e3o em poder de seu propriet\u00e1rio devedor, tendo posse direta na qualidade de deposit\u00e1rio, visto que garantir\u00e1 o d\u00e9bito emitindo, em favor do credor, c\u00e9dula rural pignorat\u00edcia.<\/p>\n O artigo 1.438 da Lei de Registros P\u00fablicos assim exp\u00f5e,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cConstitui-se o penhor rural mediante instrumento p\u00fablico ou particular, registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o em que estiverem situadas as coisas empenhadas\u201d.\u00a0<\/p>\n Diniz (2008, p. 982) lembra que \u201co penhor rural, feito mediante instrumento p\u00fablico ou particular, dever\u00e1 ser registrado para ter efic\u00e1cia contra terceiros, no Registro Imobili\u00e1rio da comarca em que tiverem situados os bens ou animais empenhados\u201d.<\/p>\n Do exposto, observa-se que o contrato de penhor rural deve ser levado a registro, momento em que o Oficial do Registro expedir\u00e1, a pedido do credor, a c\u00e9dula rural pignorat\u00edcia, facilitando a circula\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito garantido, transfer\u00edvel por endosso, bem como comprovar, para fins publicit\u00e1rios, contra terceiros, o mencionado assentamento, devendo este conter dados e especifica\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias ao exato conhecimento do neg\u00f3cio garantido pignoraticiamente.\u00a0<\/p>\n O penhor agr\u00edcola somente pode ser convencionado pelo prazo m\u00e1ximo de 3 (tr\u00eas) anos, prorrog\u00e1vel uma \u00fanica vez, at\u00e9 o limite de igual tempo. Mas, ainda que vencidos o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.<\/p>\n Essa prorroga\u00e7\u00e3o deve ser averbada \u00e0 margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor.\u00a0<\/p>\n Tratando-se de penhor agr\u00edcola, como exce\u00e7\u00e3o \u00e0 prioridade decorrente de apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, o artigo 1.443 expressa o mandamento,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cO penhor agr\u00edcola que recai sobre colheita pendente, ou em via de forma\u00e7\u00e3o, abrange imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia\u201d.<\/p>\n Constata-se que a lei permite que o penhor agr\u00edcola possa recair sobre colheita pendente ou ainda em via de forma\u00e7\u00e3o, possibilitando que o devedor d\u00ea como garantia coisa futura.\u00a0 Agora, se o credor n\u00e3o financiar a nova safra, poder\u00e1 o devedor constituir com outrem novo penhor, limitado a quantia m\u00e1xima equivalente \u00e0 do primeiro. O segundo penhor ter\u00e1 prefer\u00eancia sobre o primeiro, abrangendo este o excesso que for apurado pelo devedor pignorat\u00edcio na pr\u00f3xima colheita, conforme par\u00e1grafo \u00fanico do artigo 1.443 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n Atento \u00e0 fun\u00e7\u00e3o social da propriedade (art. 170, inc. III, CF\/88), o legislador conferiu ao produtor\/devedor o poder de contrair financiamento para viabilizar uma segunda safra, em caso de recusa do primeiro financiador, para fins de viabilizar a produ\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Para prestigiar o segundo financiador, que certamente n\u00e3o entraria em um financiamento sem retorno, o legislador conferiu prioridade do segundo penhor sobre o primeiro, embora registrado depois, tudo para viabilizar o financiamento da produ\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A hipoteca se distingue do penhor, pois mant\u00e9m a posse da coisa com o devedor. Tratando-se de direito real de garantia, confere ao credor direito de seq\u00fcela, ou seja,permanece a garantia, ainda que alienado o bem.\u00a0<\/p>\n Podem ser objeto de hipoteca: – os im\u00f3veis e os acess\u00f3rios dos im\u00f3veis conjuntamente com eles, abrangendo o solo, as casas, os edif\u00edcios e constru\u00e7\u00f5es de qualquer esp\u00e9cie; – o dom\u00ednio direto; – o dom\u00ednio \u00fatil; – as estradas de ferro; – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230 (CC), independente do solo onde se acham; – os navios; – as aeronaves; – o direito de uso especial para fins de moradia; – o direito real de uso; – a propriedade superfici\u00e1ria.<\/p>\n Se antes do assento da hipoteca, j\u00e1 tiver sido registrado algum outro direito real sobre o mesmo im\u00f3vel, como usufruto, anticrese, etc, os titulares desses direitos reais ter\u00e3o direito de prefer\u00eancia sobre o credor hipotec\u00e1rio na hip\u00f3tese de execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A publicidade \u00e9 obtida pelo registro imobili\u00e1rio, assegurando o conhecimento de terceiros. Efetua-se o registro no lugar do im\u00f3vel ou em cada um dele se o t\u00edtulo se estender a mais de uma circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria (art. 1.492, CC).\u00a0<\/p>\n Como resultado do registro, atende-se ao princ\u00edpio da prioridade. O n\u00famero de ordem no registro determina a prioridade (art. 1.493, par\u00e1grafo \u00fanico, CC).<\/p>\n O artigo 191 da Lei de Registros P\u00fablicos permite o registro de mais de uma hipoteca no mesmo dia, obedecendo a ordem de prenota\u00e7\u00e3o. Mas duas hipotecas s\u00f3 ser\u00e3o inscritos no mesmo dia, caso seja precisada a hora exata da escritura. N\u00e3o sendo precisada a hora do t\u00edtulo, a prioridade \u00e9 do mais novo. Por\u00e9m, n\u00e3o constando a hora, a prioridade \u00e9 a da apresenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Eis a import\u00e2ncia de se fazer constar na escritura p\u00fablica a hora do ato.Os registros devem seguir a ordem em que forem sendo requeridos, sen\u00e3o n\u00e3o h\u00e1 como estabelecer a prioridade entre os credores.<\/p>\n O primeiro credor hipotec\u00e1rio tem prefer\u00eancia no valor apurado em excuss\u00e3o, j\u00e1 que a registrou em data mais antiga. Mais de uma hipoteca pode ser constitu\u00edda sobre o mesmo bem, em favor do mesmo ou de credor diverso.<\/p>\n Os credores sucessivos, em regra, n\u00e3o podem excutir o bem antes dos precedentes, salvo no caso de insolv\u00eancia, quando se consideram vencidas antecipadamente todas as d\u00edvidas do devedor.\u00a0<\/p>\n Em outra hip\u00f3tese, mediante simples averba\u00e7\u00e3o, requerida pelas partes, poder\u00e1 prorrogar-se a hipoteca, at\u00e9 30 (trinta) anos da data do contrato, mas perfazendo esse prazo, o contrato da hipoteca dever\u00e1 ser reconstitu\u00eddo por novo t\u00edtulo e novo registro, mantida a preced\u00eancia que lhe competir. Dessa forma, a primeira hipoteca embora tenha de ser registrada novamente, ap\u00f3s a segunda, ter\u00e1 prioridade no registro.\u00a0<\/p>\n J\u00e1 o art. 1.498 do atual C\u00f3digo Civil explica que, enquanto a obriga\u00e7\u00e3o perdurar, valer\u00e1 o registro da hipoteca, por\u00e9m, completando vinte anos, deve ser renovada.<\/p>\n Tamb\u00e9m h\u00e1 hip\u00f3tese de se apresentar ao Oficial do Registro t\u00edtulo de hipoteca que mencione a constitui\u00e7\u00e3o de anterior, n\u00e3o registrada, onde se sobrestar\u00e1 ele na inscri\u00e7\u00e3o da nova, depois de a prenotar, at\u00e9 trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente. Dentro desse prazo, n\u00e3o ocorrendo a inscri\u00e7\u00e3o, a hipoteca ulterior ser\u00e1 registrada e ter\u00e1 prefer\u00eancia.<\/p>\n \u00c9 o que observamos previsto tamb\u00e9m no art. 189, da Lei n\u00ba 6.015\/73,\u00a0verbis<\/em>: E contempla o art. 1.495, do C\u00f3digo Civil vigente,\u00a0verbis<\/em>: Assim, o que ocorre \u00e9 a altera\u00e7\u00e3o do direito de prefer\u00eancia e a prioriza\u00e7\u00e3o do direito daquele que for mais diligente no registro de seu t\u00edtulo.\u00a0<\/p>\n Como afirma Venosa (2007, p. 538) concede-se o prazo razo\u00e1vel ao outro hipotecante para registrar em primeiro lugar sua hipoteca. Em caso de in\u00e9rcia, ser\u00e1 registrada a hipoteca apresentada. Se antes de ser registrada uma hipoteca surgir uma segunda, o oficial do registrodever\u00e1 t\u00e3o-somente fazer a sua prenota\u00e7\u00e3o, aguardando at\u00e9 trinta dias, contados da data desta, para que o interessado promova o assento da primeira. Se dentro desse prazo, que \u00e9 razo\u00e1vel, houver o registro da primeira hipoteca, esta tomar\u00e1 o n\u00famero que lhe couber, e a segunda, ao ser levada ao assento, o n\u00famero seguinte, , que ser\u00e1 outro que n\u00e3o o da prenota\u00e7\u00e3o. Se a primeira hipoteca for apresentada para o devido registro ap\u00f3s o decurso daquele prazo, perder\u00e1 a prioridade, ficando, ent\u00e3o, a segunda registrada como primeira.<\/p>\n Assim, o n\u00famero de ordem, quando ocorram as condi\u00e7\u00f5es previstas nos artigos supra, n\u00e3o d\u00e1 prioridade ou preced\u00eancia absolutas. Cria um per\u00edodo de espera em que poder\u00e1 produzir o efeito de se fazer o registro do segundo \u00f4nus, em primeiro lugar, caso n\u00e3o seja apresentado o outro t\u00edtulo, ou, apresentado o outro, ainda assim ser\u00e1 poss\u00edvel o registro, mas em segundo lugar.