ESPECIALIZA\u00c7\u00c3O EM DIREITO PRIVADO<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
COMPRA E VENDA<\/strong>\u00a0 \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n 2011 \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n COMPRA E VENDA<\/strong>\u00a0 \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Monorafia apresentada ao curso de p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o\u00a0Lato sensu<\/em>\u00a0em Direito Civil como requisito parcial \u00e0 obten\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de Especialista.<\/p>\n Orientador: Prof. Dr\u0363. Ana Carolina<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n SUM\u00c1RIO<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 1 INTRODU\u00c7\u00c3O<\/strong> 3 A ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL EM CONFORMIDADE COM O C\u00d3DIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002<\/strong> 4 CL\u00c1USULAS ESPECIAIS QUE PODEM FIGURA NA ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA<\/strong> 5 DA AQUISI\u00c7\u00c3O DA PROPRIEDADE PELO REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO DA ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA<\/strong> \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n ABSTRACT<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Research on the importance of the Deed of Sale of property in the instrumentalization of the acquisition of property from the idea that the notarial activity is influenced by the civil law, having been disciplined in several articles of the Civil Code of 2002. The Portuguese law, through ordinances, provided, here in Brazil, the first rules on the exercise of notarial activity, even to the Civil Code of 1916, and finally, the Civil Code in force. It starts with the overall vision, but in a nutshell, what is the notarial function, its legal status, duties and responsibilities of their owners. The basis of this work is the study of the Deed of Sale of property, drawn up by the holder of the Notes Services, holder of public trust, known as the Notary or Notary Notes, with emphasis on the analysis of Article 108 of the Civil Code in force, as a necessary requirement in real estate transactions worth more than thirty times the highest minimum wage in our country but to do so, we must understand the concept of the purchase and sale in the new civil law, the function of circulating wealth, the time the declaration of will, freedom of choice and limitation resulting from the social function of property and the principle of good faith, its effects on society. The author sets out clearly the essential and accidental deed involving the purchase and sale of property, based on an analysis of Article 215 of the Civil Code, in addition to clauses that may be contained in the act. Finally, we describe the processing required the registration of the deed in the relevant Real Estate Registry, becoming the full acquisition of immovable property.\u00a0<\/p>\n Keywords<\/strong>: Activity notaries. Civil Code. Buying and selling. Deep. Elements. \u00a0\u00a0\u00a0Legislation and doctrine.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \n <\/p>\n \u00a0<\/p>\n RESUMO<\/strong><\/p>\n Pesquisas sobre a import\u00e2ncia da Escritura de Venda de im\u00f3veis na instrumentaliza\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o de bens a partir da id\u00e9ia de que a atividade notarial \u00e9 influenciada pelo direito civil, tendo sido disciplinado em v\u00e1rios artigos do C\u00f3digo Civil de 2002. A lei Portugu\u00eas, atrav\u00e9s de decretos, desde que, aqui no Brasil, as primeiras regras sobre o exerc\u00edcio da atividade notarial, mesmo com o C\u00f3digo Civil de 1916, e, finalmente, o C\u00f3digo Civil em vigor. Ela come\u00e7a com a vis\u00e3o geral, mas em poucas palavras, qual \u00e9 a fun\u00e7\u00e3o notarial, o seu estatuto jur\u00eddico, deveres e responsabilidades de seus propriet\u00e1rios. A base deste trabalho \u00e9 o estudo da Escritura de Venda de propriedade, elaborado pelo titular dos Servi\u00e7os de Notas, portador da confian\u00e7a do p\u00fablico, conhecido como o Not\u00e1rio ou Notas Not\u00e1rio, com \u00eanfase na an\u00e1lise do artigo 108 do C\u00f3digo Civil c\u00f3digo em vigor, como um requisito necess\u00e1rio em transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de valor superior a 30 vezes o sal\u00e1rio m\u00ednimo mais alto em nosso pa\u00eds, mas para isso, temos que entender o conceito de compra e venda na nova lei civil, a fun\u00e7\u00e3o de circula\u00e7\u00e3o de riqueza , o tempo de a declara\u00e7\u00e3o de vontade, a liberdade de escolha e limita\u00e7\u00e3o resultante da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e ao princ\u00edpio da boa-f\u00e9, seus efeitos sobre a sociedade. O autor define claramente o ato essencial e acidental envolvendo a compra e venda de im\u00f3veis, com base em uma an\u00e1lise do artigo 215 do C\u00f3digo Civil, al\u00e9m de cl\u00e1usulas que podem estar contidos no ato. Finalmente, descreve-se o processamento necess\u00e1rio o registro da escritura no Registro de Im\u00f3veis competente real, tornando-se a aquisi\u00e7\u00e3o de todos os bens im\u00f3veis.<\/p>\n Palavras-chave: Atividade not\u00e1rios. C\u00f3digo Civil. Compra e venda. Deep. Elementos. Legisla\u00e7\u00e3o e doutrina.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 1 INTRODU\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n Um dos mais importantes instrumentos da atividade notarial, a escritura p\u00fablica vem disciplinada no C\u00f3digo Civil Brasileiro de 2002, em seu art. 215 e par\u00e1grafos, cujo documento \u00e9 elaborado por Tabeli\u00e3o de Notas, profissional do direito aprovado em concurso p\u00fablico de provas e t\u00edtulos, a quem se delega uma fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica, mas que a exerce em car\u00e1ter privado. A partir do Cap\u00edtulo Primeiro come\u00e7amos a compreender o que vem a ser um Tabeli\u00e3o de Notas e qual o papel por ele desempenhado na sociedade.\u00a0 Analisamos a sua natureza jur\u00eddica, a responsabilidade pelos atos praticados, e como, para o exerc\u00edcio de seu desiderato pode contratar, pelo regime celetista, empregados, denominados prepostos, todos com livre nomea\u00e7\u00e3o e remunera\u00e7\u00e3o, sendo entre eles, escolhidos os substitutos.\u00a0<\/p>\n Ainda nesse cap\u00edtulo, abordamos a lavratura de uma escritura p\u00fablica em livro de notas, manifestada na vontade das partes sobre determinado neg\u00f3cio jur\u00eddico, quando essencial para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds, nos termos dos art. 108 do mesmo C\u00f3digo Civil citado, ou seja, uma exce\u00e7\u00e3o \u00e0 forma livre da declara\u00e7\u00e3o de vontade.<\/p>\n No Cap\u00edtulo Segundo, envolvendo a transfer\u00eancia de direitos reais, buscamos entender a atua\u00e7\u00e3o do Direito Civil, atrav\u00e9s de seu C\u00f3digo, na atividade notarial de lavratura da Escritura de Compra e Venda, especificamente de im\u00f3vel, urbano ou rural. O instituto da compra e venda tamb\u00e9m vem disciplinada no C\u00f3digo Civil, mas a escritura envolvendo essa forma de contrato deve estar revestida dos elementos essenciais do ato negocial, imprescind\u00edveis \u00e0 sua exist\u00eancia, resultantes de seu objeto, forma, consentimento dos interessados, inclusive a capacidade, e o pre\u00e7o.<\/p>\n Os elementos naturais s\u00e3o analisados a respeito da obriga\u00e7\u00e3o que tem o vendedor de responder pelos v\u00edcios redibit\u00f3rios e pelos riscos da evic\u00e7\u00e3o. Outros elementos s\u00e3o destacados, os quais s\u00e3o chamados de acidentais, representados, por exemplo, pela cl\u00e1usula resolutiva ou por cl\u00e1usula\u00a0constituti<\/em>.\u00a0<\/p>\n No Cap\u00edtulo Tr\u00eas temos a an\u00e1lise de outros elementos da Escritura P\u00fablica de Compra e Venda de im\u00f3vel, como exemplos, o pagamento do imposto de transmiss\u00e3o\u00a0inter vivus<\/em>, venda\u00a0ad corpus\u00a0<\/em>e venda\u00a0ad mensuram<\/em>.<\/p>\n Por fim, consta no Cap\u00edtulo Quatro a import\u00e2ncia de se completar o ciclo iniciado pela Escritura P\u00fablica de Compra e Venda de im\u00f3vel, com a transfer\u00eancia entre vivos da propriedade mediante o registro no \u00c1lbum Imobili\u00e1rio.<\/p>\n \u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n 2 OS REFLEXOS DO C\u00d3DIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002 NA ATIVIDADE NOTARIAL<\/strong><\/p>\n 2.1 O contexto hist\u00f3rico do servi\u00e7o de notas no Brasil<\/p>\n No per\u00edodo das grandes expedi\u00e7\u00f5es navais origin\u00e1rias de Portugal e Espanha, a figura do Tabeli\u00e3o era parte da tripula\u00e7\u00e3o, cujo papel consistia em registrar os acontecimentos e as formalidades da ocupa\u00e7\u00e3o das terras rec\u00e9m descobertas.<\/p>\n Salles (1974, p. 8) ensina que a regulamenta\u00e7\u00e3o do notariado nas col\u00f4nias se deu pelo \u201csimples transplante de legisla\u00e7\u00e3o espanhola e portuguesa para a Am\u00e9rica, trazendo para c\u00e1 os mesmos defeitos de institui\u00e7\u00e3o ultrapassada\u201d.<\/p>\n Embora o escriv\u00e3o oficial da armada de Pedro \u00c1lvares Cabral fosse Gon\u00e7alo Gil Barbosa, quando do descobrimento, Pero Vaz de Caminha foi o primeiro Tabeli\u00e3o a pisar no nosso pa\u00eds e narrar e documentar oficialmente a descoberta e a posse da terra.<\/p>\n No per\u00edodo de col\u00f4nia de Portugal, no Brasil prevalecia as Ordena\u00e7\u00f5es vigentes no pa\u00eds colonizador, utilizadas como a principal fonte do direito aqui aplicado, o que aconteceu at\u00e9 o in\u00edcio do S\u00e9culo XX, com o fim do uso das Ordena\u00e7\u00f5es Filipinas. Essas Ordena\u00e7\u00f5es disciplinavam a atua\u00e7\u00e3o dos Tabeli\u00e3es, em especial para lavrar escrituras e testamentos.\u00a0<\/p>\n As capitanias tinham a atribui\u00e7\u00e3o de nomear Tabeli\u00e3es e escriv\u00e3es, mas o poder de nomear, estabelecido pelas Ordena\u00e7\u00f5es, pertencia ao Rei. O provimento de cargos, como afirma Brandelli (2007, p. 37), dava-se por meio de doa\u00e7\u00e3o, onde o donat\u00e1rio era investido em direito heredit\u00e1rio. N\u00e3o havia aptid\u00e3o e preparo dessas pessoas para o exerc\u00edcio da atividade notarial.<\/p>\n A atividade notarial no Brasil tem sido enquadrada no tipo latino, corroborada pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988.\u00a0 N\u00e3o se pode mais confundir os Tabeli\u00e3es com os servidores da Justi\u00e7a. A Constitui\u00e7\u00e3o Federal Brasileira de 1988 trouxe mudan\u00e7as para atividade notarial, fixando-lhe as diretrizes para a elabora\u00e7\u00e3o de uma lei ordin\u00e1ria, a Lei n.\u00ba 9.835, de 18 de novembro de 1994, chamada Lei dos Not\u00f3rios e Registradores, designando, de forma correta, o profissional delegado da fun\u00e7\u00e3o notarial como Tabeli\u00e3o de Notas ou Not\u00e1rio. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n 2.2 Da natureza jur\u00eddica dos servi\u00e7os extrajudiciais<\/p>\n Os titulares das serventias extrajudiciais, bem como seus auxiliares, eram considerados funcion\u00e1rios p\u00fablicos e ocuparam tais cargos sem concurso p\u00fablico.<\/p>\n A vis\u00e3o da natureza jur\u00eddica dos titulares de servi\u00e7o extrajudicial come\u00e7a a mudar com a Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, onde, atrav\u00e9s de seu artigo 236 e ss., estabeleceu a elabora\u00e7\u00e3o de uma lei ordin\u00e1ria para regular a atividade dos Not\u00e1rios e Registradores, tendo a seguinte reda\u00e7\u00e3o,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n Os servi\u00e7os notariais e de registro s\u00e3o exercidos bem car\u00e1ter privado, por delega\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico.<\/p>\n \u00a71\u00b0 – Lei regular\u00e1 as atividades, disciplinar\u00e1 a responsabilidade civil e criminal dos not\u00e1rios, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definir\u00e1 a fiscaliza\u00e7\u00e3o de seus atos pelo Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n \u00a72\u00b0 Lei Federal estabelecer\u00e1 normas gerais para a fixa\u00e7\u00e3o de emolumentos relativos aos atos praticados pelos servi\u00e7os notariais e de registro. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso p\u00fablico de provas e t\u00edtulos, n\u00e3o se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remo\u00e7\u00e3o por mais de seis meses.<\/p>\n A lei ordin\u00e1ria n.\u00ba 8.935\/94, denominada Lei dos Not\u00e1rios e Registradores, passa a regular a atividade, disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos Not\u00e1rios e dos Registradores e de seus prepostos, definir a fiscaliza\u00e7\u00e3o de seus atos pelo Poder Judici\u00e1rio, al\u00e9m de atribuir \u00e0 lei federal a compet\u00eancia exclusiva para fixar os emolumentos.<\/p>\n A Lei n\u00b0 8.935\/94 veio em aux\u00edlio ao artigo 236, estabelecendo, em seu artigo primeiro,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n \u201cServi\u00e7os notariais e de registro s\u00e3o os de organiza\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efic\u00e1cia dos atos jur\u00eddicos.\u201d<\/p>\n E a mesma lei, em seu art. 3\u00ba, menciona que \u201cnot\u00e1rio, ou tabeli\u00e3o, e oficial de registro, ou registrador, s\u00e3o profissionais do direito, dotados de f\u00e9 p\u00fablica, a quem \u00e9 delegado o exerc\u00edcio da atividade notarial e de registro\u201d.\u00a0<\/p>\n H\u00e1 corrente doutrin\u00e1ria da qual compartilho, que defende os titulares das serventias extrajudiciais como agentes particulares em colabora\u00e7\u00e3o com o Poder P\u00fablico, n\u00e3o sendo servidores p\u00fablicos, j\u00e1 que se trata de delega\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico a particular com o t\u00edtulo de bacharel de direito no exerc\u00edcio da atividade notarial, o que n\u00e3o equivale a delegar ao Not\u00e1rio f\u00e9 p\u00fablica, pois\u00a0 esta n\u00e3o se delega, mas sim decorre da lei. Assim, os Not\u00e1rios e Registradores se assemelham aos tradutores p\u00fablicos juramentados, os leiloeiros, os int\u00e9rpretes comerciais, que tamb\u00e9m det\u00eam f\u00e9 p\u00fablica e s\u00e3o credenciados mediante processo seletivo. O titular do servi\u00e7o de notas tem autonomia no gerenciamento dos servi\u00e7os, contratando seus prepostos em regime privado, arcando com todos os custos laborais e previdenci\u00e1rios, suportando eventuais preju\u00edzos ou auferindo os lucros. Al\u00e9m disso, n\u00e3o sofrem a compulsoriedade da aposentadoria aos setenta anos, como acontece com o servidor p\u00fablico.<\/p>\n Conforme decidiu a Suprema Corte p\u00e1tria,\u00a0os servi\u00e7os notariais e de registro n\u00e3o s\u00e3o cargos ou empregos p\u00fablicos,\u00a0<\/strong>n\u00e3o se sujeitando \u00e0 aposentadoria compuls\u00f3ria aos setenta anos, Por se tratar de delega\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o p\u00fablico, n\u00e3o se aplica a norma prevista no inciso VIII do art. 37 da Carta Magna de 1988 (CNJ \u2013 PCA 301 \u2013 Rel. Cons. Germana Moraes \u2013 14\u00aa Sess\u00e3o Extraordin\u00e1ria \u2013 j. 06\/06\/2007 \u2013 DJU 21\/06\/2007).(GRIFO NOSSO)<\/p>\n Titulares de serventias n\u00e3o considerados membros do Poder Judici\u00e1rio Fun\u00e7\u00f5es de car\u00e1ter privado.\u00a0<\/strong>Os titulares de serventias extrajudiciais, por serem delegat\u00e1rios de servi\u00e7os p\u00fablicos, i.e.<\/strong>,\u00a0particulares que atuam em colabora\u00e7\u00e3o com a Administra\u00e7\u00e3o, por desempenharem suas fun\u00e7\u00f5es em car\u00e1ter privado\u00a0<\/strong>(ADI 2602), n\u00e3o s\u00e3o considerados membros do Poder Judici\u00e1rio, faltando absoluta compet\u00eancia ao CNJ a instaura\u00e7\u00e3o, de of\u00edcio, ou a revis\u00e3o de processo disciplinar em que figuram not\u00e1rios ou registradores. Precedente (RA no PCA 15193). Recurso Administrativo no Procedimento de Controle Administrativo a que se conhece, por tempestivo, mas nega-se provimento\u201d (CNJ \u2013 PCA 200810000025294 \u2013 Rel. Cons. Jorge Maurique \u2013 77\u00aa Sess\u00e3o \u2013 j. 27\/01\/2009 \u2013 DJU 13\/02\/2009).(GRIFO NOSSO)<\/p>\n Outra corrente a respeito da natureza jur\u00eddica dos delegat\u00e1rios do servi\u00e7o extrajudicial, defendida por Brandelli (2007, p. 50), descarta ser o Not\u00e1rio um servidor p\u00fablico, mas destaca que eles s\u00e3o agentes p\u00fablicos delegados que desempenham fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica em car\u00e1ter privado, afirmando que n\u00e3o h\u00e1 subordina\u00e7\u00e3o nem hierarquia em rela\u00e7\u00e3o ao Estado, mas sim uma fiscaliza\u00e7\u00e3o. Se a fun\u00e7\u00e3o \u00e9 p\u00fablica, e se o Estado por raz\u00f5es de efici\u00eancia a delega a um particular, certamente que dever\u00e1 esse mesmo Estado fiscalizar a boa presta\u00e7\u00e3o da fun\u00e7\u00e3o delegada.\u00a0<\/p>\n 2.3 A f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o de notas e a seguran\u00e7a jur\u00eddica do ato<\/p>\n O Tabeli\u00e3o, enquadrado pela doutrina e jurisprud\u00eancia como agente p\u00fablico, tendo a fun\u00e7\u00e3o delegada pelo Estado, ao lavrar em suas notas a escritura p\u00fablica, inclusive de compra e venda, atribui f\u00e9 p\u00fablica, cujo documento faz prova do que nela se cont\u00e9m.<\/p>\n A f\u00e9 p\u00fablica notarial vem destacada no art. 3\u00ba da Lei n.\u00ba 6.015\/73, chamada Lei dos Not\u00e1rios e Registradores, determinando que \u201cNot\u00e1rio, ou tabeli\u00e3o, e oficial de registro, ou registrador, s\u00e3o profissionais do direito, dotados de f\u00e9 p\u00fablica, a quem \u00e9 delegado o exerc\u00edcio da atividade notarial e de registro\u201d.<\/p>\n O atributo da f\u00e9 p\u00fablica confere certeza e veracidade aos assentos lavrados pelo Not\u00e1rio e pelo Oficial de Registro, na qualidade de profissionais do direito, englobando as certid\u00f5es expedidas, com as qualidades da publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efici\u00eancia. Ceneviva (2006, p. 31) explica que a escritura lavrada em Tabelionato de Notas preenche os requisitos exigidos para a comprova\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico em ju\u00edzo e fora dele, sendo atributo pessoal do delegado da fun\u00e7\u00e3o notarial.<\/p>\n A f\u00e9 p\u00fablica confere efic\u00e1cia ao neg\u00f3cio jur\u00eddico lavrado pelo titular do servi\u00e7o extrajudicial. A partir da entrada em vigor do C\u00f3digo Civil, o que ocorreu em 2003, a f\u00e9 p\u00fablica da escritura lavrada em notas confere valor probante e autoria, nos termos delineados no seu art. 215.<\/p>\n Portanto, bem apontado por Vasconcelos (2000, p. 2), a f\u00e9 p\u00fablica \u00e9 um instituto jur\u00eddico, autorizado pelo Estado, portando um sinal p\u00fablico do Not\u00e1rio, garantindo valor jur\u00eddico e certeza daquilo que exara, mas pass\u00edvel de responsabilidades civis, penais e administrativas, caso ocorram desvios ou incorre\u00e7\u00f5es no seu exerc\u00edcio.\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n 2.4 Das atribui\u00e7\u00f5es do tabelionato de notas<\/p>\n As atribui\u00e7\u00f5es dos Tabeli\u00e3es est\u00e3o previstas na Lei n.\u00ba 8.935\/94, quanto \u00e0 mat\u00e9ria e a territorialidade.<\/p>\n S\u00e3o atribui\u00e7\u00f5es exclusivas dos Not\u00e1rios, delineadas no art. 7\u00ba e incisos da citada lei: a) lavrar testamentos p\u00fablicos, aprovar os cerrados; b) reconhecer firmas, letras ou chancelas mec\u00e2nicas; c) autenticar fotoc\u00f3pias reprogr\u00e1ficas; d) lavrar atas notariais; e) lavrar atos para os quais a lei exija ou faculte a forma p\u00fablica f) lavrar escrituras e procura\u00e7\u00f5es p\u00fablicas.<\/p>\n O titular da fun\u00e7\u00e3o notarial delegada formaliza juridicamente a vontade das partes, como acontece na lavratura de escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel. Ceneviva (2006, p. 45) ressalta que a vontade das partes corresponde a declara\u00e7\u00f5es para as quais a validade pode depender de forma de sua manifesta\u00e7\u00e3o. Cabe ao Tabeli\u00e3o de Notas a an\u00e1lise da essencialidade, pois se afirmativo, deve ser observada com rigor. Tamb\u00e9m compete intervir nos atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos a que as partes devam dar forma legal ou autenticidade, autorizando a reda\u00e7\u00e3o ou redigindo os instrumentos adequados.\u00a0<\/p>\n O Tabeli\u00e3o deve abrir e encerrar os livros de seu of\u00edcio, rubricando todas as suas folhas. Esse profissional do direito, exercente de fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica, mas em car\u00e1ter privado, assessora as partes sobre o ato notarial a ser praticado.<\/p>\n \u00c9 facultado ao Tabeli\u00e3o realizar as gest\u00f5es e dilig\u00eancias necess\u00e1rias para a realiza\u00e7\u00e3o dos atos notariais, requerendo o que for preciso, mas sem imputar um encargo maior \u00e0s partes solicitantes.<\/p>\n O Not\u00e1rio dever\u00e1 redigir de forma concisa e clara os instrumentos p\u00fablicos, incluso a escritura p\u00fablica, utilizando os meios jur\u00eddicos mais adequados \u00e0 obten\u00e7\u00e3o dos fins visados, instruindo os integrantes da rela\u00e7\u00e3o negocial sobre a natureza e as conseq\u00fc\u00eancias do ato que pretendem produzir.<\/p>\n 2.5 A exig\u00eancia da escritura p\u00fablica como meio de prova, em virtude do art. 108 do c\u00f3digo civil brasileiro vigente<\/p>\n A escritura p\u00fablica vem a ser o documento dotado de f\u00e9 p\u00fablica, lavrado pelo Tabeli\u00e3o de Notas, em que se materializa o ato jur\u00eddico ou contrato, praticado em comum acordo pelas partes, em que se reveste das formalidades previstas em lei. Os seus requisitos est\u00e3o previstos no art. 215 do C\u00f3digo Civil de 2002, cujo artigo ser\u00e1 abordado em cap\u00edtulo separado.<\/p>\n Primeiramente, abordaremos os requisitos de validade do negocio jur\u00eddico. O art. 104 do C\u00f3digo Civil prev\u00ea para a validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico a exist\u00eancia do agente capaz, o objeto l\u00edcito, poss\u00edvel, determinado ou determin\u00e1vel e a forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei. Esses requisitos s\u00e3o imprescind\u00edveis \u00e0 exist\u00eancia e validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico, sendo comum na generalidade dos neg\u00f3cios quanto \u00e0 capacidade do agente, ao objeto l\u00edcito e poss\u00edvel e ao consentimento dos interessados, e particulares a determinadas esp\u00e9cies, quanto \u00e0 forma e prova.\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Normalmente, para a validade da declara\u00e7\u00e3o, como exp\u00f5e o art. 107 do C\u00f3digo Civil de 2002, a forma ser\u00e1 livre, n\u00e3o dependendo de qualquer solenidade. Agora, quando a lei expressamente exige determinada forma, essa dever\u00e1 ser obedecida, sob pena de inefic\u00e1cia do neg\u00f3cio. E assim determina o art. 166, incisos IV e V, do mesmo C\u00f3digo, que ser\u00e1 nulo o neg\u00f3cio quando n\u00e3o revestir a forma prescrita em lei ou quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.<\/p>\n Rodrigues (2007, v.I, p. 176), ao discorrer sobre o tema da forma especial para a validade de um ato, explica que,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n O requisito da forma, quando exigido pelo legislador, tem m\u00faltipla finalidade. Poder-se-ia ressaltar a facilidade da prova a maior garantia de autenticidade do ato, a mais ampla dificuldade em apresenta-se a vontade do agente viciada pelo dolo ou coa\u00e7\u00e3o e, um fator que nem sempre tem sido devidamente real\u00e7ado, a solenidade revestidora do ato, que tem o cond\u00e3o de chamar a aten\u00e7\u00e3o de quem o pratica para a seriedade do ato.\u00a0<\/p>\n Venosa (2007, v.I, p. 352) adverte que em numerosos casos, a lei exige das partes, para a seguran\u00e7a dos neg\u00f3cios, forma especial, denominados atos formais ou solenes, como no caso da compra e venda de im\u00f3veis de valor superior ao m\u00ednimo legal.<\/p>\n O art. 108 do C\u00f3digo Civil expressamente determina a exig\u00eancia da escritura p\u00fablica para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, quando:<\/p>\n N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio-m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds. \u00a0<\/p>\n Esse valor de trinta sal\u00e1rios-m\u00ednimos constante nesse artigo, referente \u00e0 forma p\u00fablica dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que envolvam bens im\u00f3veis, conforme Enunciado n\u00ba 289, aprovado pela IV Jornada de Direito Civil, \u00e9 o atribu\u00eddo pelas partes contratantes, e n\u00e3o um valor atribu\u00eddo pelo Pode P\u00fablico com fins tribut\u00e1rios. Mas a escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel dever\u00e1 ser levada ao Registro Imobili\u00e1rio de sua compet\u00eancia territorial para dar-lhe publicidade e oponibilidade contra terceiros.