<\/p>\n O prazo de 30 (trinta) dias \u00e9 observado pelo Oficial Registrador, at\u00e9 o limite m\u00e1ximo que contraria a regra geral de que cessam automaticamente os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o em 30 (trinta) dias. Mas a prenota\u00e7\u00e3o subsiste, mesmo depois desse prazo, se o outro t\u00edtulo n\u00e3o for apresentado.<\/p>\n Quem pode promover o registro s\u00e3o os interessados, ou seja, o credor, o devedor ou simplesmente o apresentante.\u00a0 Na hip\u00f3tese do Oficial de Registro tiver d\u00favida sobre a legalidade sobre o assento da hipoteca requerida, ainda assim dever\u00e1 anotar a entrada do t\u00edtulo no Protocolo e o pedido de registro da hipoteca, como prenota\u00e7\u00e3o, bem como far\u00e1 a declara\u00e7\u00e3o por escrito, expondo as suas raz\u00f5es para levantar a d\u00favida sobre o registro, o que servir\u00e1 de documento h\u00e1bil para o requerente instruir o seu recurso ao juiz competente, nos termos do art. 198 e seguintes da Lei n\u00ba 6.015\/73.<\/p>\n Se a d\u00favida, dentro de noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-\u00e1 com o mesmo n\u00famero que teria na data da prenota\u00e7\u00e3o; mas, ao contr\u00e1rio, cancelada esta, receber\u00e1 o registro o n\u00famero correspondente \u00e0 data em que se der o novo requerimento, como estabelece o art. 1.496 do C\u00f3digo Civil p\u00e1trio.<\/p>\n Portanto, no prazo de noventa dias em que procedimento de d\u00favida for julgado, um segundo t\u00edtulo apresentado no Protocolo para registro prevalecer\u00e1 sobre o primeiro, caso a d\u00favida seja julgada procedente.<\/p>\n A penhora \u00e9 um instituto de Direito Processual Civil, a qual cria um v\u00ednculo de natureza processual em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 coisa apreendida, com objetivo de garantir a satisfa\u00e7\u00e3o do direito do credor.<\/p>\n O princ\u00edpio da prioridade n\u00e3o se aplica ao registro de penhoras, pois este n\u00e3o gera direito real e nem h\u00e1 ordem de prefer\u00eancia alguma em virtude do registro no Registro Imobili\u00e1rio.<\/p>\n Balbino Filho (2007, p. 187) lembra que \u201co Registrador pode registrar o im\u00f3vel, ainda que exista a constric\u00e7\u00e3o previamente registrada\u201d, pois tal bem n\u00e3o fica indispon\u00edvel ou inalien\u00e1vel, mas sim, torna ineficaz a disposi\u00e7\u00e3o pelo executado frente ao autor da medida judicial, acarretando a perda por parte do adquirente, quando tenha \u00eaxito a medida judicial ajuizada preventivamente.<\/p>\n Est\u00e1 expresso no artigo 659 \u00a7 4\u00b0, do CPC: \u201cA penhora de bens im\u00f3veis realizar-se-\u00e1 mediante auto ou termo de penhora, e inscri\u00e7\u00e3o no respectivo registro\u201d.<\/p>\n Pelo texto \u00e9 obrigado o registro da penhora, vale dizer, da penhora j\u00e1 efetiva. S\u00f3 depois de completa a penhora \u00e9 que ela se registra. Ora, n\u00e3o se ter\u00e1 penhora, se n\u00e3o quando finda a s\u00e9rie de atos por interm\u00e9dio dos quais ela se comp\u00f5e. A penhora \u00e9 ato processual que se forma \u00e0 custa da pr\u00e1tica de atos antecedentes, entre os quais relevam a cita\u00e7\u00e3o para pagamento ou nomea\u00e7\u00e3o (art. 652, CPC), a nomea\u00e7\u00e3o por termo (art. 657, CPC) ou a apreens\u00e3o e o dep\u00f3sito (art. 664, CPC), seguindo-se, no procedimento de efetiva\u00e7\u00e3o da penhora, a intima\u00e7\u00e3o do devedor (art. 669, CPC). Portanto, a penhora \u00e9 um ato complexo.<\/p>\n A Lei de Registros P\u00fablicos e o C\u00f3digo de Processo Civil n\u00e3o determinam que o registro preceda \u00e0 intima\u00e7\u00e3o, ainda mais pelo fato de que seria invers\u00e3o da ordem normal do procedimento da penhora, que corre com o mandado em m\u00e3os do Oficial de Justi\u00e7a at\u00e9 efetiva\u00e7\u00e3o, com o termo de nomea\u00e7\u00e3o ou a intima\u00e7\u00e3o, sem interesse registr\u00e1rio.<\/p>\n Essa a interpreta\u00e7\u00e3o:\u00a0<\/p>\n a) o registro da penhora n\u00e3o \u00e9 ato dela constitutivo, no que tange ao perfazimento, que se completa com a intima\u00e7\u00e3o da penhora ao devedor, independentemente de registro;\u00a0 Ainda que j\u00e1 se encontrem hipotecados os bens, ressalta evidente o interesse do agravante na realiza\u00e7\u00e3o da penhora, pois sua efetiva apreens\u00e3o e dep\u00f3sito \u00e0 ordem judicial \u00e9 garantia que a lei lhe faculta, al\u00e9m daquela j\u00e1 institu\u00edda pela hipoteca (RT- 735\/293).<\/p>\n O ac\u00f3rd\u00e3o da decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Santa Catarina, envolvendo Agravo de Instrumento n. 2005.027688-6, de Itapiranga, tendo como Relator o Des. Marco Aur\u00e9lio Gastaldi Buzzi, com decis\u00e3o em 30.03.2005, estabelece que \u00e9\u00a0l\u00eddimo ao credor com menor prefer\u00eancia promover a constri\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio do devedor objeto de sucessivas garantias reais, conforme exposto:<\/strong>\u00a0<\/p>\n EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECU\u00c7\u00c3O POR QUANTIA CERTA – INTERLOCUT\u00d3RIO INDEFERINDO ARG\u00dcI\u00c7\u00c3O DE IMPENHORABILIDADE DE BENS IM\u00d3VEIS GRAVADOS COM HIPOTECAS CONSTITU\u00cdDAS EM C\u00c9DULA DE CR\u00c9DITO RURAL – INSURG\u00caNCIA DOS EXECUTADOS – 1. REJEI\u00c7\u00c3O DA TESE DE NULIDADE DA CONSTRI\u00c7\u00c3O SOBRE OBJETOS VINCULADOS A T\u00cdTULO DE CR\u00c9DITO REGIDO POR LEGISLA\u00c7\u00c3O ESPEC\u00cdFICA (ART. 69 DO DECRETO-LEI N. 167\/67) – VIABILIDADE DA PENHORA REALIZADA PELO CREDOR DOTADO DE MENOR GRAU DE PREFER\u00caNCIA EM RAZ\u00c3O DE HIPOTECAS SUCESSIVAS – OBSERV\u00c2NCIA DA REGRA PROCESSUAL NO SENTIDO DE QUE, NA EXECU\u00c7\u00c3O POR CR\u00c9DITO HIPOTEC\u00c1RIO, A PENHORA DEVE RECAIR SOBRE O BEM ALVO DA PR\u00d3PRIA GARANTIA (ART. 655, \u00a72\u00ba, DO CPC), PRESERVADA A PREFER\u00caNCIA DE CADA UM DOS CREDORES, CONFORME O GRAU DE ANTERIORIDADE DE CONSTITUI\u00c7\u00c3O DO \u00d4NUS REAL, EM ATENDIMENTO AO PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE DA PRIMEIRA HIPOTECA (ART. 1.476 DO CC\/2002; ART. 812 DO CC\/1916) – 2. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAM\u00cdLIA AFASTADA (ART. 1\u00ba DA LEI N. 8.009\/90) – \u00d4NUS DOS EXECUTADOS EM COMPROVAR A DESTINA\u00c7\u00c3O DE UM DOS IM\u00d3VEIS CONSTRITADOS \u00c0 RESID\u00caNCIA DO N\u00daCLEO FAMILIAR (ARTS. 333, I, e 598, DO CPC) – DEMONSTRA\u00c7\u00c3O, OUTROSSIM, DE QUE O D\u00c9BITO PROVENIENTE DA C\u00c9DULA DE CR\u00c9DITO QUE LASTRA A EXECUCIONAL REVERTEU EM FAVOR DOS SUSCITANTES DO INCIDENTE, NA QUALIDADE DE GARANTIDORES DA D\u00cdVIDA E S\u00d3CIOS DA EMPRESA EXECUTADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.\u00a0 Com efeito, cumpre destacar que, em princ\u00edpio, os bens dados em garantia real de c\u00e9dula de cr\u00e9dito rural, comercial ou industrial, n\u00e3o se sujeitam \u00e0 constri\u00e7\u00e3o, sen\u00e3o para o pagamento dos pr\u00f3prios d\u00e9bitos garantidos, como prev\u00ea o art. 69 do Decreto-Lei n. 167\/67, verbis: Art. 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constitu\u00eddos pela c\u00e9dula de cr\u00e9dito rural n\u00e3o ser\u00e3o penhorados, arrestados ou seq\u00fcestrados por outras d\u00edvidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a exist\u00eancia da c\u00e9dula \u00e0s autoridades incumbidas da dilig\u00eancia ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos preju\u00edzos, resultantes de sua omiss\u00e3o.\u00a0<\/p>\n Tal exce\u00e7\u00e3o estabelecida na legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica das c\u00e9dulas credit\u00edcias \u00e9 opon\u00edvel aos demais credores do devedor hipotec\u00e1rio, tornando os bens vinculados ao \u00f4nus real, nesses casos, imunes \u00e0 constri\u00e7\u00e3o judicial por outras d\u00edvidas do prestador da garantia […] Contudo, no caso concreto, o exeq\u00fcente tamb\u00e9m \u00e9 benefici\u00e1rio de v\u00ednculo especial, dotado, entretanto, de menor grau de prefer\u00eancia, face \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o de \u00f4nus real anterior sobre os im\u00f3veis penhorados, em favor do Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul – BRDE. Assim, a exist\u00eancia do \u00f4nus real decorrente de cr\u00e9dito regido pela legisla\u00e7\u00e3o especial (DL 167\/67) n\u00e3o impede que os demais detentores de garantia real, por id\u00eantico t\u00edtulo (c\u00e9dula de cr\u00e9dito rural), tal como na execu\u00e7\u00e3o, promovam a constri\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio sobre o qual j\u00e1 estiver constitu\u00eddo gravame anterior, tendo em vista que, em se tratando de execu\u00e7\u00e3o lastrada em contrato garantido por hipoteca cedular, por disposi\u00e7\u00e3o legal expressa, a penhora deve recair sobre o bem alvo da pr\u00f3pria garantia.<\/p>\n Nesse sentido determina o art. 655, \u00a7 2\u00ba do CPC,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cNa execu\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito pignorat\u00edcio, anticr\u00e9tico ou hipotec\u00e1rio, a penhora, independentemente de nomea\u00e7\u00e3o, recair\u00e1 sobre a coisa dada em garantia\u201d.