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n A respeito da responsabilidade subjetiva e da responsabilidade objetiva, Rodrigues (2007, v.IV, p. 11) entende que, \u201cem rigor n\u00e3o se pode afirmar serem esp\u00e9cies diversas de responsabilidade, mas sim maneiras diferentes de encarar a obriga\u00e7\u00e3o de reparar o dano\u201d.<\/p>\n Quando para a responsabilidade do agente causador de dano for imprescind\u00edvel o comportamento do agente, agindo culposa ou dolosamente, chamamos de responsabilidade subjetiva.<\/p>\n No C\u00f3digo Civil revogado, de 1916, a responsabilidade subjetiva estava prevista como,\u00a0verbis<\/em>: \u201cArt. 159. Aquele que, por a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o volunt\u00e1ria, neglig\u00eancia, ou imprud\u00eancia, violar direito, ou causar preju\u00edzo a outrem, fica obrigado a reparar o dano\u201d.<\/p>\n A responsabilidade subjetiva est\u00e1 expressa no artigo 186 do C\u00f3digo Civil de 2002, fundando-se na teoria da culpa, cuja defini\u00e7\u00e3o de ato il\u00edcito vem a ser,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n \u201cAquele que, por a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o volunt\u00e1ria, neglig\u00eancia ou imprud\u00eancia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato il\u00edcito.\u201d Assim, se, por um lado, o art. 186 do C\u00f3digo Civil vigente estabeleceu a culpa como requisito para a responsabiliza\u00e7\u00e3o civil, por outro, o art. 927, par\u00e1grafo \u00fanico, do mesmo C\u00f3digo, definiu a obriga\u00e7\u00e3o de indenizar, independentemente de culpa, da seguinte forma,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n “Haver\u00e1 obriga\u00e7\u00e3o de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”<\/p>\n Quando se trata de responsabilidade civil, a conduta do agente \u00e9 a causadora do dano, surgindo da\u00ed o dever de repara\u00e7\u00e3o. Para que se configure o dever de indenizar advindo da responsabilidade civil, dever\u00e1 haver a conduta do agente e nexo de causalidade entre o dano sofrido pela v\u00edtima e a conduta do agente.<\/p>\n Existe diverg\u00eancia entre doutrinadores em rela\u00e7\u00e3o aos pressupostos da responsabilidade civil. Venosa (2008, v.IV, p. 13) enumera quatro pressupostos para que passe a existir o dever de indenizar, afirmando que \u201c[…] os requisitos para a configura\u00e7\u00e3o do dever de indenizar: a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o volunt\u00e1ria, rela\u00e7\u00e3o de causalidade ou nexo causal, dano e finalmente, culpa.\u201d\u00a0<\/p>\n Os defensores da responsabilidade extracontratual do Tabeli\u00e3o pelo servi\u00e7o prestado alegam que o usu\u00e1rio do servi\u00e7o extrajudicial, como parte da rela\u00e7\u00e3o contratual, solicita um ato que ter\u00e1 formalidades jur\u00eddicas, cabendo ao<\/p>\n Tabeli\u00e3o aplicar as regras jur\u00eddicas e administrativas aplic\u00e1veis ao ato, mas n\u00e3o est\u00e1 inclu\u00eddo na rela\u00e7\u00e3o contratual existente entre o vendedor e o comprador na escritura de compra e venda. Tamb\u00e9m compartilho desse pensamento, pois o titular do servi\u00e7o n\u00e3o est\u00e1 celebrando contrato de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o com o requerente da lavratura ou do registro da escritura. N\u00e3o h\u00e1 v\u00ednculo entre o Tabeli\u00e3o e as partes solicitantes do servi\u00e7o.\u00a0<\/p>\n Dessa forma, desde que ocorra culpa ou dolo por parte do titular da serventia, surge responsabilidade, obrigando o Tabeli\u00e3o a indenizar o dano causado a terceiro. Portanto, n\u00e3o se v\u00ea na presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os notariais e de registro um acordo de vontade, o qual geraria um contrato.<\/p>\n A outra corrente defende a responsabilidade contratual do servi\u00e7o prestado pelo Tabeli\u00e3o, pois est\u00e1 adstrito ao resultado, portanto, devendo prestar o servi\u00e7o dentro do que foi contratado.\u00a0<\/p>\n A Lei Federal n\u00b0 8.935\/94 (Lei dos Not\u00e1rios e Registradores), regulamentou a responsabilidade civil, conforme se infere do artigo 22 e seguintes, sendo taxativa,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n \u00a0“Os not\u00e1rios e oficiais de registro responder\u00e3o pelos danos que eles e seus prepostos causarem a terceiros, na pr\u00e1tica de atos pr\u00f3prios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.”<\/p>\n Percebe-se que os titulares dos servi\u00e7os de notas e de registro t\u00eam o direito de regresso contra os prepostos, quando estes derem causa aos danos material ou moral, de forma dolosa ou culposa.<\/p>\n A responsabilidade a ser cobrada regressivamente incide sobre quem agiu com imper\u00edcia, imprud\u00eancia ou neglig\u00eancia, ou, ainda, com inten\u00e7\u00e3o de provocar o dano.<\/p>\n Alguns doutrinadores passaram a entender que Tabeli\u00e3es respondem direta e objetivamente por qualquer ato no servi\u00e7o que cause dano a terceiros, com fulcro no artigo 22 da Lei n\u00b0 8.935\/94. Essa corrente se baseia na Teoria do Risco da Atividade, impondo aos Not\u00e1rios o dever objetivo de indenizar os danos causados, por si ou seus prepostos, a terceiros.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0A ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL EM CONFORMIDADE COM O C\u00d3DIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002<\/strong><\/p>\n 3.1 O instituto da compra e venda no c\u00f3digo civil de 2002<\/p>\n A natureza jur\u00eddica do contrato de compra e venda aponta que o mesmo \u00e9 sinalagm\u00e1tico, oneroso, em regra comutativo e, em determinados casos, sujeito \u00e0 forma prescrita em lei.<\/p>\n Tem por natureza ser consensual, pois se aperfei\u00e7oa independentemente da entrega do objeto, bastando coincidir a vontade das partes sobre o pre\u00e7o e a coisa.<\/p>\n Em virtude de envolver presta\u00e7\u00f5es rec\u00edprocas das partes, o contato de compra e venda \u00e9 sinalagm\u00e1tico, dessa forma, para o comprador surge obriga\u00e7\u00e3o de entregar o pre\u00e7o, e para o vendedor, de transferir o dom\u00ednio da coisa vendida.<\/p>\n A onerosidade decorre da priva\u00e7\u00e3o do valor em esp\u00e9cie por parte do comprador e da priva\u00e7\u00e3o da coisa por parte do vendedor. Normalmente, o contrato de compra e venda \u00e9 comutativo, segundo Rodrigues (2004, v.3, p. 143),<\/p>\n \u201cporque a estimativa da presta\u00e7\u00e3o a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfei\u00e7oa\u201d. Assim, quando o comprador oferece um pre\u00e7o pelo im\u00f3vel, antecipadamente j\u00e1 sabe qual a presta\u00e7\u00e3o que receber\u00e1 em troca.<\/p>\n Quanto \u00e0 exig\u00eancia da forma rescrita em lei, como j\u00e1 abordado em outro cap\u00edtulo, a forma, em geral, \u00e9 livre, por\u00e9m, na compra e venda de im\u00f3vel de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds, mister utiliza\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, sendo ato solene ou formal (art. 108, C\u00f3digo Civil\/02).<\/p>\n O contrato de compra e venda est\u00e1 disciplinado no C\u00f3digo Civil de 2002, a partir do art. 481 e ss. Esse art. 481 destaca que a compra e venda consiste em,\u00a0verbis<\/em>: \u201cPelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o dom\u00ednio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo pre\u00e7o em dinheiro\u201d. O consentimento recai sobre o objeto e sobre o pre\u00e7o, visando-se, assim, a aquisi\u00e7\u00e3o da coisa e a transfer\u00eancia do pre\u00e7o.\u00a0<\/p>\n Portanto, uma pessoa, na qualidade de vendedor, obriga-se alienar a outra, na qualidade de comprador, o dom\u00ednio de uma coisa, pagando certo valor em dinheiro. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura, mas dever\u00e1 fazer parte do acervo patrimonial do vendedor na data estipulada para a entrega, sob pena de nulidade da compra e venda. A exce\u00e7\u00e3o est\u00e1 prevista na parte final do art. 483 do C\u00f3digo Civil, pois o contrato prevalecer\u00e1 se a inten\u00e7\u00e3o das partes for de concluir contrato aleat\u00f3rio, ou seja, ser\u00e1 suficiente a exist\u00eancia potencial da coisa.\u00a0<\/p>\n A respeito da compra e venda envolvendo coisa atual ou futura, Diniz (2008, p. 401) entende que nem sempre o contrato incidir\u00e1 sobre objeto j\u00e1 conhecido e caracterizado no momento da forma\u00e7\u00e3o do contrato, j\u00e1 que nosso ordenamento jur\u00eddico permite que incida sobre coisa futura, seja corp\u00f3rea ou incorp\u00f3rea.\u00a0\u00a0<\/p>\n Sendo a compra e venda pura e simples, sem condi\u00e7\u00e3o ou termo, considerar-se-\u00e1 obrigat\u00f3ria e perfeita, a partir do momento em que as partes envolvidas acordarem no objeto e no pre\u00e7o. Mas a translatividade do dom\u00ednio s\u00f3 se perfaz, quando a coisa for um im\u00f3vel, com o assento do contrato ou da escritura p\u00fablica no Registro de Im\u00f3veis (art.1.245, C\u00f3digo Civil\/02). Nesse sentido \u00e9 o racioc\u00ednio de Rodrigues (2004, v.3, p. 142), para quem:<\/p>\n A quase-totalidade dos juristas brasileiros entende que, entre n\u00f3s, a compra e venda n\u00e3o tem efeitos reais, mas apenas obrigacionais. O dom\u00ednio se transfere n\u00e3o pelo contrato, mas pela tradi\u00e7\u00e3o, se o objeto do neg\u00f3cio for m\u00f3vel; e ela transcri\u00e7\u00e3o, se im\u00f3vel.<\/p>\n O pre\u00e7o, outro elemento do contrato de compra e venda, constitui uma soma em dinheiro, pago pelo comprador ao vendedor, mas pode ser representativa de dinheiro, como um cheque ou uma nota promiss\u00f3ria. \u00a0A fixa\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o pode ser convencionada que seja estipulada por terceiro, por\u00e9m, nulo \u00e9 o contrato de compra e venda, quando fica ao arb\u00edtrio de uma das partes a fixa\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o.<\/p>\n As despesas envolvendo a transfer\u00eancia do bem im\u00f3vel, portanto, a escritura p\u00fablica lavrada em Tabelionato de Notas e o respectivo registro ficam, salvo cl\u00e1usula em contr\u00e1rio, a cargo do comprador (art. 490, C\u00f3digo Civil\/02).\u00a0\u00a0<\/p>\n Sem d\u00favida, um ponto merece destaque na compra e venda, pois de acordo com o art. 496 do C\u00f3digo Civil atual, \u201c\u00e9 anul\u00e1vel a venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o c\u00f4njuge do alienante expressamente houverem consentido\u201d. Diniz (2008, p. 406) alerta que o ascendente pode vender seus bens a quem quiser, mas n\u00e3o pode, sendo pass\u00edvel de anulabilidade, vender ao descendente, independente de consentimento dos demais descendentes e do c\u00f4njuge, o qual se dar\u00e1 por interm\u00e9dio de escritura p\u00fablica ou no mesmo instrumento particular do ato principal. O consentimento do c\u00f4njuge ser\u00e1 dispensado quando o regime de bens for o de separa\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria, previsto no art. 1.641 do C\u00f3digo Civil. O prazo para anular a compra e venda de ascendente para descendente, sem o consentimento dos outros descendentes e do c\u00f4njuge ser\u00e1 de dois anos, sendo tal prazo decadencial. Caso a venda se realize por interposta pessoa, em benef\u00edcio de um filho, tal venda ser\u00e1 invalidada, por ser uma venda simulada.<\/p>\n Destaca-se, ainda, como estabelece o art. 497, do mesmo C\u00f3digo, que n\u00e3o podem ser comprados, sob pena de nulidade, mesmo que sejam em hasta p\u00fablica, pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados \u00e0 sua guarda ou administra\u00e7\u00e3o; pelos servidores p\u00fablicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jur\u00eddica a que servirem, ou que estejam sob sua administra\u00e7\u00e3o; pelos ju\u00edzes, secret\u00e1rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventu\u00e1rios ou auxiliares da justi\u00e7a, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, ju\u00edzo ou conselho, no lugar de compet\u00eancia de atua\u00e7\u00e3o; e, por fim, pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens pelos quais s\u00e3o respons\u00e1veis pela venda. S\u00e3o exemplos de restri\u00e7\u00e3o legal \u00e0 liberdade de contratar em raz\u00e3o da moralidade e estabilidade da ordem p\u00fablica. As restri\u00e7\u00f5es impostas decorrem de preceitos \u00e9ticos nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, por raz\u00f5es de of\u00edcio ou de profiss\u00e3o e, ainda, em face do princ\u00edpio constitucional da moralidade na Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica e, uma vez transgredidas, tornam o ato nulo\u00a0pleno iure<\/em>.