<\/p>\n Ent\u00e3o, \u00e9 vi\u00e1vel a penhora de bens gravados com hipotecas sucessivas, observando-se o princ\u00edpio insculpido no art. 655, \u00a72\u00ba, do CPC, conjugado com o art. 1.476 do CC, no sentido de que, na execu\u00e7\u00e3o por cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio, a penhora deve recair sobre o bem alvo da pr\u00f3pria garantia, observada a prefer\u00eancia de cada um dos credores, conforme o grau de anterioridade de constitui\u00e7\u00e3o do \u00f4nus real.<\/p>\n Em rela\u00e7\u00e3o ao registro de im\u00f3vel gravado com penhora anterior, podemos citar o seguinte entendimento:<\/p>\n Exame formal – Em que consiste – Inadmissibilidade de recusa ao registro pelo fato de se achar o im\u00f3vel gravado com penhoras anteriores. Nada obsta a que um terceiro adquira o im\u00f3vel sobre o qual exista penhora registrada, porque a conseq\u00fc\u00eancia \u00e9 sujeitar-se esse adquirente aos efeitos que possam advir do resultado da a\u00e7\u00e3o, sem que possa alegar boa-f\u00e9 ou falta de conhecimento, (Revista do Direito Imobili\u00e1rio, 1:99). (DINIZ, 2006, 351).<\/p>\n O dispositivo legal menciona o termo \u201ct\u00edtulo legal \u00e0 prefer\u00eancia\u201d para referir-se \u00e0 ordem legal de prefer\u00eancia. Conforme o art. 958 do CC. S\u00e3o os privil\u00e9gios e direitos reais. No caso da exist\u00eancia de prefer\u00eancia, ou mesmo quando houver multiplicidade de penhora sobre o mesmo bem, o CPC criou um concurso particular de prefer\u00eancia.<\/p>\n Note-se que, n\u00e3o obstante h\u00e1 quem sustente que a ordem de recebimento dependa da data do registro da penhora, hoje, \u00e9 pac\u00edfico nos Tribunais que \u00e9 a penhora, e n\u00e3o o seu registro, que determinar\u00e1 a ordem de pagamento. Para facilitar o modo de tramita\u00e7\u00e3o, todos os processos que tiverem sua execu\u00e7\u00e3o voltada para o mesmo bem ser\u00e3o, por for\u00e7a de economia processual, apensados. Assim, pode-se dizer que h\u00e1 prefer\u00eancias da ordem de penhora e prefer\u00eancias independentes da penhora, caso tratar-se ou n\u00e3o de privil\u00e9gios legalmente institu\u00eddos.\u00a0<\/p>\n O que deve ser observado para o exerc\u00edcio do direito de prefer\u00eancia pelo credor, visando satisfazer o seu cr\u00e9dito, n\u00e3o \u00e9 o registro da penhora em Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis, pois esse ato n\u00e3o lhe d\u00e1 direito de prefer\u00eancia.<\/p>\n Em um concurso de credores, interessa a cronologia das penhoras, n\u00e3o a cronologia dos registros dessas penhoras. Visa a penhora demonstrar a fraude de qualquer transa\u00e7\u00e3o posterior a ela. \u00a0<\/p>\n O direito de prefer\u00eancia, em concurso de penhoras, \u00e9 de quem realizou a primeira constri\u00e7\u00e3o, sendo insuficiente o registro anterior de arresto do mesmo bem, para alterar o princ\u00edpio.<\/p>\n A regra do C\u00f3digo de Processo Civil \u00e9 a de que tem a prefer\u00eancia aquele que primeiro penhorar e n\u00e3o aquele que registrar. O registro sempre teve ma fun\u00e7\u00e3o na grada\u00e7\u00e3o dos direitos de garantia, na defini\u00e7\u00e3o da prioridade.<\/p>\n O artigo 612 do C\u00f3digo de Processo Civil assim se manifesta,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0 E o artigo 711 do mesmo C\u00f3digo processual tamb\u00e9m garante a prioridade da penhora anterior sobre a posterior,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n Concorrendo v\u00e1rios credores, o dinheiro ser-lhe-\u00e1 distribu\u00eddo e entregue consoante a ordem das respectivas prela\u00e7\u00f5es; n\u00e3o havendo t\u00edtulo legal \u00e0 prefer\u00eancia, receber\u00e1 em primeiro lugar o credor que promover a execu\u00e7\u00e3o, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a import\u00e2ncia restante, observada a anterioridade de cada penhora.<\/p>\n O instituto da prela\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 aceito em muitos ju\u00edzos do trabalho, e a tend\u00eancia dos tribunais \u00e9 a de que os cr\u00e9ditos trabalhistas n\u00e3o se submetem ao concurso de credores. A Fazenda P\u00fablica n\u00e3o se submete tamb\u00e9m ao concurso de credores.<\/p>\n Mas a disputa entre as penhoras nem sempre quer dizer que aquele que registrou a penhora em segundo lugar n\u00e3o foi aquinhoado.\u00a0<\/p>\n Dentro dos credores quirograf\u00e1rios \u00e9 que a anterioridade do processo executivo ou da penhora poder\u00e1 influir na anterioridade do pagamento. Na prefer\u00eancia, ele pode ter um cr\u00e9dito com vencimento posterior, pode ter pego o juiz n\u00e3o t\u00e3o expedido ou oficial de justi\u00e7a n\u00e3o t\u00e3o eficiente, o que faz desigualar as partes. Isso estimular\u00e1 as pessoas a registrarem as penhoras.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n A Lei n\u00b0 11.382, de 06 de dezembro de 2006, introduziu altera\u00e7\u00f5es no C\u00f3digo de Processo Civil, em especial no processo de execu\u00e7\u00e3o, com repercuss\u00e3o no Registro Imobili\u00e1rio.<\/p>\n O advento dessa Lei visou justamente a tutela do terceiro adquirente de boa-f\u00e9, valorizando-se a seguran\u00e7a jur\u00eddica preventiva, com apoio no Registro Imobili\u00e1rio. O exeq\u00fcente poder\u00e1, no ato da distribui\u00e7\u00e3o, obter certid\u00e3o comprobat\u00f3ria do ajuizamento da execu\u00e7\u00e3o, com identifica\u00e7\u00e3o das partes e valor da causa, para fins de averba\u00e7\u00e3o no registro de m\u00f3veis, registro de ve\u00edculos ou registro de outros bens sujeitos \u00e0 penhora ou arresto.<\/p>\n N\u00e3o \u00e9 o ajuizamento de qualquer a\u00e7\u00e3o que poder\u00e1 ser averbado, pois o artigo 615-A se refere apenas \u00e0 not\u00edcia da execu\u00e7\u00e3o da d\u00edvida oriunda de t\u00edtulos executivos judiciais e extrajudiciais enumerados nos artigo 584 e 585 do CPC.<\/p>\n E essa averba\u00e7\u00e3o \u00e9 denominada de \u201caverba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria\u201d, assim conhecida por prevenir a sociedade, e todas as pessoas que eventualmente venham transacionar com im\u00f3veis, acerca de circunst\u00e2ncias que possam por em risco a aquisi\u00e7\u00e3o do bem.\u00a0<\/p>\n Uma vez realizada a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria, ela reduz a necessidade da inscri\u00e7\u00e3o da penhora, a qual poder\u00e1 vir a tornar-se dispens\u00e1vel.<\/p>\n A averba\u00e7\u00e3o tem car\u00e1ter acautelat\u00f3rio e, para sua concretiza\u00e7\u00e3o no sistema registral imobili\u00e1rio, exige t\u00e3o-somente que o credor, no momento do ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o, localize bens dispon\u00edveis do devedor e, com a certid\u00e3o emitida pelo distribuidor ou pelo of\u00edcio judicial, se dirija \u00e0 serventia predial para que ali execute o ato de publicidade material.<\/p>\n Al\u00e9m de prevenir a sociedade, a averba\u00e7\u00e3o demonstra em ju\u00edzo a viabilidade da penhora de bens necess\u00e1rios \u00e0 garantia da execu\u00e7\u00e3o, sendo, tamb\u00e9m, uma esp\u00e9cie de averba\u00e7\u00e3o preparat\u00f3ria da penhora, que se restringir\u00e1 aos bens suficientes ao pagamento do\u00a0quantum\u00a0<\/em>da execu\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o necessariamente sobre todos os bens preparados para a penhora.<\/p>\n Essa averba\u00e7\u00e3o \u00e9 declarat\u00f3ria, n\u00e3o constituindo,extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades, a primeira, como alerta a futuros adquirentes de que o referido im\u00f3vel poder\u00e1 ser afetado ao pagamento de a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o; e a outra como prova de pleno direito de fraude de execu\u00e7\u00e3o, em caso de transfer\u00eancia de im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n Nos termos do \u00a71\u00b0 do artigo 615-A, do CPC, o exeq\u00fcente dever\u00e1 comunicar ao ju\u00edzo as averba\u00e7\u00f5es realizadas no Registro de Im\u00f3veis, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Destaca-se que a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria \u00e9 transit\u00f3ria, pois ser\u00e1 cancelada quando da efetiva\u00e7\u00e3o de penhora que garanta todo o valor da d\u00edvida, dependendo de determina\u00e7\u00e3o judicial (mandado ou certid\u00e3o).<\/p>\n Ainda que a penhora j\u00e1 tenha sido feita no processo, a obten\u00e7\u00e3o da sua averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel espec\u00edfico \u00e9 fato distinto e que, enquanto n\u00e3o for alcan\u00e7ada, permite ao exeq\u00fcente que a efetive, assegurando seu direito.<\/p>\n Mas n\u00e3o se admite \u00e9 que o credor promova averba\u00e7\u00e3o em matr\u00edcula distinta daquela do bem constrito.\u00a0<\/p>\n Deve-se ter a aten\u00e7\u00e3o para o fato do artigo 615-A aponta para o artigo 593 do C\u00f3digo de Processo Civil, dispositivos que tratam das fraudes \u00e0 execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Apesar da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o n\u00e3o ter se alterado em subst\u00e2ncia, uma radical mudan\u00e7a ocorreu no momento de sua constata\u00e7\u00e3o. N\u00e3o optando o credor em proceder \u00e0 averba\u00e7\u00e3o da propositura da a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o, incidir\u00e1 a regra geral da fraude de execu\u00e7\u00e3o, ou seja, ser averbada a penhora independente de prova da transmiss\u00e3o fraudat\u00f3ria.