<\/p>\n Quanto \u00e0 compra e venda entre c\u00f4njuges, em regra, n\u00e3o podem realizar o contrato entre si, sendo proibida se o regime de bens for o de comunh\u00e3o universal de bens, pois os bens s\u00e3o comuns. Todavia, como afirma o art. 499, do C\u00f3digo Civil atual, a compra e venda ser\u00e1 l\u00edcita em rela\u00e7\u00e3o a bens exclu\u00eddos da comunh\u00e3o, enquadrados como bens particulares.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n No caso de aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis entre c\u00f4njuges casados sob regime de separa\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria de bens, na interpreta\u00e7\u00e3o da S\u00famula 377 do STF deduz que esta separa\u00e7\u00e3o de bens s\u00f3 atinge aquele que cada um dos c\u00f4njuges tenha antes do casamento ou que venha a adquirir por for\u00e7a de partilha do casamento anterior e realizada durante o curso do novo casamento. Os bens adquiridos durante o casamento, com a obriga\u00e7\u00e3o da separa\u00e7\u00e3o de bens por imposi\u00e7\u00e3o legal, s\u00e3o tratados para esse fim como bens adquiridos no regime da comunh\u00e3o parcial de bens, admitindo-se o esfor\u00e7o comum na aquisi\u00e7\u00e3o deste novo bem im\u00f3vel. A prote\u00e7\u00e3o imposta pelo C\u00f3digo Civil visa apenas os bens adquiridos antes do casamento. Assim sendo, entendo que\u00a0<\/strong>n\u00e3o se admite a venda entre\u00a0<\/strong>c\u00f4njuges,\u00a0<\/strong>para os bens adquiridos no curso do casamento com a separa\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria de bens.<\/p>\n \u00a0Quando existir uni\u00e3o est\u00e1vel, para a aliena\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio comum haver\u00e1 necessidade de outorga do companheiro. Assim, visando excluir tal anu\u00eancia, para evitar transtornos, \u00e9 importante requerer a declara\u00e7\u00e3o de inexist\u00eancia de uni\u00e3o est\u00e1vel. N\u00e3o necessita da outorga do companheiro: bem adquirido antes da uni\u00e3o; bem fruto de doa\u00e7\u00e3o ou heran\u00e7a; e, bem adquirido ap\u00f3s uni\u00e3o por esfor\u00e7o de um apenas.\u00a0<\/p>\n 3.2 Elementos integrantes da lavratura de escritura de compra e venda de im\u00f3vel<\/p>\n A escritura p\u00fablica, como exposto retro, goza de f\u00e9 p\u00fablica, mas para que esse atributo prevale\u00e7a e fa\u00e7a prova plena, al\u00e9m de ser redigida na l\u00edngua nacional, estabelece o art. 215, \u00a71\u00ba e incisos, do C\u00f3digo Civil Brasileiro vigente, que ela dever\u00e1 conter, no m\u00ednimo, os seguintes requisitos:<\/p>\n I \u2013 data do ato (dia, m\u00eas e ano) e o local de sua realiza\u00e7\u00e3o; a) em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis urbanos, as certid\u00f5es referentes aos tributos que incidam sobre o im\u00f3vel. Tais certid\u00f5es somente ser\u00e3o exigidas para a lavratura das escrituras p\u00fablicas que impliquem a transfer\u00eancia de dom\u00ednio, e tendo a sua apresenta\u00e7\u00e3o dispensada pelo adquirente, este passa a responder pelo pagamento dos d\u00e9bitos fiscais existentes. A apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos e das certid\u00f5es mencionadas nos incisos II, III, IV e V, do art. 1\u00ba do Decreto citado, ser\u00e3o consignadas na escritura p\u00fablica.<\/p>\n Na hip\u00f3tese da compra e venda ser realizada com a utiliza\u00e7\u00e3o de alvar\u00e1 judicial, \u00e9 obrigat\u00f3rio mencion\u00e1-lo na escritura p\u00fablica, relatando a sua finalidade.\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n Dessa forma, a escritura p\u00fablica de compra e venda tamb\u00e9m conter\u00e1 esses requisitos subjetivos e objetivos, cuja exig\u00eancia ser\u00e1 obrigat\u00f3ria, pois decorre de lei. Como afirma Diniz (2008, p. 240), \u201ctodos esses requisitos formais dever\u00e3o estar presentes para assegurar a presun\u00e7\u00e3o\u00a0juris tantum<\/em>\u00a0da autenticidade do instrumento p\u00fablico, que far\u00e1 prova plena\u201d. A presun\u00e7\u00e3o absoluta ou\u00a0iuris et de iure<\/em>\u00a0vem a ser aquela que n\u00e3o admite prova em contr\u00e1rio, j\u00e1 a presun\u00e7\u00e3o relativa ou\u00a0iuris tantum\u00a0<\/em>\u00e9 aquela que prevalece enquanto n\u00e3o contraditada por outra prova. Mas bem destacado pelo Enunciado n. 158 do Conselho da Justi\u00e7a Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil, o alcance da prova plena exposta nos requisitos dos incisos do \u00a71\u00ba do art. 215, do C\u00f3digo Civil, \u00e9 de presun\u00e7\u00e3o relativa.\u00a0<\/p>\n Havendo necessidade de cancelamento da escritura p\u00fablica de compra e venda, depois de assinada pelas partes, o mesmo s\u00f3 poder\u00e1 ser feito atrav\u00e9s de mandado judicial. Necessitando corrigir algum dado incorreto, a escritura poder\u00e1 ser retificada, por vontade das partes contratantes, atrav\u00e9s de escritura de retifica\u00e7\u00e3o. Souza (2010, p. 48) lembra ainda que a escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel pode ser aditada, se na mesma tiver sido omitido algum dado relevante. Mas em uma \u00fanica escritura p\u00fablica pode ocorrer omiss\u00e3o de dado de extrema import\u00e2ncia, bem como a exist\u00eancia de erro, sendo lavrada uma Escritura de Aditamento e Retifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Passamos a analisar os elementos essenciais, acidentais e outros que estar\u00e3o ou possam fazer parte da escritura p\u00fablica de compra e venda aqui objeto de estudo.<\/p>\n 3.2.1Elementos essenciais A capacidade do agente \u00e9 indispens\u00e1vel para a validade do ato negocial da escritura p\u00fablica de compra e venda. A capacidade do agente pode ser geral, ou seja, apto de exercer direitos por si mesmo, sendo que, nesse caso, ser\u00e1 nulo o ato praticado por pessoa absolutamente incapaz, sem a devida representa\u00e7\u00e3o, bem como anul\u00e1vel, o ato praticado pelo relativamente incapaz, sem a assist\u00eancia. Mas a capacidade do agente tamb\u00e9m pode ser especial, exigida para a realiza\u00e7\u00e3o de certos neg\u00f3cios em dadas circunst\u00e2ncias. Diniz (2008, p. 39), comenta que \u201ca incapacidade \u00e9 a restri\u00e7\u00e3o legal ao exerc\u00edcio dos atos da vida, devendo ser encarada restritivamente\u201d.\u00a0<\/p>\n S\u00e3o absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil, conforme o art. 3\u00ba do C\u00f3digo Civil: os menores de dezesseis anos; os que, por enfermidade ou doen\u00e7a mental, n\u00e3o tenha o necess\u00e1rio discernimento para a pr\u00e1tica desses atos; e, os que, mesmo por causa transit\u00f3ria, n\u00e3o puderem exprimir a sua vontade. Tratando-se de neg\u00f3cio jur\u00eddico celebrado por pessoa absolutamente incapaz, o neg\u00f3cio jur\u00eddico ser\u00e1 nulo (art. 166, C\u00f3digo Civil\/02). Os menores de dezesseis anos, para a validade de seus atos, precisam estar representados por seu pai, por sua m\u00e3e ou por tutor. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n O art. 4\u00ba do C\u00f3digo Civil de 2002 elenca as pessoas relativamente incapazes a certos atos: os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; os \u00e9brios habituais, os viciados em t\u00f3xicos e os que, por defici\u00eancia mental, tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; os pr\u00f3digos.\u00a0<\/p>\n Na realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico a incapacidade relativa de uma das partes n\u00e3o pode ser invocada pela outra em benef\u00edcio pr\u00f3prio, podendo ser invocada somente pelo pr\u00f3prio incapaz ou seu representante legal. Dessa forma, como o ato \u00e9 anul\u00e1vel, o contratante capaz n\u00e3o pode alegar, em seu pr\u00f3prio benef\u00edcio, a incapacidade da outra parte figurante no neg\u00f3cio. Tamb\u00e9m os co-interessados capazes n\u00e3o podem invocar, em benef\u00edcio pr\u00f3prio, a incapacidade relativa da outra parte, a n\u00e3o ser, conforme adverte a parte final do art. 105 do C\u00f3digo Civil atual, que seja indivis\u00edvel a presta\u00e7\u00e3o objeto do direito ou da obriga\u00e7\u00e3o comum.\u00a0<\/p>\n O Tabeli\u00e3o exigir\u00e1 o alvar\u00e1 judicial na lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel, quando houver interesse de incapaz, esp\u00f3lio, massa falida, heran\u00e7a jacente ou vacante, vi\u00favo (a) desde que n\u00e3o seja bem adquirido ap\u00f3s a viuvez ou comprovado ser de sua exclusiva propriedade, ou ainda, quando n\u00e3o ultimado o invent\u00e1rio do divorciado, e o direito tiver integrado \u00e0 comunh\u00e3o. \u00a0<\/p>\n 3.2.1.1.1 Pessoa f\u00edsica<\/p>\n A pessoa f\u00edsica figurante na escritura p\u00fablica de compra e venda deve mencionar, obrigatoriamente, o n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no CPF e, caso esteja dispon\u00edvel, o Registro Geral da C\u00e9dula de Identidade. O n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no CPF tem que ser informado na Declara\u00e7\u00e3o de Opera\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria (DOI), nos termos da Instru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 1.112, de 28 de dezembro de 2010, comunica\u00e7\u00e3o essa obrigat\u00f3ria aos Tabeli\u00e3es de Notas. Outros documentos de identifica\u00e7\u00e3o podem ser utilizados como identifica\u00e7\u00e3o, como a carteira de motorista, carteira de entidades de classe, como da OAB, CRM ou CREA. O Tabeli\u00e3o tem o dever de averiguar a regularidade da documenta\u00e7\u00e3o comprobat\u00f3ria da titularidade do direito est\u00e3o em ordem.<\/p>\n Portanto, tratando-se de pessoa f\u00edsica, s\u00e3o consignados na escritura p\u00fablica de compra e venda os nomes e a qualifica\u00e7\u00e3o completa das partes, intervenientes e testemunhas, com indica\u00e7\u00e3o da nacionalidade, estado civil, nome do c\u00f4njuge, regime de bens e data do casamento, profiss\u00e3o, domic\u00edlio, n\u00famero do documento de identidade, indicando a reparti\u00e7\u00e3o expedidora, n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no CPF, quando for o caso. Na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa estrangeira f\u00edsica ou jur\u00eddica, \u00e9 da ess\u00eancia do ato a escritura p\u00fablica.\u00a0<\/p>\n Referindo-se a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa f\u00edsica estrangeira, a escritura dever\u00e1 mencionar o documento de identidade do adquirente, a prova de resid\u00eancia no nosso pa\u00eds, e, quando for o caso, a autoriza\u00e7\u00e3o do \u00f3rg\u00e3ocompetente ou assentimento pr\u00e9vio da Secretaria-Geral do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional, como nas \u00e1reas consideradas de seguran\u00e7a nacional, entre elas, a faixa de fronteira.\u00a0<\/p>\n A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por pessoa f\u00edsica estrangeira n\u00e3o poder\u00e1 exceder a cinq\u00fcenta m\u00f3dulos de explora\u00e7\u00e3o indefinida, em \u00e1rea cont\u00ednua ou descont\u00ednua. Quando for im\u00f3vel com \u00e1rea n\u00e3o superior a tr\u00eas m\u00f3dulos, a aquisi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 livre, independente de qualquer autoriza\u00e7\u00e3o ou licen\u00e7a, ressalvadas as exig\u00eancias gerais determinadas em lei. A autoriza\u00e7\u00e3o do INCRA ser\u00e1 exigida para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais entre tr\u00eas e cinq\u00fcenta m\u00f3dulos. A autoriza\u00e7\u00e3o do INCRA tamb\u00e9m ser\u00e1 exigida na aquisi\u00e7\u00e3o de mais de um im\u00f3vel, com \u00e1rea n\u00e3o superior a tr\u00eas m\u00f3dulos, feita por uma mesma pessoa f\u00edsica estrangeira. O prazo de validade da autoriza\u00e7\u00e3o emitida pelo INCRA \u00e9 de trinta dias, no qual dever\u00e1 ser lavrada a escritura. Caso o adquirente n\u00e3o seja propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel com \u00e1rea n\u00e3o superior a tr\u00eas m\u00f3dulos, constar\u00e3o da escritura, sua declara\u00e7\u00e3o nesse sentido e sua responsabilidade.<\/p>\n A soma das \u00e1reas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, f\u00edsicas ou jur\u00eddicas, n\u00e3o poder\u00e1 ultrapassar a um quarto da superf\u00edcie dos munic\u00edpios onde se situem, comprovada por certid\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis. Outro ponto de destaque, as pessoas da mesma nacionalidade n\u00e3o poder\u00e3o ser propriet\u00e1rias, em cada munic\u00edpio, de mais de dez por cento da superf\u00edcie do munic\u00edpio. Ficam exclu\u00eddas dessas restri\u00e7\u00f5es as aquisi\u00e7\u00f5es de \u00e1reas rurais inferiores a tr\u00eas m\u00f3dulos ou quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunh\u00e3o de bens.<\/p>\n 3.2.1.1.2 Pessoa jur\u00eddica Quanto \u00e0s fun\u00e7\u00f5es e capacidade, as pessoas jur\u00eddicas s\u00e3o de direito p\u00fablico, interno ou externo, e de direito privado (art. 40, C\u00f3digo Civil\/02). Quanto \u00e0 estrutura, dividem-se em associa\u00e7\u00f5es, sociedades e funda\u00e7\u00f5es. No aspecto de nacionalidade, as pessoas jur\u00eddicas s\u00e3o nacionais estrangeiras.<\/p>\n S\u00e3o figurantes na qualidade de representantes nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, por analogia do art. 12 do C\u00f3digo de Processo Civil: \u00a0\u00a0 Na qualifica\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica dever\u00e1 constar a sede social e o n\u00famero de inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ. Na qualidade de parte, a regularidade da representa\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica ser\u00e1 atrav\u00e9s de certid\u00e3o atualizada da Junta Comercial ou do \u00d3rg\u00e3o onde tiver sido registrado o ato constitutivo, por exemplo, da certid\u00e3o do Registro Civil das Pessoas Jur\u00eddicas, na hip\u00f3tese de associa\u00e7\u00e3o. Deve-se qualificar o respectivo representante da pessoa jur\u00eddica.<\/p>\n Quando a compra e venda envolver como parte uma pessoa jur\u00eddica estrangeira, constar\u00e1 da escritura a transcri\u00e7\u00e3o do ato que concedeu autoriza\u00e7\u00e3o para a aquisi\u00e7\u00e3o da \u00e1rea rural, bem como dos documentos comprobat\u00f3rios de sua constitui\u00e7\u00e3o e de licen\u00e7a para seu funcionamento no Brasil. As pessoas jur\u00eddicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil somente poder\u00e3o adquirir im\u00f3veis rurais destinados \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o de projetos agr\u00edcolas, pecu\u00e1rios, industriais, ou de coloniza\u00e7\u00e3o, aprovados pelo Minist\u00e9rio da Agricultura e vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios.<\/p>\n 3.2.1.2 Objeto l\u00edcito, poss\u00edvel e determinado<\/p>\n A coisa \u00e9 elemento essencial na escritura p\u00fablica de compra e venda, podendo ser objeto todas as coisas que n\u00e3o estejam fora do com\u00e9rcio, portanto, exclu\u00eddos os im\u00f3veis que s\u00e3o legalmente inalien\u00e1veis. O objeto, como estabelece o inciso II do art. 104 do C\u00f3digo Civil atual, deve ser l\u00edcito, poss\u00edvel, determinado ou determin\u00e1vel.<\/p>\n O conte\u00fado do neg\u00f3cio jur\u00eddico retratado na escritura p\u00fablica deve ser l\u00edcito, dentro dos ditames legais, bem como n\u00e3o contrariando os bons costumes, \u00e0 ordem p\u00fablica e \u00e0 moral. Sendo objeto il\u00edcito, o neg\u00f3cio ser\u00e1 nulo. Al\u00e9m disso, o objeto deve ser determinado ou, ainda, suscet\u00edvel de determina\u00e7\u00e3o, pelo g\u00eanero e quantidade, sob pena de nulidade na venda de coisa incerta, caso n\u00e3o seja determinado pela escolha.\u00a0<\/p>\n A venda de coisa alheia ser\u00e1 considerada nula, pois n\u00e3o se vende a coisa que n\u00e3o lhe pertence. Mas exce\u00e7\u00f5es ocorrem, j\u00e1 que \u00e9 poss\u00edvel a venda de coisa alheia quando o vendedor venha a tornar-se propriet\u00e1rio, antes que o comprador sofra evic\u00e7\u00e3o. Caso as partes saibam que a propriedade \u00e9 alheia, o neg\u00f3cio n\u00e3o prevalecer\u00e1 como compra e venda, mas como promessa de fato de terceiro, pois se promete a anu\u00eancia do propriet\u00e1rio para vender ao adquirente o objeto (art. 439, C\u00f3digo Civil\/02). Em geral, a forma de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade que prevalece para a realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios jur\u00eddicos \u00e9 a livre, disciplinada pelo C\u00f3digo Civil no seu art. 107.\u00a0<\/p>\n Para a realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio jur\u00eddico envolvendo a aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel, pode ser exigida determinada forma de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade, como previsto no art. 108 do C\u00f3digo Civil, estudado anteriormente.<\/p>\n Quando a lei exige determinada forma, em especial por instrumento p\u00fablico, como subst\u00e2ncia do ato, como adverte o C\u00f3digo de Processo Civil, em seu art. 366, nenhuma outra prova ir\u00e1 supri-la. As partes que integram a escritura p\u00fablica devem anuir na realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico da compra e venda, de forma expressa ou t\u00e1cita, mas sem imposi\u00e7\u00e3o de quaisquer v\u00edcios de consentimento, como erro, dolo, coa\u00e7\u00e3o, estado de perigo e les\u00e3o, ou ainda, simula\u00e7\u00e3o e fraude contra credores.\u00a0\u00a0<\/p>\n Quando da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade na lavratura do ato negocial, se algum dos comparecentes n\u00e3o puder ou n\u00e3o souber assinar, outra pessoa capaz assinar\u00e1 por ele, a seu rogo (art. 215, \u00a72\u00ba, C\u00f3digo Civil\/02). \u00c9 de boa t\u00e9cnica, na hip\u00f3tese das partes e demais comparecentes n\u00e3o puderem assinar o ato no mesmo momento, mencionar ao lado de sua assinatura a data e hora do lan\u00e7amento. Uma s\u00f3 pessoa pode assinar por diversas, mas h\u00e1 de ser id\u00eantico o interesse delas, pois do contr\u00e1rio, devem intervir tantas pessoas quantos sejam individualmente com interesses opostos e ainda em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s impossibilidades de assinar, inclusive por n\u00e3o saber.<\/p>\n Na ocasi\u00e3o da lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda, caso a parte n\u00e3o saiba a l\u00edngua portuguesa e o Tabeli\u00e3o n\u00e3o entenda o idioma em que se expressa, o \u00a74\u00ba do art. 215 do C\u00f3digo Civil determina que compare\u00e7a tradutor p\u00fablico para servir de int\u00e9rprete, ou, n\u00e3o o havendo na localidade, atuar\u00e1 outra pessoa capaz, com idoneidade e conhecimentos bastantes, a ju\u00edzo do Tabeli\u00e3o.<\/p>\n \u00a0Al\u00e9m disso, n\u00e3o sendo a parte solicitante conhecida do Tabeli\u00e3o, nem puder identificar-se atrav\u00e9s de documento, participar\u00e3o do ato, atestando sua identidade, pelo menos duas testemunhas, devidamente identificadas.<\/p>\n Se na escritura p\u00fablica de compra e venda entre ascendente e descendente existir a figura de um descendente absolutamente incapaz, a sua anu\u00eancia ser\u00e1 praticado atrav\u00e9s de alvar\u00e1 judicial.<\/p>\n Na lavratura de escritura de compra e venda de im\u00f3vel entre ascendente e descendente, o correto ser\u00e1 o Tabeli\u00e3o exigir o comparecimento de todos os interessados na lavratura da escritura p\u00fablica, inclusive todos os anuentes, sob pena do ato ser anul\u00e1vel, como afirma o art. 496 do C\u00f3digo Civil atual,in verbis<\/em>: “\u00c9 anul\u00e1vel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o c\u00f4njuge do alienante expressamente houverem consentido”.<\/p>\n Todavia, caso n\u00e3o tenha a anu\u00eancia de algum descendente, na hip\u00f3tese do ato ser lavrado, o mesmo \u00e9 um ato anul\u00e1vel, ou seja, pode ser convalidado, produz efeitos at\u00e9 que decretada sua invalidade, bem como a a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria est\u00e1 sujeita a prazo decadencial, e o ato n\u00e3o ser\u00e1 invalidado se o pre\u00e7o pago for real e justo. O Tabeli\u00e3o deve praticar o ato, lan\u00e7ando na escritura a exist\u00eancia do v\u00edcio e a advert\u00eancia do risco que correm as partes, conforme Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Tabeli\u00e3o do Segundo Of\u00edcio Extrajudicial de Teres\u00f3polis, Estado do Rio de Janeiro (Compra e venda de im\u00f3veis de ascendente para descendente. Breves anota\u00e7\u00f5es sobre a atua\u00e7\u00e3o notarial e registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1443, 14 jun. 2007. Dispon\u00edvel em: http:\/\/jus2.uol.com.br\/doutrina\/texto.asp?id=10010).\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0\u00a0 Assim, a escritura lavrada \u00e0 qual n\u00e3o compareceram os anuentes ter\u00e1 efic\u00e1cia, ou seja, aptid\u00e3o para produzir efeitos, consistentes na transmiss\u00e3o da propriedade pelo registro (art. 1.245, C\u00f3digo Civil\/02). Mas essa escritura de compra e venda ser\u00e1 averbada no Registro de Im\u00f3veis, aguardando a anu\u00eancia do descendente ou o lapso do prazo decadencial.\u00a0 Ressalta-se que a anu\u00eancia pode ser posterior (art. 176, C\u00f3digo Civil\/02), sendo o ato validado. Poder\u00e1 ent\u00e3o o registrador imobili\u00e1rio, \u00e0 vista da escritura p\u00fablica de anu\u00eancia, promover o cancelamento jur\u00eddico da averba\u00e7\u00e3o anterior, restando validado o neg\u00f3cio. \u00c9 o que determina o art. 220, do C\u00f3digo Civil de 2002: \u201cA anu\u00eancia ou a autoriza\u00e7\u00e3o de outrem, necess\u00e1ria \u00e0 validade de um ato, provar-se-\u00e1 do mesmo modo que este, e constar\u00e1, sempre que poss\u00edvel, do pr\u00f3prio instrumento.\u201d Nesse sentido, Diniz (2008, p. 243) alerta que, para a lavratura de uma escritura p\u00fablica de compra e venda de um im\u00f3vel, a outorga ux\u00f3ria ou marital somente poder\u00e1 ser dada por instrumento p\u00fablico. Registre-se que, tratando-se das exce\u00e7\u00f5es \u00e0 exig\u00eancia da escritura p\u00fablica para a compra e venda de im\u00f3veis, tamb\u00e9m a anu\u00eancia poder\u00e1 se formalizar por instrumento particular, quando ent\u00e3o o Oficial Registrador exigir\u00e1 o reconhecimento da firma dos anuentes (art. 221, inc. II, Lei n.\u00ba 6.015\/73).\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Dessa forma, decorridos dois anos do registro, terceiro adquirente de boa-f\u00e9 dever\u00e1 ter resguardados seus direitos, averbando-se no registro imobili\u00e1rio a inexist\u00eancia de ajuizamento de a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria ap\u00f3s o prazo de dois anos, mediante apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es dos distribuidores do local de resid\u00eancia dos contratantes e da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, com o que se fortalecer\u00e1 a seguran\u00e7a jur\u00eddica. Tal prazo decadencial n\u00e3o corre contra os incapazes de que trata o art. 3\u00b0 do C\u00f3digo Civil (art. 198, I, e 208, ambos do C\u00f3digo Civil\/02). Mas, como afirmado retro, a anu\u00eancia dos incapazes pode ser obtida mediante autoriza\u00e7\u00e3o judicial. Portanto, o Tabeli\u00e3o e o Registrador n\u00e3o devem recusar a pr\u00e1tica de atos relativos \u00e0 venda direta de ascendente a descendente sem a anu\u00eancia exigida pelo art. 496 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Na escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel existe a possibilidade do uso da cl\u00e1usula resolutiva, pela qual as partes contratantes estipulam que a compra e venda se desfa\u00e7a, na hip\u00f3tese de um deles faltar com as suas obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n A cl\u00e1usula resolutiva, assim chamada pelo novo C\u00f3digo Civil, ao contr\u00e1rio do C\u00f3digo de 1916 que a chamava de condi\u00e7\u00e3o resolutiva, pode ser expressa ou t\u00e1cita. A cl\u00e1usula resolutiva expressa, como informa o art. 474 do C\u00f3digo Civil vigente, opera de pleno direito, portanto, as partes estipulam na escritura p\u00fablica que o desatendimento de qualquer de suas cl\u00e1usulas autoriza a sua resolu\u00e7\u00e3o. Souza (2010, p. 71) adverte que essa cl\u00e1usula autoriza a parte a considerar resolvido o contrato em face do inadimplemento. Aplica-se o princ\u00edpio\u00a0dies interpellat pro homine<\/em>.