<\/p>\n Todavia, n\u00e3o existindo averba\u00e7\u00e3o da penhora, o credor n\u00e3o poder\u00e1 alegar a m\u00e1-f\u00e9 de terceiro adquirente porque sua boa-f\u00e9 ser\u00e1 presumida.\u00a0 Tanto as averba\u00e7\u00f5es previstas no artigo 615-A do CPC quanto as hip\u00f3teses arroladas na lei 6.015\/73 s\u00e3o esp\u00e9cies de uma mesma categoria cujo escopo – al\u00e9m de advertir, prevenir, cautelar terceiros – \u00e9 desencadear importantes efeitos de oponibilidade\/inoponibilidade. S\u00e3o, pois, inscri\u00e7\u00f5es premonit\u00f3rias e delas decorrem importantes efeitos presuntivos […]<\/p>\n A presun\u00e7\u00e3o de fraude ocorre com a inscri\u00e7\u00e3o registral (averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria), como previsto no artigo 593 do CPC: \u201cpresume-se em fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de bens efetuada ap\u00f3s a averba\u00e7\u00e3o\u201d. J\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o da penhora no of\u00edcio imobili\u00e1rio competente gera a presun\u00e7\u00e3o absoluta de conhecimento por terceiros da execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A presun\u00e7\u00e3o significa o fato daquele que tem a seu favor a presun\u00e7\u00e3o, fica escusado de provar o fato a que ela se reporta.\u00a0<\/p>\n Quem comprar um im\u00f3vel, bastar\u00e1 requerer a certid\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel no Servi\u00e7o de Registro Imobili\u00e1rio competente para verificar se existe averba\u00e7\u00e3o da distribui\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o ou penhora, dispensando as demais certid\u00f5es pessoais dos distribuidores c\u00edveis e fiscais.\u00a0<\/p>\n Em um primeiro momento, o credor pode prevenir a certeza da execu\u00e7\u00e3o de seu cr\u00e9dito pela averba\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia da a\u00e7\u00e3o, e a penhora ocorrer\u00e1 em um segundo momento, depois de ultrapassadas as mat\u00e9rias de defesa do executado, quando, n\u00e3o logrando \u00eaxito o devedor, o ju\u00edzo formalizar\u00e1 o auto ou termo de penhora com objetivo de constitui\u00e7\u00e3o de \u00f4nus, com inscri\u00e7\u00e3o no Registro Imobili\u00e1rio, para a efetiva publicidade.<\/p>\n Sem preju\u00edzo da import\u00e2ncia da publicidade do risco do \u00f4nus, mediante a averba\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia da a\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis, sendo preliminar e prec\u00e1ria, pois ser\u00e1 cancelada pela simples constata\u00e7\u00e3o do excesso ou de manifestadamente indevida, o risco tem que ser confirmado, o que se formalizar\u00e1 pela penhora, inscrita no Registro de Im\u00f3veis.\u00a0<\/p>\n Silva (2007, p. 297) aborda esse tema da averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria e os efeitos dela provenientes,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n Quanto \u00e0 fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, cumpre ressaltar que a simples exist\u00eancia da a\u00e7\u00e3o j\u00e1 a caracteriza, nos termos do art. 593, com os agravantes previstos no art. 600, servindo a averba\u00e7\u00e3o em apre\u00e7o apenas como ve\u00edculo de publicidade da execu\u00e7\u00e3o. \u00c9 ineg\u00e1vel, por\u00e9m, que a pr\u00e1tica do ato no f\u00f3lio real d\u00e1 conhecimento imediato da propositura da a\u00e7\u00e3o, concorrendo, assim, para acautelar interesses de terceiros.\u00a0<\/p>\n O mesmo autor explica que \u00e9 ineg\u00e1vel que a situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o muda, considerando que a exist\u00eancia da a\u00e7\u00e3o ou a not\u00edcia dela n\u00e3o tem for\u00e7a para impedir o ingresso, no registro imobili\u00e1rio, de escrituras formalizando qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico envolvendo im\u00f3vel matriculado, sabendo-se que o adquirente, tomando ci\u00eancia da situa\u00e7\u00e3o do credor, poder\u00e1 ir aos autos e saldar a d\u00edvida.<\/p>\n Por outro lado, Costa (2007, p. 305) lembra que a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria no Registro de Im\u00f3veis acarreta que: \u201c[…] Ao mesmo tempo elide outras providencias que antes eram necess\u00e1rias para que o comprador tivesse conhecimento da solv\u00eancia do vendedor de um im\u00f3vel, ou ainda, para que o credor caracterizasse fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n Mas tamb\u00e9m foram prevenidas medidas arbitr\u00e1rias, como a possibilidade do credor promover \u201caverba\u00e7\u00e3o manifestadamente indevida\u201d, podendo abranger a\u00e7\u00e3o n\u00e3o fundada em direito l\u00edquido, certo e exig\u00edvel.<\/p>\n \u00c9 de bom alvitre que, visando-se prevenir responsabilidade, o credor declare, sob as penas da lei, nos requerimentos de averba\u00e7\u00e3o, que a a\u00e7\u00e3o ajuizada versa sobre execu\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo l\u00edquido, certo e exig\u00edvel.<\/p>\n Cabe afirmar que a Lei n\u00b0 11.382\/2006 facilitou o ingresso da penhora no Registro de Im\u00f3veis, ao determinar que ela ser\u00e1 averbada e n\u00e3o mais registrada.Para tanto, basta que o t\u00edtulo contenha o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do credor\/exeq\u00fcente; o nome do devedor\/executado; o valor da d\u00edvida ou da avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel; o nome do deposit\u00e1rio; a descri\u00e7\u00e3o d im\u00f3vel ou certid\u00e3o da matr\u00edcula; para que seja trazida ao Of\u00edcio Imobili\u00e1rio.<\/p>\n N\u00e3o obstante, como afirma Paiva (2008, p. 161), \u201cestando o im\u00f3vel em nome de terceiro que n\u00e3o executado, a ordem de averba\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser devolvida, com nota de impugna\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n A praticidade acabar\u00e1 por outorgar \u00e0 averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria efeito semelhante a penhora, que ent\u00e3o dever\u00e1 ser averbada, pelo menos quanto \u00e0 publicidade perante terceiros. Embora o im\u00f3vel n\u00e3o esteja afetado diretamente \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o do direito do credor, n\u00e3o podemos negar que a averba\u00e7\u00e3o produzir\u00e1 um efeito quase coativo ao devedor o qual ter\u00e1 a not\u00edcia da execu\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do seu im\u00f3vel, servindo como uma notifica\u00e7\u00e3o registral para o pagamento da d\u00edvida.<\/p>\n Diante do exposto, percebe-se que a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria n\u00e3o gera a prioridade dos t\u00edtulos, mas gera uma indica\u00e7\u00e3o de que o bem pode estar afetado a uma futura execu\u00e7\u00e3o. Tal medida n\u00e3o \u00e9 um \u00f4nus real.<\/p>\n A penhora \u00e9 uma medida assegurat\u00f3ria, transit\u00f3ria, podendo ser anulada, mesmo porque o executado pode vencer a execu\u00e7\u00e3o e ela ficar prejudicada. A averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria tem car\u00e1ter processual, e pode influir na prela\u00e7\u00e3o, mas dentro da disputa da anterioridade processual.<\/p>\n Portanto, a medida da certid\u00e3o averbat\u00f3ria se trata de antecipa\u00e7\u00e3o dos efeitos da inscri\u00e7\u00e3o da penhora, mas n\u00e3o geradora de direito real, mas a publicidade para efeito\u00a0erga omnes.<\/em>\u00a0<\/p>\n Sem d\u00favida, essa averba\u00e7\u00e3o vem atender a corrente doutrin\u00e1ria de que a matr\u00edcula deve conter tudo o que possa afetar o im\u00f3vel ou as pessoas nela interessadas, em conson\u00e2ncia com o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Do exposto, deduz-se que para se consagrar em sustent\u00e1culo da seguran\u00e7a das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, mister que o Registrador Imobili\u00e1rio, enquanto instrumento jur\u00eddico preventivo, encontre-se adequado \u00e0s formas e aos procedimentos, tendo a sua organiza\u00e7\u00e3o vinculada a um sistema em obedi\u00eancia de determinados princ\u00edpios de ordem geral, como mandamentos.<\/p>\n No exerc\u00edcio de seu desiderato, o Registro de Im\u00f3veis no Brasil, portanto, assenta-se em princ\u00edpios, que s\u00e3o as regras gerais e b\u00e1sicas para o funcionamento do sistema imobili\u00e1rio, onde os principais princ\u00edpios est\u00e3o constitu\u00eddos dentro do texto legal, como os princ\u00edpios da F\u00e9 P\u00fablica, da Legalidade, da Continuidade, da Inscri\u00e7\u00e3o, da Especialidade, da Prioridade, da Publicidade, da Disponibilidade, entre outros.\u00a0<\/p>\n Dessa forma, os princ\u00edpios registrais imobili\u00e1rios n\u00e3o podem ser esquecidos pelos Oficiais Registradores quando da an\u00e1lise de um t\u00edtulo submetido ao registro ou averba\u00e7\u00e3o, e quando da abertura de novas matr\u00edculas.