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n Quanto \u00e0 cl\u00e1usula resolutiva t\u00e1cita, presente nos contratos bilaterais ou sinalagm\u00e1ticos, depende de interpela\u00e7\u00e3o judicial. Assim, n\u00e3o presente expressa cl\u00e1usula resolutiva, o contratante prejudicado deve notificar a parte inadimplente acerca de sua decis\u00e3o de resolver o contrato. Parizatto (2011, v.I, p. 293) explica que nesse sentido, a chamada cl\u00e1usula resolutiva t\u00e1cita \u201cdepender\u00e1 de interpela\u00e7\u00e3o judicial para constituir a parte inadimplente em mora e assim operar-se a rescis\u00e3o\u201d. H\u00e1 presun\u00e7\u00e3o legal de que os contratantes fizeram constar, tacitamente, cl\u00e1usula dispondo que o lesado pelo inadimplemento pode requerer a rescis\u00e3o do contrato com perdas e danos.<\/p>\n O contratante que tenha cumprido a sua obriga\u00e7\u00e3o pode pedir ao inadimplente a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, ou exigir-lhe o cumprimento, requerendo, nas duas hip\u00f3teses, indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos. Ainda que complementada a obriga\u00e7\u00e3o, cumulam-se as perdas e danos.<\/p>\n O Enunciado 31 do Centro de Estudos Judici\u00e1rios do Conselho da Justi\u00e7a Federal: \u201cAs perdas e danos mencionadas no art. 475 do novo C\u00f3digo Civil dependem da imputabilidade da causa da poss\u00edvel resolu\u00e7\u00e3o\u201d. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n No julgamento por parte da Corregedoria Geral da Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, processo n.\u00ba 200812392, proveniente da Comarca de Piracicaba, tendo como Relator Jos\u00e9 Marcelo Tossi Silva, em 14\/04\/2008, bem como publicado no\u00a0D.J.<\/strong>,\u00a0<\/strong>de 28\/04\/2008, envolvendo cancelamento de registro de cl\u00e1usula resolutiva, consistente em pacto comiss\u00f3rio, assim teve sua ementa redigida:<\/p>\n REGISTRO DE IM\u00d3VEIS \u2013 Procedimento administrativo em que \u00a0pretendido o cancelamento de registro de cl\u00e1usula resolutiva expressa, consistente em pacto comiss\u00f3rio, em raz\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o- Emiss\u00e3o de notas promiss\u00f3rias representativas das parcelas do pre\u00e7o da compra e venda devidas pelo comprador \u2013 Declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o emitida por parte dos vendedores que foi acompanhada da restitui\u00e7\u00e3o, ao comprador, das notas promiss\u00f3rias vinculadas ao contrato \u2013 Restitui\u00e7\u00e3o das notas promiss\u00f3rias que indica solidariedade entre os credores e confere presun\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao devedor \u2013 Eventual lit\u00edgio que deve ser solucionado em a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria \u2013 Recurso provido para que seja promovido o cancelamento do pacto comiss\u00f3rio. \u00a0<\/p>\n Como pode ser constatado na ementa, a aus\u00eancia da assinatura de um vendedor na declara\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o n\u00e3o impede o cancelamento do registro de pacto comiss\u00f3rio, porque a presun\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, al\u00e9m de constar na declara\u00e7\u00e3o firmada pelos demais vendedores, decorre de restitui\u00e7\u00e3o aos devedores das notas promiss\u00f3rias vinculadas ao contrato de compra e venda de im\u00f3vel, o que faz presumir a solidariedade ativa e quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o que representam. Muito bem destacado no art. 324 do C\u00f3digo Civil, quando ocorre a entrega do t\u00edtulo ao devedor, presume-se o pagamento.\u00a0 Na escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel figura a cl\u00e1usula\u00a0constituti<\/em>, a qual consiste na declara\u00e7\u00e3o do vendedor de assegurar ao comprador a transfer\u00eancia da posse do im\u00f3vel vendido, mesmo que n\u00e3o entregue o bem. O vendedor det\u00e9m o bem em nome do comprador, ou seja, det\u00e9m a posse direta do im\u00f3vel, enquanto o comprador possui a posse indireta.\u00a0<\/p>\n Souza (2010, p. 75) lembra que o constituto possess\u00f3rio estava presente no C\u00f3digo Civil de 1916, como no art. 494, inc. IV, referente \u00e0 forma de aquisi\u00e7\u00e3o da posse, ou no art. 520, inciso V, quanto \u00e0 perda da posse, mas n\u00e3o recepcionado \u00a0no presente C\u00f3digo.\u00a0<\/p>\n Tem uso restrito \u00e0s escrituras p\u00fablicas de compra e venda, abrangendo, logicamente os contratos do mesmo g\u00eanero, mas n\u00e3o est\u00e1 extirpado do mundo jur\u00eddico. Ela n\u00e3o se presume, devendo constar expressamente da escritura.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00c9 importante que o Tabeli\u00e3o fa\u00e7a a minuciosa individualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, com todas as caracter\u00edsticas, n\u00famero da matr\u00edcula no Registro de Im\u00f3veis, lugar, caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n A escritura p\u00fablica de compra e venda trar\u00e1 em seu corpo a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, feita mediante indica\u00e7\u00e3o de suas caracter\u00edsticas e confronta\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, nomes dos confrontantes, \u00e1rea, designa\u00e7\u00e3o cadastral, se houver, logradouro e n\u00famero, se urbano, ou denomina\u00e7\u00e3o, referindo-se a im\u00f3vel rural, assim como, em se tratando de terreno, se fica do lado par ou \u00edmpar do logradouro, identifica\u00e7\u00e3o da quadra e a dist\u00e2ncia m\u00e9trica da edifica\u00e7\u00e3o ou da esquina mais pr\u00f3xima (arts. 176 e 225, Lei n.\u00ba 6.015\/73). Se o im\u00f3vel rural estiver sujeito ao georreferenciamento, a identifica\u00e7\u00e3o do mesmo se dar\u00e1 de acordo com o memorial descritivo correspondente.<\/p>\n Na escritura relativa ao im\u00f3vel urbano a qual a descri\u00e7\u00e3o e a caracteriza\u00e7\u00e3o constem no Registro de Im\u00f3veis, o instrumento consignar\u00e1, a crit\u00e9rio do Tabeli\u00e3o, exclusivamente o n\u00famero do registro ou matr\u00edcula no Registro Imobili\u00e1rio, sua completa localiza\u00e7\u00e3o, logradouro, n\u00famero, bairro, cidade, Estado, e os documentos e certid\u00f5es mencionados no art. 1\u00ba do Decreto n.\u00ba 93.240\/86.\u00a0<\/p>\n Na caracteriza\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural, j\u00e1 submetido ao georreferenciamento, cuja descri\u00e7\u00e3o e caracteriza\u00e7\u00e3o constem da Certid\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis, o instrumento p\u00fablico poder\u00e1 consignar, a crit\u00e9rio do Tabeli\u00e3o, exclusivamente o n\u00famero do registro ou matr\u00edcula no Registro de Im\u00f3vel, sua localiza\u00e7\u00e3o, confronta\u00e7\u00f5es gerais, cidade, Estado.<\/p>\n \u00a0 O t\u00edtulo de aquisi\u00e7\u00e3o do alienante, mencionando-se a natureza do neg\u00f3cio, o instrumento, o valor, n\u00famero do registro e o Servi\u00e7o de Registro de Im\u00f3veis.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n E requisito essencial para a lavratura de escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel a apresenta\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o da matr\u00edcula do im\u00f3vel, a qual ser\u00e1 pedida diretamente no Registro de Im\u00f3veis da compet\u00eancia territorial sobre o im\u00f3vel objeto da negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Atrav\u00e9s dessa certid\u00e3o, que deve ser atualizada, pois tem prazo de validade de trinta dias, \u00e9 que se verifica se o im\u00f3vel est\u00e1 livre de \u00f4nus, tais como hipoteca, penhora, etc.\u00a0<\/p>\n Tamb\u00e9m \u00e9 praxe solicitar a certid\u00e3o negativa de imposto da Prefeitura, o comprovante de pagamento do IPTU corrente e, caso o im\u00f3vel seja um apartamento, ou conjunto comercial, dever\u00e1 ser apresentada a certid\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos condominiais assinadas pelo s\u00edndico, ou declara\u00e7\u00e3o do alienante, sob as penas da lei, da inexist\u00eancia de d\u00e9bitos.<\/p>\n Se o im\u00f3vel for rural, tamb\u00e9m ser\u00e1 apresentado o DARF de pagamento dos \u00faltimos cinco ITRs, ou certid\u00e3o negativa expedida pela Receita Federal, o Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural – CCIR, e Certid\u00e3o Negativa do IBAMA. \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Para a lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda, s\u00e3o exigidos determinados documentos pessoais dos vendedores, a saber:<\/p>\n a) certid\u00f5es negativas de a\u00e7\u00f5es dos distribuidores c\u00edveis, retiradas nos Distribuidores da Comarca dos vendedores. S\u00e3o certid\u00f5es para saber da exist\u00eancia ou n\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o, fal\u00eancia ou recupera\u00e7\u00e3o judicial; No exerc\u00edcio de sua fun\u00e7\u00e3o delegada, o Tabeli\u00e3o de Notas, antes de lavar a escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel, urbano ou rural, deve verificar a regularidade da prova de pagamento do imposto de transmiss\u00e3o.<\/p>\n A prova do recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o, decorrente de ato formalizado em escritura p\u00fablica ou equivalente, consistir\u00e1 na certifica\u00e7\u00e3o, feita pelo Not\u00e1rio, no pr\u00f3prio instrumento, de que o im\u00f3vel foi submetido \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o fiscal e que o imposto foi pago ou exonerado. O valor recolhido deve ser mencionado na escritura, al\u00e9m dos dados do comprovante de quita\u00e7\u00e3o, como data, banco, n\u00famero d autentica\u00e7\u00e3o mec\u00e2nica.<\/p>\n As inexigibilidades tribut\u00e1rias por imunidade, n\u00e3o-incid\u00eancia e isen\u00e7\u00e3o ficar\u00e3o condicionadas ao seu reconhecimento pelo \u00f3rg\u00e3o arrecadador competente, no caso, pela Secretaria Municipal, atrav\u00e9s do setor de tributa\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n Havendo d\u00favida sobre o recolhimento do tributo, o Oficial diligenciar\u00e1 a fim de obter seguran\u00e7a quanto \u00e0 sua proced\u00eancia ou, se for o caso, submeter\u00e1 a mat\u00e9ria \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o do Juiz Diretor do Foro, nas comarcas do Interior, ou ao Juiz dos Registros P\u00fablicos, na Capital.<\/p>\n \u00c9 evidente que o mesmo Tabeli\u00e3o deve verificar a regularidade das certid\u00f5es fiscais, a regularidade do pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR), quando de transmiss\u00e3o de im\u00f3vel rural, al\u00e9m de verificar se os vendedores est\u00e3o quites com a Previd\u00eancia Privada. A mesma exig\u00eancia compete ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Trata-se de venda\u00a0\u201cad mensuram\u201d<\/em>\u00a0quando as partes est\u00e3o preocupadas em vender e comprar determinada \u00e1rea, em virtude de sua dimens\u00e3o. Como menciona Diniz (2008, p. 409), \u201ca venda\u00a0ad mensuram\u00a0<\/em>\u00e9 aquela em que se determina a \u00e1rea do im\u00f3vel vendido, estipulando-se o pre\u00e7o por medida de extens\u00e3o.\u201d<\/p>\n \u00a0Assim, na venda de um im\u00f3vel, caso seja estipulado o pre\u00e7o por medida de extens\u00e3o, ou for determinada a respectiva \u00e1rea, mas, em ambos, n\u00e3o correspondendo \u00e0s dimens\u00f5es dadas, o comprador, conforme prev\u00ea o art. 500, do C\u00f3digo Civil, ter\u00e1 o direito de exigir o complemento da \u00e1rea ou, tornando-se imposs\u00edvel, o de exigir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou a redu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o.<\/p>\n A presun\u00e7\u00e3o ser\u00e1\u00a0juris tantum<\/em>\u00a0de men\u00e7\u00e3o enunciativa da \u00e1rea, se na venda\u00a0ad mensuram\u00a0<\/em>for encontrada uma diferen\u00e7a inferior a um vinte avos, n\u00e3o passando de uma indica\u00e7\u00e3o aproximada do todo que \u00e9 vendido, o que leva \u00e0 conclus\u00e3o de que o comprador n\u00e3o poder\u00e1 exigir o complemento de \u00e1rea. Al\u00e9m disso, o \u00f4nus da prova na diferen\u00e7a para menos, inferior a um vinte avos, caber\u00e1 ao comprador.<\/p>\n Todavia, sendo a \u00e1rea encontrada maior do que a indicada no t\u00edtulo, ignorando o vendedor a sua medida exata, o comprador poder\u00e1 complementar o pre\u00e7o ou devolver o excesso de \u00e1rea.