<\/p>\n Em rela\u00e7\u00e3o ao Princ\u00edpio da Prioridade no sistema de registro imobili\u00e1rio, no cap\u00edtulo II verificou-se a sua import\u00e2ncia, significando que os direitos reais sobre o mesmo im\u00f3vel se graduam ou classificam por ordem cronol\u00f3gica do seu surgimento no f\u00f3lio real, prevalecendo os anteriores, conforme o brocardo\u00a0prior in tempore, potior in jure<\/em>. Assim como, a prioridade assegura a predomin\u00e2ncia de um direito real sobre outro, pois com a anota\u00e7\u00e3o no Livro de Protocolo, o titular do direito tem a oponibilidade\u00a0erga omnes<\/em>, ressaltando-se que os t\u00edtulos ter\u00e3o um n\u00famero diferente, segundo a ordem de apresenta\u00e7\u00e3o, ainda que se refiram \u00e0 mesma pessoa.<\/p>\n Quanto \u00e0 extens\u00e3o de sua aplicabilidade, o Princ\u00edpio da Prioridade se refere a todos os atos registrados em Registro Imobili\u00e1rio, tanto os atos translativos da propriedade, quanto os atos referentes a direitos reais, sendo a penhora uma exce\u00e7\u00e3o \u00e0 prioridade dos atos no registro.<\/p>\n Verificou-se que essa prioridade do ato pode ser dissipada, pois cessar\u00e1 automaticamente os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o, ap\u00f3s 30 (trinta) dias do seu lan\u00e7amento no Protocolo, e o t\u00edtulo n\u00e3o tiver sido registrado por omiss\u00e3o do interessado em atender \u00e0s exig\u00eancias legais. Constatando-se que o t\u00edtulo n\u00e3o puder ser registrado ou o apresentante desistir, por escrito, do registro, cancelar-se-\u00e1 a prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por\u00e9m, pelo Instituto da Reserva de Prioridade, antes da lavratura de um neg\u00f3cio jur\u00eddico atrav\u00e9s de escritura, pode estar assegurada a inalterabilidade do im\u00f3vel pelo prazo de 30 (trinta) dias, resguardando o adquirente de boa-f\u00e9 e tornando a publicidade registral mais eficiente na divulga\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do bem.<\/p>\n Quanto \u00e0s exce\u00e7\u00f5es ao Princ\u00edpio da Prioridade, destacou-se que a prioridade nem sempre decorre da ordem de apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, aferida pelo n\u00famero de ordem no protocolo.\u00a0<\/p>\n A exce\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao penhor agr\u00edcola est\u00e1 presente na hip\u00f3tese do credor n\u00e3o financiar a nova safra, podendo o devedor constituir com outrem novo penhor. Assim, o segundo penhor ter\u00e1 prefer\u00eancia sobre o primeiro, abrangendo este o excesso que for apurado pelo devedor pignorat\u00edcio na pr\u00f3xima colheita.<\/p>\n Quanto \u00e0 hipoteca, viu-se que a exce\u00e7\u00e3o ocorre quando, ap\u00f3s conceder prazo razo\u00e1vel ao outro hipotecante para registrar em primeiro lugar sua hipoteca, este permanece inerte, sendo registrada a hipoteca apresentada. Dessa forma, altera o direito de prefer\u00eancia e a prioriza\u00e7\u00e3o do direito daquele que for mais diligente no registro de seu t\u00edtulo.<\/p>\n Por fim, constatou-se que o Princ\u00edpio da Prioridade n\u00e3o se aplica ao registro de penhoras, pois este n\u00e3o gera direito real e nem h\u00e1 ordem de prefer\u00eancia alguma em virtude do registro no Registro Imobili\u00e1rio, al\u00e9m do que, o Registrador pode registrar o im\u00f3vel, ainda que exista a constric\u00e7\u00e3o previamente registrada, por\u00e9m torna ineficaz a disposi\u00e7\u00e3o pelo executado frente ao \u00eaxito do credor na demanda judicial. E na abordagem da medida da certid\u00e3o averbat\u00f3ria, observou- se a antecipa\u00e7\u00e3o dos efeitos da inscri\u00e7\u00e3o da penhora, com conseq\u00fcente publicidade para efeito\u00a0erga omnes.<\/em><\/p>\n Conclui-se, ap\u00f3s a breve exposi\u00e7\u00e3o na presente monografia, que o Princ\u00edpio da Prioridade tem extrema import\u00e2ncia no Registro de Im\u00f3veis, mas devendo o Oficial Registrador ter cuidado em sua interpreta\u00e7\u00e3o quando da sua aplicabilidade.<\/p>\n ALENCAR, Martsung F. C. R. O sistema jur\u00eddico: normas, regras e princ\u00edpios.\u00a0Jus Navigandi<\/strong>, Teresina, ano 10, n. 1110, 16 jul. 2006. Dispon\u00edvel em: <http:\/\/jus2.uol. com.br\/doutrina\/texto.asp?id=8628>. Acesso em: 10 jan. 2009.
O PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE E O REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO DO BRASIL<\/strong><\/p>\n
2009<\/p>\n
O PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE E O REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO DO BRASIL<\/strong><\/p>\n
2009<\/p>\n<\/div>\n
O PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE E O REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO DO BRASIL<\/strong><\/p>\n
Presidente: Prof. Dr. Lucas Abreu Barroso<\/p>\n
Londrina-PR, ________ de ________________ de 2009.<\/p>\n
<\/p>\n
CCB \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 C\u00f3digo Civil Brasileiro\u00a0
CCIR \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Certificado do Cadastro de Im\u00f3veis Rurais
CFB \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Constitui\u00e7\u00e3o Federal Brasileira
CGC \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Cadastro Geral do Contribuinte
CGJSP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Corregedoria Geral da Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo\u00a0
CNCGJPR \u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 C\u00f3digo de Normas da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Paran\u00e1\u00a0
CNCGJRJ \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Consolida\u00e7\u00e3o Normativa da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro\u00a0
CNCGJSC \u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 C\u00f3digo de Normas da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a de Santa Catarina
CNGCEMT \u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Consolida\u00e7\u00e3o das Normas da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Mato Grosso Referente ao Foro Extrajudicial
CNNRRS \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registral do Estado Rio Grande do Sul\u00a0
CNPJ \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Cadastro Nacional da Pessoa Jur\u00eddica
CP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 C\u00f3digo Penal
CPC \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 C\u00f3digo de Processo Civil
CPF \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Cadastro de Pessoas F\u00edsicas
CSMSP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Conselho Superior da Magistratura do Estado de S\u00e3o Paulo\u00a0
DOI \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Declara\u00e7\u00e3o sobre Opera\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias
LNR \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Lei dos Not\u00e1rios e Registradores\u00a0
LRP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Lei de Registros P\u00fablicos\u00a0
NSCGJSP \u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo
STF \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Supremo Tribunal Federal\u00a0
STJ \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Superior Tribunal de Justi\u00e7a\u00a0
TJMT \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Mato Grosso
TJSP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo\u00a0
VRPSP \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 –\u00a0\u00a0 Vara de Registros P\u00fablicos de S\u00e3o Paulo<\/p>\n
2 OS PRINC\u00cdPIOS COMO ALICERCES DO REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO\u00a0<\/a>
2.1 O conceito e o alcance dos princ\u00edpios\u00a0<\/a>
2.2 A import\u00e2ncia dos princ\u00edpios no registro de im\u00f3veis\u00a0<\/a>
2.3 Os princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao sistema de registro imobili\u00e1rio brasileiro\u00a0<\/a>
3 PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE\u00a0<\/a>
3.1 Prior in tempore, potior in jure\u00a0<\/a>
3.2 Prioridade gradual e prioridade exclusiva\u00a0<\/a>
3.3 O livro 1 – protocolo\u00a0<\/a>
3.4 Dispensa do protocolo\u00a0<\/a>
3.5 O n\u00famero de ordem no protocolo e a prioridade do t\u00edtulo\u00a0<\/a>
3.6 A prioridade envolvendo direitos reais contradit\u00f3rios\u00a0<\/a>
3.7 O instituto da reserva de prioridade\u00a0<\/a>
4 EXCE\u00c7\u00d5ES \u00c0 PRIORIDADE DECORRENTE DE APRESENTA\u00c7\u00c3O DO \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0T\u00cdTULO NO REGISTRO DE IM\u00d3VEIS\u00a0<\/a>
4.1 O penhor agr\u00edcola\u00a0<\/a>
4.2 A Hipoteca\u00a0<\/a>
4.3 A penhora\u00a0<\/a>
5 CONCLUS\u00c3O\u00a0<\/a>
REFER\u00caNCIAS<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a><\/a><\/a><\/a>1 INTRODU\u00c7\u00c3O<\/h1>\n
<\/a>2 OS PRINC\u00cdPIOS COMO ALICERCES DO REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO<\/h1>\n
<\/a>2.1 O conceito e o alcance dos princ\u00edpios<\/h2>\n
Reale (1993, p. 299), baseado no fundamento de que toda forma de conhecimento filos\u00f3fico ou cient\u00edfico implica a exist\u00eancia de princ\u00edpios, chega a seguinte conclus\u00e3o:
[…] os princ\u00edpios s\u00e3o \u2018verdades fundantes\u2019 de um sistema de conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, mas tamb\u00e9m por motivos de ordem pr\u00e1tica de car\u00e1ter operacional, isto \u00e9, como pressupostos exigidos pelas necessidades da pesquisa e da\u00a0praxis<\/em>.\u00a0<\/p>\n
s\u00e3o normas que exigem a realiza\u00e7\u00e3o de algo, de melhor forma poss\u00edvel, de acordo com as possibilidade f\u00e1cticas e jur\u00eddicas, e as regras s\u00e3o normas que, verificados pressupostos, exigem, pro\u00edbem ou permitem algo em termos definitivos, sem nenhuma excep\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
[…] em que pese o voc\u00e1bulo princ\u00edpio ter como uma de suas caracter\u00edsticas essa indetermina\u00e7\u00e3o conceitual e dimensional, o certo \u00e9 que, hodiernamente, na fase interpretativa-constitucional em que vivemos, os princ\u00edpios jur\u00eddicos, sob qualquer prisma que lhe seja atribu\u00eddo o enfoque, ganharam, ou melhor, tiveram reconhecido seu intenso grau de juridicidade. Ou seja, deixaram de desempenhar os princ\u00edpios um papel secund\u00e1rio, para passar a cumprir o papel de protagonistas do ordenamento […]\u00a0<\/p>\n
Brandelli (2007, p. 126), ao abordar a relev\u00e2ncia dos princ\u00edpios no direito, comenta que:
[…] o direito \u00e9 um conjunto de normas, lato sensu, que permitem conv\u00edvio social, e, portanto, a norma jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 despida de conte\u00fado axiol\u00f3gico, mas, ao contr\u00e1rio, \u00e9 o acatamento pelo direito dos valores eleitos pela sociedade em um dado momento hist\u00f3rico, e esse m\u00f3vel que motiva a incoa\u00e7\u00e3o das normas, ainda que n\u00e3o expresso, integra o ordenamento jur\u00eddico, continuando a nortear as normas dele erigidas.<\/p>\n
Silva (1996, p. 94) diz serem os princ\u00edpios verdadeiras ordena\u00e7\u00f5es que se irradiam e imantam os sistemas de normas, ou s\u00e3o \u201cn\u00facleos de condensa\u00e7\u00f5es nos quais confluem valores e bens constitucionais\u201d.\u00a0<\/p>\n
Mello (2001, p. 62) ensina:
[…] de extrema import\u00e2ncia, isto sim, \u00e9 desvendar os princ\u00edpios acolhidos no sistema; isto \u00e9, os que se encontram vazados nas diversas normas administrativas, informando suas disposi\u00e7\u00f5es, embora n\u00e3o se achem formal ou categoricamente expressos. Estes, genericamente acolhidos no sistema, presidem toda a sua organicidade e, obviamente, podem ter generalidade maior ou menor, aplicando-se, ent\u00e3o, \u00e0 totalidade dos institutos ou apenas a alguns deles. S\u00e3o estes princ\u00edpios que comp\u00f5em o equil\u00edbrio do sistema e determinam a unidade e racionalidade interna do regime administrativo.<\/p>\n
\u00c9 o conhecimento dos princ\u00edpios que preside a intelec\u00e7\u00e3o das diferentes partes componentes do todo unit\u00e1rio que h\u00e1 por nome no sistema jur\u00eddico positivo. Violar um princ\u00edpio \u00e9 muito mais grave que transgredir uma norma qualquer. A desaten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio implica ofensa n\u00e3o apenas a um espec\u00edfico mandamento obrigat\u00f3rio mas a todo o sistema de comandos. \u00c9 a mais grave forma de ilegalidade ou inconstitucionalidade, conforme o escal\u00e3o do princ\u00edpio atingido, porque representa insurg\u00eancia contra o sistema, subvers\u00e3o de seus valores fundamentais, contum\u00e9lia irremiss\u00edvel a seu arcabou\u00e7o l\u00f3gico e corros\u00e3o de sua estrutura mestra.<\/p>\n<\/a>2.2 A import\u00e2ncia dos princ\u00edpios no registro de im\u00f3veis<\/h2>\n
Nesse sentido, passa-se \u00e0 analise dos princ\u00edpios registrais que s\u00e3o as linhas diretivas do sistema, o resultado da condensa\u00e7\u00e3o do ordenamento jur\u00eddico registral.<\/p>\n
Melo (2004, p. 235) explica a import\u00e2ncia dos princ\u00edpios que atuam no Registro de Im\u00f3veis:
[…] os princ\u00edpios que regem o sistema registral t\u00eam como escopo conferir ao cidad\u00e3o absoluta seguran\u00e7a dos atos registr\u00e1rios, n\u00e3o podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e seguran\u00e7a do servi\u00e7o.<\/p>\n
O Registrador tem o conhecimento de que o n\u00e3o atendimento dos princ\u00edpios fundamentais do Registro de Im\u00f3veis pode trazer s\u00e9rias conseq\u00fc\u00eancias para o ato praticado, como a sua nulidade, inclusive ser cancelado administrativamente pelo Juiz Corregedor, independentemente de ajuizamento de a\u00e7\u00e3o contenciosa.
Prev\u00ea o artigo 214 da Lei de Registros P\u00fablicos: \u201cAs nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independente de a\u00e7\u00e3o direta\u201d.<\/p>\n<\/a>2.3 Os princ\u00edpios aplic\u00e1veis ao sistema de registro imobili\u00e1rio brasileiro<\/h2>\n
II – Publicidade – a garantir os direitos submetidos a registro a oponibilidade\u00a0erga omnes<\/em>;
III – Obrigatoriedade – a impor o registro dos atos previstos em lei, embora ine\u00adxistam prazos ou san\u00e7\u00f5es pelo seu descumprimento;
IV – Titularidade – a submeter a validade do ato registral \u00e0 condi\u00e7\u00e3o de haver sido praticado por agente legitimamente investido na fun\u00e7\u00e3o.
V – Territorialidade – a circunscrever o exerc\u00edcio das fun\u00e7\u00f5es delegadas do Of\u00edcio Imobili\u00e1rio a \u00e1rea territorial definida em lei;
VI – Continuidade – a impedir o lan\u00e7amento de qualquer ato de registro sem a exist\u00eancia de registro anterior que lhe d\u00ea suporte formal e a obrigar as refer\u00eancias origin\u00e1rias, derivadas e sucessivas.
VII – Prioridade e prefer\u00eancia – a outorgar ao primeiro a apresentar o t\u00edtulo a prioridade\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0do direito e a prefer\u00eancia na ordem de efetiva\u00e7\u00e3o do registro;.
VIII – Reserva de iniciativa – a definir o ato registral como de iniciativa exclusiva do interessado, vedada a pr\u00e1tica de atos de averba\u00e7\u00e3o e de registro\u00a0ex officio<\/em>, com exce\u00e7\u00e3o do previsto no art. 167, II, item 13, e no art. 213, I, ambos da Lei dos Registros P\u00fablicos;.
IX – Tipicidade – a afirmar serem registr\u00e1veis apenas t\u00edtulos previstos em lei;
X – Especialidade objetiva – a exigir a plena e perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos documentos apresentados para registro;
XI – Especialidade subjetiva – a exigir a perfeita identifica\u00e7\u00e3o e qualifica\u00e7\u00e3o das pessoas nomeadas nos t\u00edtulos levados a registro;.
XII – Disponibilidade – a precisar que ningu\u00e9m pode transferir mais direitos do que os constitu\u00eddos pelo Registro Imobili\u00e1rio, a compreender as disponibilidades f\u00edsicas (\u00e1rea dispon\u00edvel do im\u00f3vel) e a jur\u00eddica (a vincular o ato de disposi\u00e7\u00e3o \u00e0 situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddi\u00adca do im\u00f3vel e da pessoa);
XIII – Legalidade – a impor pr\u00e9vio exame da legalidade, validade e efic\u00e1cia dos t\u00edtulos, a fim de obstar o registro de t\u00edtulos inv\u00e1lidos, ineficazes ou imperfeitos.
Salles (2006, p. 7) aponta somente seis princ\u00edpios \u201cestruturais ou internos\u201d t\u00edpicos, que segundo ele:
[…] se acham consagrados e revelados pela pr\u00f3pria Lei de Registros P\u00fablicos, quais sejam: 1) princ\u00edpio da continuidade; 2) princ\u00edpio da especialidade; 3) princ\u00edpio da unitariedade; 4) princ\u00edpio da legalidade; 5) princ\u00edpio de instancia; e 6) princ\u00edpio da legitima\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n
A seguir, em uma breve abordagem ser\u00e1 explicado o significado de cada princ\u00edpio supramencionado.<\/p>\n
Ceneviva (2006, p. 32) comenta o tema da f\u00e9 p\u00fablica e da sua import\u00e2ncia:
[…] corresponde \u00e0 especial confian\u00e7a atribu\u00edda por lei ao que o delegado declare ou fa\u00e7a, no exerc\u00edcio da fun\u00e7\u00e3o, com presun\u00e7\u00e3o de verdade, e afirma a efic\u00e1cia de neg\u00f3cio jur\u00eddico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo not\u00e1rio.<\/p>\n
Carvalho (2001, p. 137) alerta sobre a import\u00e2ncia da observ\u00e2ncia do Princ\u00edpio da Inscri\u00e7\u00e3o de um direito real sobre o im\u00f3vel, como:<\/p>\n
Todavia, n\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3rio que o apresentante do t\u00edtulo comprove o seu interesse jur\u00eddico realiza\u00e7\u00e3o do ato registral pretendido.\u00a0<\/p>\n
Balbino Filho (2007, p. 11) salienta a necessidade da publicidade do ato registrado, in verbis<\/em>:<\/p>\n
A aplica\u00e7\u00e3o do Princ\u00edpio da Legalidade, um dos norteadores do Registro Imobili\u00e1rio, consiste na aceita\u00e7\u00e3o para registro somente do t\u00edtulo que estiver de acordo com a lei.\u00a0<\/p>\n
Princ\u00edpio de destaque no Registro de Im\u00f3veis, o Princ\u00edpio da Continuidade ou do Trato Sucessivo visa impedir o lan\u00e7amento de qualquer ato de registro sem a exist\u00eancia de registro anterior que lhe d\u00ea suporte formal e a obrigar as refer\u00eancias origin\u00e1rias, derivadas e sucessivas.