\u00a0<\/p>\n A venda\u00a0ad corpus\u00a0<\/em>est\u00e1 disciplinada no art. 500, \u00a73\u00ba, do C\u00f3digo Civil atual. Rodrigues (2004, v.3, p.167) lembra que a venda \u00e9\u00a0ad corpus\u00a0<\/em>quando as partes est\u00e3o interessadas na venda e compra de coisa certa e discriminada, sem que a extens\u00e3o seja relevante para o consentimento.<\/p>\n Na venda\u00a0ad corpus<\/em>\u00a0o vendedor transfere o im\u00f3vel como corpo certo e determinado, o que acarreta dizer que o comprador n\u00e3o poder\u00e1 exigir o complemento da \u00e1rea nem a devolu\u00e7\u00e3o do excesso. Quando \u00e9 utilizada a express\u00e3o mais ou menos em uma escritura p\u00fablica, apesar de ser de p\u00e9ssima t\u00e9cnica notarial, quer dizer que a refer\u00eancia \u00e9 enunciativa e a venda\u00a0\u201cad corpus\u201d<\/em>.\u00a0 \u00a0<\/p>\n Tanto na venda\u00a0ad mensuram<\/em>,quanto na venda\u00a0ad corpus<\/em>, o prazo decadencial do direito de exigir complemento de \u00e1rea, de reclamar resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou abatimento do pre\u00e7o \u00e9 de um ano, contado a partir da data do registro.<\/p>\n Na venda\u00a0ad mensuram<\/em>, cabe ao comprador a a\u00e7\u00e3o\u00a0 \u00a0<\/p>\n A evic\u00e7\u00e3o vem a ser a perda da coisa, por for\u00e7a de decis\u00e3o judicial, baseado em fato jur\u00eddico anterior, conferido ao verdadeiro propriet\u00e1rio, cujo \u00f4nus sobre a coisa \u00e9 reconhecido em ju\u00edzo. Ocorre nos contratos onerosos, inclusive na escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel, onde o alienante responde pela evic\u00e7\u00e3o, mesmo que seja adquirida em hasta p\u00fablica. Est\u00e1 prevista a partir do art. 447 do C\u00f3digo Civil de 2002. Presente nos contratos bilaterais, pois todos s\u00e3o onerosos, a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes \u00e9 motivada pela presta\u00e7\u00e3o da outra parte.<\/p>\n Na abordagem da evic\u00e7\u00e3o, Rodrigues (2004, v.3, p. 114) entende que:<\/p>\n Para que a responsabilidade pela evic\u00e7\u00e3o se configure \u00e9 mister que o contrato donde prov\u00e9m o direito do evicto tenha sido feito \u00e0 t\u00edtulo oneroso, e ainda que a evic\u00e7\u00e3o derive da senten\u00e7a judicial, proferida em processo em que o alienante tenha ampla participa\u00e7\u00e3o, por haver sido chamada \u00e0\u00a0 autoria.<\/p>\n As partes figurantes podem convencionar cl\u00e1usula expressa para refor\u00e7ar, diminuir ou at\u00e9 mesmo excluir a responsabilidade do alienante pela evic\u00e7\u00e3o. N\u00e3o dispondo sobre a evic\u00e7\u00e3o, presume-se que tal garantia est\u00e1 assegurada para o adquirente.<\/p>\n Na exist\u00eancia de cl\u00e1usula de exclus\u00e3o da garantia, sendo do conhecimento do risco de evic\u00e7\u00e3o pelo evicto, o adquirente est\u00e1 isento de responsabilidade. Contudo, do exposto na parte final do art. 449 do C\u00f3digo Civil, na exist\u00eancia cl\u00e1usula de exclus\u00e3o da garantia, sem que o adquirente tenha assumido o risco da evic\u00e7\u00e3o a ele informado, ter\u00e1 o direito de reaver o pre\u00e7o que desembolsou.<\/p>\n O art. 199 do C\u00f3digo Civil, em seu inciso III, determina que n\u00e3o\u00a0 ocorre \u00a0prescri\u00e7\u00e3o, se pender a a\u00e7\u00e3o de evic\u00e7\u00e3o, imposta como condi\u00e7\u00e3o suspensa. Resolvendo o destino da coisa evicta, o prazo prescritivo volta a correr.\u00a0<\/p>\n Ocorrendo a evic\u00e7\u00e3o total da coisa, o evicto tem direito de reclamar a restitui\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o pago, mais juros legais e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1rio, exceto conven\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio, podendo englobar despesas dos contratos e preju\u00edzos resultantes da evic\u00e7\u00e3o e, se for o caso, custas judiciais e honor\u00e1rios do advogado contratado, em virtude do lit\u00edgio.<\/p>\n O pre\u00e7o deve ser avaliado na \u00e9poca em que evenceu a coisa. \u201cIndeniza\u00e7\u00e3o \u2013 Perdas e danos \u2013 Evic\u00e7\u00e3o. Perdida a propriedade do bem, o evicto h\u00e1 de ser indenizado com import\u00e2ncia que lhe propicie adquirir outro equivalente.\/ N\u00e3o constitui repara\u00e7\u00e3o completa a simples devolu\u00e7\u00e3o do que foi pago, ainda que com corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria\u201d (Ac. 3\u00ba Turma do STJ, no REsp, 248.423-MG, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 27-04-00, DJU 19-06-00, p. 146).<\/p>\n Na evic\u00e7\u00e3o parcial, sendo consider\u00e1vel a perda de parte material ou ideal do bem, ou limita\u00e7\u00e3o no direito de propriedade, o adquirente pode optar entre a rescis\u00e3o do contrato ou abatimento no pre\u00e7o proporcional \u00e0 parte subtra\u00edda de seu dom\u00ednio.<\/p>\n De acordo com o Enunciado 29 do Conselho da Justi\u00e7a Federal: \u201ca interpreta\u00e7\u00e3o do art. 456 do novo C\u00f3digo Civil permite ao evicto a denuncia\u00e7\u00e3o direta de qualquer dos respons\u00e1veis pelo v\u00edcio\u201d.<\/p>\n Ressalta-se o fato de que o adquirente n\u00e3o pode demandar pela evic\u00e7\u00e3o, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa, tendo somente direito de reaver o pre\u00e7o que desembolsou, se vier a perder. \u00a0 Os v\u00edcios redibit\u00f3rios, conforme exposto no art. 441 do C\u00f3digo Civil de 2002, s\u00e3o defeitos existentes na coisa objeto de contrato oneroso, mas ocultos \u00e0 dilig\u00eancia do adquirente, tornando-a impr\u00f3pria ao uso ou, ainda, que lhe diminua a utilidade ou o valor, dando motivo para a a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ria para a rejei\u00e7\u00e3o da coisa e a devolu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o pago ou a a\u00e7\u00e3o estimat\u00f3ria (actio quanti minoris<\/em>) para a restitui\u00e7\u00e3o de parte do pre\u00e7o (art. 442, C\u00f3digo Civil\/02).<\/p>\n Os requisitos para que se configure v\u00edcio redibit\u00f3rio s\u00e3o: a) cosa im\u00f3vel adquirida em virtude de contrato comutativo ou de doa\u00e7\u00e3o onerosa. O defeito deve existir no momento da lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda. Dessa maneira destaca Rodrigues (2004, v.3, p. 110) em sua magn\u00edfica obra jur\u00eddica, pois se o defeito existir em momento posterior a tradi\u00e7\u00e3o da coisa, o preju\u00edzo \u00e9 arcado pelo adquirente, seu novo dono; b) defeito prejudicial \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o da coisa ou determinante da diminui\u00e7\u00e3o de seu valor. No caso do defeito ser de pouca relev\u00e2ncia, n\u00e3o h\u00e1 motivo para resolver o neg\u00f3cio ou o abatimento de pre\u00e7o; e, c) v\u00edcio oculto.<\/p>\n Ao abordar os v\u00edcios redibit\u00f3rios, Jones Figueir\u00eado Alves (TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p.) explica a alternativa legal \u00e0 rejei\u00e7\u00e3o da coisa, da seguinte forma,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n A lei confere uma segunda alternativa de prote\u00e7\u00e3o ao prejudicado, presente o v\u00edcio redibit\u00f3rio. Pode o adquirente, em vez de redibir o contrato, enjeitando a coisa, postular o abatimento do pre\u00e7o pago, conservando o bem, mediante a a\u00e7\u00e3o estimat\u00f3ria ou\u00a0actio quanti minoris<\/em>\u00a0(a\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o menor). Trata-se de a\u00e7\u00e3o edil\u00edcia como tamb\u00e9m \u00e9 denominada a a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ria. Ainda que a coisa pere\u00e7a em poder do alienat\u00e1rio, decorrente do v\u00edcio oculto existente quando da entrega da coisa, a responsabilidade do alienante subsistir\u00e1, restando ao adquirente exercer o direito \u00e0 a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ra.<\/p>\n Em termos de prazo, de acordo com o art. 445 do C\u00f3digo Civil, n\u00e3o exercendo o direito \u00e0 redibi\u00e7\u00e3o ou o abatimento do pre\u00e7o dentro do prazo de trinta dias, contado da entrega da coisa im\u00f3vel, o adquirente decair\u00e1 desse direito.<\/p>\n Contudo, tratando-se de m\u00f3vel j\u00e1 na posse do adquirente, o prazo ser\u00e1 contado pela metade. Agora, quando o vicio no im\u00f3vel s\u00f3 for conhecido pelo adquirente em momento ulterior, conta-se o prazo de um ano, a partir do momento que tiver conhecimento do v\u00edcio. \u00a0<\/p>\n Do exposto, entende-se que a lei permite ao adquirente da coisa defeituosa o direito de recus\u00e1-la, percebendo o pre\u00e7o pago, ou conserv\u00e1-la, reclamando o abatimento do pre\u00e7o. Mas, optado pela via judicial, n\u00e3o pode o autor desistir para utilizar outro meio.<\/p>\n \u00a0\u00a0<\/p>\n Na lavratura da escritura de compra e venda de im\u00f3vel podem ser inclu\u00eddas cl\u00e1usulas especiais, estas disciplinadas no C\u00f3digo Civil vigente. Essas cl\u00e1usulas n\u00e3o tiram a ess\u00eancia da compra e venda, mas como ressalta Souza (2008, p. 89), alteram sua fisionomia, cujos pactos subordinam os efeitos do contrato a evento futuro e incerto, condicionando o neg\u00f3cio.<\/p>\n Quanto \u00e0 incid\u00eancia dessas cl\u00e1usulas especiais da compra e venda, especificadas no C\u00f3digo Civil em se\u00e7\u00e3o aut\u00f4noma do cap\u00edtulo de compra e venda, Rodrigues (2004, v.3, p. 185) alerta que, \u201cse ainda excepcionalmente se pode ouvir falar em pacto de prefer\u00eancia ou em\u00a0lex comissoria<\/em>, quase ningu\u00e9m recorrer\u00e1 a uma retrovenda ou a um pacto de melhor comprador\u201d. A pr\u00f3pria escassez de julgados sobre a mat\u00e9ria demonstra a rara utiliza\u00e7\u00e3o dessas cl\u00e1usulas especiais de compra e venda nos dias de hoje.<\/p>\n A compra e venda de im\u00f3vel envolve despesas de alto valor, dificultando que algu\u00e9m recorra a esse neg\u00f3cio, para desfaz\u00ea-lo em breve.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n A retrovenda \u00e9 uma cl\u00e1usula especial \u00e0 escritura p\u00fablica de compra e venda, de natureza acess\u00f3ria, em que o vendedor da coisa im\u00f3vel pode reservar-se o direito de recobr\u00e1-la dentro do prazo decadencial de tr\u00eas anos, desde que restitua o pre\u00e7o recebido e reembolse as despesas do comprador, ainda que realizadas com a sua autoriza\u00e7\u00e3o escrita ou decorrente de benfeitorias necess\u00e1rias. A retrovenda, chamada de\u00a0pactum de retrovendendo<\/em>, \u00e9 pacto adjunto \u00e0 compra e venda, sendo cl\u00e1usula especial e resolutiva, estando disciplinada no art.505 e ss. do C\u00f3digo Civil Brasileiro atual.<\/p>\n Rodrigues (2004, v.3, p. 187) menciona dois pressupostos da retrovenda no \u00a0direito brasileiro: a) que a cl\u00e1usula incida sobre bem im\u00f3vel; b) que o exerc\u00edcio do retrato ocorra no prazo m\u00e1ximo de tr\u00eas anos, sob pena de caducidade. Mesmo que as partes estabele\u00e7am um prazo maior, considera-se como n\u00e3o escrito o excesso, reduzindo-o para ao m\u00e1ximo de tr\u00eas anos. Portanto, esse prazo \u00e9 decadencial, ininterrupto, correndo inclusive contra o incapaz.<\/p>\n Destarte, quem comprar im\u00f3vel em que incida o pacto adjeto de compra e venda, adquire propriedade resol\u00favel, e como destaca Souza (2008, p. 90), \u201ca aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 condicional; se o vendedor exercitar o direito de retrato, resolver-se-\u00e1 tamb\u00e9m posterior aliena\u00e7\u00e3o do adquirente para terceiro.\u201d \u201cResolvida a propriedade pelo implemento da condi\u00e7\u00e3o ou pelo advento do termo, entendem-se resolvidos os direitos reais concedidos na sua pend\u00eancia,e o propriet\u00e1rio, em cujo favor se opera a resolu\u00e7\u00e3o, pode reivindicar a coisa do poder de quem possua ou detenha\u201d.<\/p>\n A venda fica sob condi\u00e7\u00e3o resolut\u00f3ria. O comprador torna-se propriet\u00e1rio com todos os atributos dessa qualidade, mas a sua propriedade pode desaparecer, desde que se realize a condi\u00e7\u00e3o resolut\u00f3ria, que \u00e9 o resgate pelo vendedor. Este por sua vez, \u00e9 propriet\u00e1rio sob condi\u00e7\u00e3o suspensiva, pois o seu direito est\u00e1 em suspenso, dependendo da realiza\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o, que \u00e9 a restitui\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o e seus acess\u00f3rios. Inclusive, o vendedor pode reivindicar a propriedade dos adquirentes posteriores.