Ceneviva (2006, p. 456) adverte sobre as linhas tra\u00e7adas pelo princ\u00edpio da continuidade do registro, ao mencionar,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n
Pelo Princ\u00edpio da Especialidade, toda inscri\u00e7\u00e3o deve recair sobre um objeto individuado.<\/p>\n
AVERBA\u00c7\u00c3O DE CONSTRU\u00c7\u00c3O. ESPECIALIDADE OBJETIVA. AUTO DE REGULARIZA\u00c7\u00c3O – CONCLUS\u00c3O. CND – INSS – EXIGIBILIDADE. CINDIBILIDADE. Ementa: Ainda que o t\u00edtulo tenha sido qualificado negativamente apenas em virtude da viola\u00e7\u00e3o da especialidade objetiva, o auto de conclus\u00e3o ou regulariza\u00e7\u00e3o de obra, bem como a CND do INSS tamb\u00e9m devem ser apresentados. 2. O t\u00edtulo poder\u00e1 ingressar no f\u00f3lio real apenas no tocante \u00e0 regularidade do t\u00edtulo dominial sobre o terreno, devendo a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o ser realizada em data oportuna (1\u00ba VRPSP – Proc. n\u00ba 583.00.2006.218741-9, Localidade: S\u00e3o Paulo, Rel. Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques, DOE 15.01.2007).<\/p>\n
Dos princ\u00edpios assinalados, no cap\u00edtulo seguinte ser\u00e1 abordado, com detalhes, o Princ\u00edpio da Prioridade no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n<\/a>3 PRINC\u00cdPIO DA PRIORIDADE<\/h1>\n
<\/a>3.1 Prior in tempore, potior in jure<\/h2>\n
Garc\u00eda Garc\u00eda (1993, p. 432), quanto ao princ\u00edpio da prioridade, afirma que,\u00a0in verbis<\/em>:
Aquele princ\u00edpio hipotec\u00e1rio em virtude do qual os t\u00edtulos ou direitos que acessam o Registro prevalecem em caso de conflito frente aos t\u00edtulos ou direitos que n\u00e3o acessaram ao mesmo ou sobre os que acessaram com posterioridade, atendendo \u00e0s datas de apresenta\u00e7\u00e3o no livro Di\u00e1rio.\u00a0<\/p>\n
Carvalho (2001, p. 217) explica que o princ\u00edpio da prioridade ampara tanto o direito de propriedade, como os direitos reais limitados ou \u00f4nus assemelhados que tenham ingresso no registro. O autor cita a hip\u00f3tese da loca\u00e7\u00e3o com cl\u00e1usula de vig\u00eancia contra o adquirente.\u00a0<\/p>\n
Santos (2005, p. 3) ensina que a regra \u00e9 fundamental e outorga prefer\u00eancia apenas a quem dispuser de preced\u00eancia cronol\u00f3gica, onde a ordem de entrada dos t\u00edtulos no Registro Predial produz a preval\u00eancia dos direitos, quando contradit\u00f3rios e a referirem ao m\u00eas im\u00f3vel.\u00a0<\/p>\n
Sobre o princ\u00edpio da prioridade, os Registradores Imobili\u00e1rios, inclusive do Brasil, reunidos na cidade de La Antigua, Guatemala, em 2003, ratificaram o seguinte entendimento:
En virtud de este principio, el rango de los derechos reales que sean compatibles y recaigan sobre un mismo bien inmueble se determina con arreglo a su orden de acceso al registro. Por otro lado, en el supuesto de que fueren incompatibles, el que primero ha accedido al registro excluye a los que han ingresado con posterioridad.
La prioridad viene determinada por el orden de ingreso de los t\u00edtulos y el car\u00e1cter excluyente de los derechos reales. La reserva de derechos no es compatible con los sistemas registrales de fe p\u00fablica. En caso de admitirse en los de mera inoponibilidad, deben ser regulados de modo que salvaguarden los derechos de los terceros y la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, evitando la clandestinidad de los actos y el cierre del registro.<\/p>\n<\/a>3.2 Prioridade gradual e prioridade exclusiva<\/h2>\n
b) de aquisi\u00e7\u00e3o (direito do promitente comprador);
c)\u00a0 de frui\u00e7\u00e3o – uso e gozo (servid\u00f5es, superf\u00edcie, usufruto, uso, habita\u00e7\u00e3o): os que conferem a titular faculdades de uso, atividade e participa\u00e7\u00e3o efetiva sobre a coisa;
d) de garantia (hipoteca, anticrese, penhor): seguran\u00e7a para o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, sendo a garantia acess\u00f3ria.
Sobre o princ\u00edpio da prioridade, Santos (2005, p. 4) lembra que,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n
Carvalho (2001, p. 219) elucida bem essa hip\u00f3tese,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n
Ent\u00e3o, ao ser realizado o registro do primeiro t\u00edtulo, este exclui a possibilidade de registro de outro, que foi o segundo a se apresentar ao Oficial Registrador.<\/p>\n
Santos (2005, p. 11) comenta que \u201cse e o registro da loca\u00e7\u00e3o objetiva assegurar ao locat\u00e1rio continuar o contrato mesmo que a coisa locada tenha sido alienada, a arremata\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode mudar esse direito\u201d.\u00a0<\/p>\n<\/a>3.3 O livro 1 – protocolo<\/h2>\n
Swensson et al. (2006, p. 372) comenta que \u201co livro de Protocolo (Livro n. 1) \u00e9 a porta de entrada dos t\u00edtulos na serventia, isto porque servir\u00e1 ele para o apontamento de todos os t\u00edtulos apresentados para registro\u201d.<\/p>\n
a) o n\u00famero de ordem, que seguir\u00e1 indefinidamente nos livros da mesma esp\u00e9cie;\u00a0
b) a data da apresenta\u00e7\u00e3o, apenas no primeiro lan\u00e7amento;
c)\u00a0 o nome do apresentante;
d) a natureza formal do t\u00edtulo;
e) os atos que formalizar, resumidamente mencionados;
f)\u00a0 devolu\u00e7\u00e3o com exig\u00eancia e sua data;
g) data de reingresso do t\u00edtulo, se na vig\u00eancia da prenota\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo \u00fanico. Ser\u00e1 lavrado o termo de encerramento diariamente, ainda que n\u00e3o tenha sido apresentado t\u00edtulo, documento ou papel para apontamento.<\/p>\n<\/a>3.4 Dispensa do protocolo<\/h2>\n
Pelo art. 174 da Lei n\u00ba 6.015\/73, nem todos os t\u00edtulos que forem apresentados ser\u00e3o levados ao Protocolo (Livro 1), e pelo art. 12, par\u00e1grafo \u00fanico, dessa lei, estar\u00e3o exclu\u00eddos do apontamento no Protocolo os que forem exibidos para o exame e c\u00e1lculo dos respectivos emolumentos; com isso fornece-se um meio de se afastar princ\u00edpio da prioridade, pois um t\u00edtulo poder\u00e1 ser apresentado, por exemplo, para c\u00e1lculo de emolumentos, dando tempo para outro se apresentar para a prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/a>3.5 O n\u00famero de ordem no protocolo e a prioridade do t\u00edtulo<\/h2>\n
Em virtude dos documentos apresentados, deve-se ter o cuidado de fornecer \u00e0s partes recibo-protocolo, contendo numera\u00e7\u00e3o de ordem id\u00eantica \u00e0 lan\u00e7ada no Livro 1 – Protocolo, constando anotada nos t\u00edtulos em tramita\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n
Ceneviva (2009, p. 406) destaca a prenota\u00e7\u00e3o como: \u201cNo apontamento assinalador da entrada (art. 182) nasce o come\u00e7o da oponibilidade aos terceiros e a publicidade; corresponde \u00e0 prenota\u00e7\u00e3o, que efetivamente marca a preval\u00eancia do direito real\u201d.\u00a0<\/p>\n
Konno (2007, p. 28) entende que a preced\u00eancia requer que o t\u00edtulo esteja apto para registro ou, caso necessite ser corrigido, seja sanado e reapresentado no prazo de validade da prenota\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n
Ceneviva (2009, p. 459) adverte que \u201cos termos da d\u00favida devem mostrar como o Oficial Registrador interpretou o texto legal dado como desrespeitado\u201d.<\/p>\n\n
Em caso de permuta, e pertencendo os im\u00f3veis \u00e0 mesma circunscri\u00e7\u00e3o, ser\u00e3o feitos os registros nas matr\u00edculas correspondentes, sob um \u00fanico n\u00famero de ordem no Protocolo (art. 187, LRP).
Dessa forma, o mesmo interessado pode obter dois registros no mesmo dia. Venosa (2007, p. 536) posiciona-se no sentido de que \u201cse forem dois apresentantes, h\u00e1 necessidade de perfeita identifica\u00e7\u00e3o de data e hor\u00e1rio nos t\u00edtulos para o registro no mesmo dia, sob pena de ser seguida a ordem da apresenta\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n<\/a>3.6 A prioridade envolvendo direitos reais contradit\u00f3rios<\/h2>\n
\u00c9 evidente que para a exist\u00eancia do conflito, que os direitos digam respeito ao mesmo im\u00f3vel, mesmo que haja igualdade das partes e tenha sido objeto um \u00fanico t\u00edtulo, n\u00e3o h\u00e1 incompatibilidade quando os direitos objetivam im\u00f3veis distintos.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n
Instrumentos pelos quais se constituam direitos reais contradit\u00f3rios s\u00f3 podem dizer respeito a titulares diversos.<\/p>\n
N\u00e3o se registrar\u00e3o no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo im\u00f3vel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
Santos (2005, p. 9) destaca que os \u201cdireitos contradit\u00f3rios\u201d \u201cdevem ser entendidos de forma mais branda, como a de direitos que n\u00e3o podem ocupar o mesmo espa\u00e7o, o mesmo lugar, ou direitos preferenciais, mas sempre compat\u00edveis\u201d.
O sentido aplicado foi a de referir-se a direitos compat\u00edveis, o que estabelece uma prefer\u00eancia gradual, ou efic\u00e1cia preferencial entre eles.<\/p>\n<\/a>3.7 O instituto da reserva de prioridade<\/h2>\n
Balbino Filho (2007, p. 11) salienta a necessidade da publicidade do ato registrado, in verbis<\/em>:<\/p>\n
I – lavrar certid\u00e3o do que lhes for requerido;
II – fornecer \u00e0s partes as informa\u00e7\u00f5es solicitadas.\u00a0<\/p>\n
Erpen (2007, p. 31) aborda a reserva de prioridade no direito jur\u00edgeno como,\u00a0verbis<\/em><\/p>\n
Paiva (2007, p. 33) comenta o instituto da reserva de prioridade como instrumento para se evitar riscos em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade,\u00a0in verbis:<\/em><\/p>\n
a) ser v\u00edtima de estelionato;
b) de que o vendedor assegure financiamento com o im\u00f3vel j\u00e1 vendido;
c)\u00a0 ser surpreendido com um processo de execu\u00e7\u00e3o, o qual o executado (vendedor) deu em penhora o im\u00f3vel j\u00e1 alienado.<\/p>\n
Paiva e Erpen defendem a reserva de prioridade, inclusive em raz\u00e3o dos princ\u00edpios registrais, entre eles os princ\u00edpios da publicidade, da concentra\u00e7\u00e3o e da inscri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Passos (2008, p. 37) afirma que o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o \u201cdecorre do princ\u00edpio da unitariedade matricial, tornando necess\u00e1rio que os registros e averba\u00e7\u00f5es de todos os atos relativos ao im\u00f3vel constem na respectiva matr\u00edcula\u201d.<\/p>\n
\u00c9 dever dos que exercem a fun\u00e7\u00e3o notarial (Tabeli\u00e3es de Notas, Oficiais Municipais e Oficiais Distritais) e dos Escriv\u00e3es Judiciais, na lavratura de escrituras ou atos, ou no prosseguimento dos feitos, em documentos de transmiss\u00e3o, constitui\u00e7\u00e3o, modifica\u00e7\u00e3o ou cess\u00e3o de direitos reais sobre im\u00f3veis, a exig\u00eancia da exibi\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o atualizada do Registro Imobili\u00e1rio, aludida no art. 1\u00ba, IV, do Decreto n\u00ba 93.240, de 09-09-86.<\/p>\n
Erpen (2007, p. 31) sintetiza a reserva de prioridade e a penhora esbo\u00e7ando que \u201cefetivamente, os registradores est\u00e3o lidando com os institutos mais nobres do Direito. Nele, h\u00e1 um precioso espa\u00e7o para melhorarem a vida dos cidad\u00e3os\u201d.<\/p>\n<\/a>4\u00a0 EXCE\u00c7\u00d5ES \u00c0 PRIORIDADE DECORRENTE DE APRESENTA\u00c7\u00c3O DO T\u00cdTULO NO REGISTRO DE IM\u00d3VEIS<\/h1>\n
Prevalecer\u00e3o, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os t\u00edtulos prenotados no Protocolo sob o n\u00famero de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia \u00fatil.<\/p>\n
E a prioridade nem sempre decorre da ordem de apresenta\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis, aferida pelo n\u00famero de ordem no protocolo.<\/p>\n<\/a>4.1 O penhor agr\u00edcola<\/h2>\n
Portanto, diante da aleatoriedade do \u00f4nus real e do risco assumido pelo credor, tal penhor abranger\u00e1 a colheita seguinte, se vier a frustrar-se ou se for insuficiente a dada em garantia.<\/p>\n<\/a>4.2 A Hipoteca<\/h2>\n
Apresentado t\u00edtulo de segunda hipoteca, com referencia expressa \u00e0 exist\u00eancia de outra anterior, o oficial, depois de prenot\u00e1-lo, aguardar\u00e1 durante 30 (trinta) dias os interessados na primeira promovam a inscri\u00e7\u00e3o. Esgotado esse prazo, que correr\u00e1 da data da prenota\u00e7\u00e3o, sem que seja apresentado o t\u00edtulo anterior, a segunda ser\u00e1 inscrito e obter\u00e1 prefer\u00eancia sobre aquele.<\/p>\n
Quando se apresentar ao oficial de registro t\u00edtulo de hipoteca que mencione a constitui\u00e7\u00e3o de anterior, n\u00e3o registrada,sobrestar\u00e1 ele a inscri\u00e7\u00e3o da nova, depois de a prenotar, at\u00e9 trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscri\u00e7\u00e3o desta, a hipoteca ulterior ser\u00e1 registrada e obter\u00e1 prefer\u00eancia.<\/p>\n
Diniz (2006, p. 1.017), comentando o art. 1.495 do C\u00f3digo Civil, firma que,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n
Registrada a hipoteca, iniciam-se seus efeitos erga omnes<\/em>. Em caso da exist\u00eancia de eventuais credores quirograf\u00e1rios ou outros credores privilegiados, somente se podem valer de a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria para invalidar a hipoteca e seus efeitos.\u00a0<\/p>\n<\/a>4.3 A penhora<\/h2>\n
b) o in\u00edcio do prazo para oferecimento de embargos conta-se a partir da juntada do mandado de penhora, com a intima\u00e7\u00e3o do devedor, aos autos, sem obrigatoriedade do registro pr\u00e9vio da penhora;\u00a0
c)\u00a0 o registro da penhora ser\u00e1 necess\u00e1rio para conseq\u00fc\u00eancias relativamente \u00e0 fraude de execu\u00e7\u00e3o;\u00a0
d) n\u00e3o se levar\u00e1 a hasta p\u00fablica bem im\u00f3vel sem o registro da penhora.<\/p>\n
[…] Todavia, o pedido de levantamento da penhora sobre os im\u00f3veis hipotecados n\u00e3o merece prosperar.\u00a0<\/p>\n
[…]\u00a0<\/strong>Dessa forma, n\u00e3o \u00e9 l\u00edcito aos devedores, os quais consentiram com a constitui\u00e7\u00e3o de hipotecas sucessivas, insurgir-se ante a constri\u00e7\u00e3o dos objetos gravados com \u00f4nus real, o que, todavia, poder\u00e1 invocar o credor dotado de prefer\u00eancia frente ao exeq\u00fcente, alegando a inobserv\u00e2ncia ao seu direito de prela\u00e7\u00e3o, caso n\u00e3o seja providenciada a intima\u00e7\u00e3o a respeito do gravame, a teor do art. 615, II, do CPC […]<\/p>\n
Ressalvado o caso de insolv\u00eancia do devedor, em que tem lugar o concurso universal (art. 751, III), realiza-se a execu\u00e7\u00e3o no interesse do credor, que adquire pela penhora, o direito de prefer\u00eancia sobre os bens penhorados.<\/p>\n
A reda\u00e7\u00e3o do artigo 615-A determina que,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n
Jacomino (2007, p. 10) explica o artigo 615-A do CPC, com o entendimento de que.\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n
Melo (2007, p. 35) comenta a averba\u00e7\u00e3o preminit\u00f3ria,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n<\/a>5 CONCLUS\u00c3O<\/h1>\n
<\/a><\/a><\/a><\/a>REFER\u00caNCIAS<\/h1>\n
ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introdu\u00e7\u00e3o ao Direito Notarial e Registral.\u00a0Jus Navigandi<\/strong>, Teresina, ano 9, n. 691, 27 de maio de 2005. Dispon\u00edvel em: <http:\/\/jus2.uol.com.br\/doutrina\/texto.asp?id=6765>. Acesso em: 12 jun. 2008.
BALBINO FILHO, Nicolau.\u00a0<\/em>Registro de im\u00f3veis<\/strong>. 12 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007.
BRANDELLI, Leonardo.\u00a0Teoria geral do direito notarial<\/strong>. 2. ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007.
BRASIL. Constitui\u00e7\u00e3o (1988).\u00a0Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica Federativa do Brasil 1988.\u00a0<\/strong>Bras\u00edlia: Senado Federal, 1988.
______. Lei n\u00b0 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o C\u00f3digo Civil.\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 11 jan. 2002. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/20 02\/L10406.htm>. Acesso em: 05 jan. 2009.
______. Lei n\u00b0 492, de 30 de outubro de 1937. Regula o penhor rural e a c\u00e9dula pignorat\u00edcia.\u00a0DOU<\/strong>, Rio de Janeiro, 1 set. 1937. Dispon\u00edvel em: <http:\/\/www.planalto. gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/1930-1949\/L0492.htm>. Acesso em: 03 jan. 2009.
______. Lei n\u00b0 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o C\u00f3digo de Processo Civil.\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 17 jan. 1973. Dispon\u00edvel em: <http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/Le is\/L5869.htm>. Acesso em: 04 jan. 2009.
______. Lei n\u00b0 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disp\u00f5e sobre os Registros P\u00fablicos e d\u00e1 outras provid\u00eancias.\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 31 dez. 1973. Dispon\u00edvel em: <http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L6015.htm>. Acesso em: 04 jan. 2009.
______. Lei n\u00ba 11.382, de 6 de dezembro de 2006.\u00a0Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – C\u00f3digo de Processo Civil, relativos ao processo de execu\u00e7\u00e3o e a outros assuntos.\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 07 dez. 2006. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/ www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2004-2006\/2006\/Lei\/L11382.htm>. Acesso em: 04 jan. 2009.
______. Lei n\u00ba 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, dispondo sobre servi\u00e7os notariais e de registro (Lei dos cart\u00f3rios).\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 21 nov. 1994. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/www.planalto.gov.br\/ ccivil\/LEIS\/L8935.htm>. Acesso em: 05 jan. 2009.
CANOTILHO, Jos\u00e9 Joaquim Gomes.\u00a0Direito constitucional e teoria da constitui\u00e7\u00e3o<\/strong>.\u00a0<\/strong>Lisboa: Almedina, 2000.\u00a0<\/strong>
CARRIDE, Norberto de Almeida.\u00a0Lei de registros p\u00fablicos anotada<\/strong>.\u00a0<\/em>Campinas: Servanda Editora, 2005.