<\/p>\n Maria Helena Diniz e Silvio de Salvo Venosa defendem a corrente doutrin\u00e1ria contr\u00e1ria \u00e0 cess\u00e3o do direito de resgate por ato\u00a0inter vivos,\u00a0<\/em>pois \u00e9 um direito personal\u00edssimo do vendedor, sendo autorizada sua cess\u00e3o somente no direito sucess\u00f3rio. Tal opini\u00e3o era compartilhada pelo saudoso Washington de Barros Monteiro. Mas a proibi\u00e7\u00e3o \u00e9 imposta pelo pr\u00f3prio dispositivo legal.<\/p>\n Esse direito de retrato pode ser cess\u00edvel e transmiss\u00edvel a herdeiros e legat\u00e1rios, como exp\u00f5e o art. 507, do C\u00f3digo citado, al\u00e9m de ser exercido contra terceiro adquirente.<\/p>\n \u00a0Jones Figueir\u00eado Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 422) comenta que ap\u00f3s o prazo decadencial de resgate, sem que o vendedor o exercite, ter\u00e1 por irretrat\u00e1vel o neg\u00f3cio de compra e venda, deixando a propriedade de ser resol\u00favel.\u00a0<\/p>\n Recusando-se o comprador a receber a quantia devida, o vendedor a depositar\u00e1 em ju\u00edzo, pois assim garante o direito de resgate. Esse dep\u00f3sito judicial \u00e9 o procedimento do vendedor para reaver o im\u00f3vel vendido. Mas se verificada a insufici\u00eancia do dep\u00f3sito judicial, portanto, n\u00e3o tendo o resgatante aproveitado o benef\u00edcio da complementa\u00e7\u00e3o do dep\u00f3sito, a insufici\u00eancia ou a n\u00e3o complementa\u00e7\u00e3o retira-lhe o pressuposto necess\u00e1rio ao exerc\u00edcio do resgate. \u00a0\u00a0<\/p>\n Pode ocorrer o direito de retrato decorrente da retrovenda pactuada por cond\u00f4minos, investidos em igualdade no direito de reaver a coisa vendida, cuja cl\u00e1usula prevalecer\u00e1 em favor de quem haja efetuado o dep\u00f3sito integral.\u00a0 \u00a0<\/p>\n A preemp\u00e7\u00e3o ou prefer\u00eancia \u00e9 a cl\u00e1usula especial, de car\u00e1ter acess\u00f3rio, que imp\u00f5e ao comprador de coisa m\u00f3vel ou im\u00f3vel de oferec\u00ea-la, por meio de notifica\u00e7\u00e3o judicial ou extrajudicial, ao vendedor, para que este use do seu direito de prela\u00e7\u00e3o em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiro, na compra, tanto por tanto. A preemp\u00e7\u00e3o est\u00e1 disciplinada a partir do art. 513 do C\u00f3digo Civil de 2002.<\/p>\n Mas o vendedor, segundo explica Diniz (2008, p. 417), n\u00e3o est\u00e1 obrigado a esperar a notifica\u00e7\u00e3o por parte do comprador a respeito da pretens\u00e3o de vender o bem im\u00f3vel. Para tanto, o vendedor pode se antecipar, \u00a0intimando, judicial ou extrajudicialmente, o comprador, demonstrando a inten\u00e7\u00e3o de valer-se de seu direito de prefer\u00eancia, visando readquirir o im\u00f3vel vendido.<\/p>\n Rodrigues (2004, v.3, p. 191) assinala os requisitos necess\u00e1rios para o exerc\u00edcio do direito de prela\u00e7\u00e3o, quais sejam:<\/p>\n a) a vontade do comprador de vender o im\u00f3vel, pois \u00e9 o que interessa nesse estudo. N\u00e3o existindo o desejo de venda, permanecendo o comprador com o bem, ningu\u00e9m poder\u00e1 for\u00e7\u00e1-lo a vender esse bem; b) o desejo do vendedor em readquirir o bem, pagando o pre\u00e7o ajustado, sob pena de perder o direito de prefer\u00eancia; e, c) que esse direito seja exercido em determinado prazo, o qual \u00e9 contado a partir do momento em que o devedor houver afrontado o credor, como exposto no art. 516 do C\u00f3digo Civil de 2002.\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n O direito de prela\u00e7\u00e3o, tratando-se de im\u00f3vel, n\u00e3o poder\u00e1 exceder ao prazo de dois anos, pois o transcurso\u00a0in albis\u00a0<\/em>desse prazo importar\u00e1 na possibilidade de venda para terceiro. Por\u00e9m, caso n\u00e3o exista prazo estipulado, o direito de prefer\u00eancia, quando envolver im\u00f3vel, ser\u00e1 exercido nos sessenta dias subseq\u00fcentes \u00e0 data em que o comprador tiver notificado o vendedor.<\/p>\n Pode-se afirmar que o exerc\u00edcio o direito de prefer\u00eancia, no prazo ajustado ou no prazo legal, este quando ausente a estipula\u00e7\u00e3o de prazo convencional, \u00e9 um ato complexo, pois n\u00e3o \u00e9 suficiente a pretens\u00e3o manifesta do vendedor em readquirir a coisa vendida, pelo pre\u00e7o ou em condi\u00e7\u00f5es iguais, mas sim que, no termo fixado, seja pago o pre\u00e7o do im\u00f3vel, sob pena de perda do direito de preemp\u00e7\u00e3o. Preemp\u00e7\u00e3o. Exerc\u00edcio do direito. Distin\u00e7\u00e3o entre pre\u00e7o para dep\u00f3sito e pre\u00e7o para pagamento. Na venda de im\u00f3vel vinculado ao instituto jur\u00eddico da preemp\u00e7\u00e3o, o pre\u00e7o a se depositado pelo comprador, quando afrontado, corresponder\u00e1 ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito de conceitua\u00e7\u00e3o, distingui-se dep\u00f3sito do pre\u00e7o, como manifesta\u00e7\u00e3o da prefer\u00eancia na pr\u00e9-compra, e pagamento do pre\u00e7o na compra e venda definitiva, neste incluindo-se os acess\u00f3rios ao pre\u00e7o e a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria do valor do dep\u00f3sito (STJ, 3\u00ba T., REsp. 2.223\/RS, Rel. Min. Gueiros Leite,\u00a0DJ<\/strong>, 17-10-1990). Quando o comprador alienar o im\u00f3vel, sem dar ci\u00eancia ao vendedor do pre\u00e7o e das vantagens que por ela lhe oferecem, responder\u00e1 por perdas e danos.\u00a0 Jones Figueir\u00eado Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz, 2010, p. 427) explica que desatendida\u00a0 O direito de prefer\u00eancia n\u00e3o pode ser cedido por ato inter-vivos, nem passar para os herdeiros, pois se trata de direito personal\u00edssimo, portanto, intransmiss\u00edvel. Souza (2008, p. 92) destaca que a venda em que aparece a respectiva cl\u00e1usula de prefer\u00eancia \u00e9 considerada pura e simples, j\u00e1 que nada a condiciona, restando plena a propriedade do adquirente.<\/p>\n Vejamos algumas diferen\u00e7as apontadas por Rodrigues (2004, v.3, p. 192) entre o pacto de preemp\u00e7\u00e3o e a retrovenda: a) no pacto de prefer\u00eancia ocorre nova aquisi\u00e7\u00e3o pelo vendedor origin\u00e1rio ao comprador, tamb\u00e9m origin\u00e1rio, o que n\u00e3o existe na retrovenda, j\u00e1 que o neg\u00f3cio primitivo se resolve; b) a cl\u00e1usula de prefer\u00eancia ou de preemp\u00e7\u00e3o n\u00e3o incide somente sobre bem im\u00f3vel, ao contr\u00e1rio da retrovenda; c) no pacto de prefer\u00eancia o preferente s\u00f3 comprar\u00e1 o im\u00f3vel se o propriet\u00e1rio quiser vend\u00ea-la e pelo pre\u00e7o alcan\u00e7ado no mercado, mas na retrovenda, o vendedor tem o direito de reaver a coisa, caso queira, pelo pre\u00e7o que a vendeu; d) a cl\u00e1usula de preemp\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma condi\u00e7\u00e3o suspensiva, nem resolutiva, ou seja, n\u00e3o suspende a plena aquisi\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio pelo comprador, nem faz resolver a venda, o que j\u00e1 ocorre com a cl\u00e1usula de retrovenda; e) o direito de prefer\u00eancia n\u00e3o pode ser cedido e nem passar para os herdeiros, portanto, \u00e9 personal\u00edssimo, j\u00e1 da cl\u00e1usula de retrovenda decorrem direitos transmiss\u00edveis.<\/p>\n Conv\u00e9m explicar que mesmo sendo tal cl\u00e1usula inserida em escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel, surgir\u00e1 apenas direito obrigacional, sem repercuss\u00e3o no direito real, ou seja, ao preferente prejudicado resta pedir indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos, mas n\u00e3o a anula\u00e7\u00e3o da venda a terceiro.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n A cl\u00e1usula do pacto de melhor comprador tem sua origem no direito romano, criada para socorrer aquele que, em situa\u00e7\u00e3o de necessidade, vendia por pre\u00e7o baixo o im\u00f3vel de sua propriedade. Dessa forma, fazia-se constar essa cl\u00e1usula, segundo a qual, o neg\u00f3cio anterior seria desfeito, \u00e0 crit\u00e9rio do vendedor, quando fosse mais vantajoso a outra oferta, a n\u00e3o ser que o pr\u00f3prio comprador se comprometesse a pagar o novo valor.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n O C\u00f3digo Civil Brasileiro de 2002 omitiu-se em disciplinar o pacto de melhor comprador. Regulado pelo C\u00f3digo Civil anterior, de 1.916, em seus arts. 1.158 a 1.162, refere-se a cl\u00e1usula especial na escritura p\u00fablica de compra e venda, em que a mesma ser\u00e1 desfeita se, em certo prazo, aparecer quem ofere\u00e7a maior vantagem.\u00a0<\/p>\n Assim, submete-se a condi\u00e7\u00e3o resolutiva, salvo se as partes estipulem expressamente a condi\u00e7\u00e3o resolutiva. Nesse sentido, Rodrigues (2004, v.3, p. 195) salienta que a cl\u00e1usula do pacto de melhor comprador\u00a0 aponta para uma condi\u00e7\u00e3o resolutiva do neg\u00f3cio, pois a compra e venda teria efic\u00e1cia imediata. A vig\u00eancia da cl\u00e1usula era de um ano, prazo esse decadencial, n\u00e3o pass\u00edvel de interrup\u00e7\u00e3o ou suspens\u00e3o.<\/p>\n Souza (2008, p. 94) afirma que, premido de circunst\u00e2ncia de momento ou por necessidade atual, o vendedor seja levado a uma venda menos vantajosa, permitindo a lei que desfa\u00e7a o neg\u00f3cio. \u00c9 dif\u00edcil imaginar que o comprador est\u00e1 disposto a rescindir o neg\u00f3cio porque algu\u00e9m oferece melhor pre\u00e7o.\u00a0<\/p>\n \u00c9 um instituto em desuso, pois acarreta a desvantagem da inseguran\u00e7a na compra do im\u00f3vel. Considera-se em vigor, apesar de pouca utilidade, com fulcro na inten\u00e7\u00e3o das partes e nos princ\u00edpios gerais de reg\u00eancia dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos. \u00a0 \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n No sistema imobili\u00e1rio brasileiro para transferir o dom\u00ednio, o procedimento deve ser o registro do t\u00edtulo aquisitivo no Registro de Im\u00f3veis. Criou-se um sistema de individua\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, al\u00e9m de garantir a publicidade (princ\u00edpio da publicidade) e seguran\u00e7a \u00e0 circula\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis. Essa publicidade permite verificar a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do im\u00f3vel matriculado, inclusive quais os \u00f4nus incidentes.\u00a0<\/p>\n Nas preciosas palavras de Rodrigues (2004, v.3, p. 95), ao comentar a import\u00e2ncia do registro da escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel,\u00a0in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n O fato de o registro se efetuar no cart\u00f3rio da circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e ser levado a efeito na folha de matr\u00edcula do im\u00f3vel; o fato de os Livros serem p\u00fablicos, representando publicidade desse tipo de neg\u00f3cio; o fato de o registro individuar o pr\u00e9dio, abolindo, dentro do poss\u00edvel, as eventuais confus\u00f5es, constitui imensa vantagem e representa importante elemento de seguran\u00e7a, nesse campo das rela\u00e7\u00f5es negociais.<\/p>\n O C\u00f3digo Civil de 1916, em seu art. 859, disciplinava que o dom\u00ednio presumia pertencer \u00e0 pessoa em cujo nome estava registrado, cuja presun\u00e7\u00e3o era legal, por\u00e9m admitindo prova em contr\u00e1rio. O mesmo diploma n\u00e3o foi disciplinado no atual C\u00f3digo Civil, mas continua em vigor, inclusive, reverte o \u00f4nus da prova.<\/p>\n O C\u00f3digo Civil, em seu art. 1.245, especifica que a propriedade im\u00f3vel s\u00f3 ser\u00e1 transferida entre vivos, ap\u00f3s o registro do t\u00edtulo no \u00c1lbum Imobili\u00e1rio. \u00c9 o caso do registro da escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel.<\/p>\n Diniz (2008, p. 849) assevera que o registro d\u00e1 prote\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade, dando um diagn\u00f3stico preciso da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, seja na titularidade ou nos \u00f4nus reais que o gravam, quanto na publicidade (Princ\u00edpio da Publicidade) dos dados registrais perante terceiros. O Oficial deve impor pr\u00e9vio exame da legalidade (Princ\u00edpio da Legalidade), validade e efic\u00e1cia dos t\u00edtulos, a fim de obstar o registro de t\u00edtulos inv\u00e1lidos, ineficazes ou imperfeitos.<\/p>\n Se o escritura p\u00fablica n\u00e3o for registrada no \u00c1lbum Imobili\u00e1rio, o vendedor continua sendo dono do im\u00f3vel. O Princ\u00edpio da Inscri\u00e7\u00e3o envolve todo assento feito no livro de registro imobili\u00e1rio, abrangendo direitos sobre im\u00f3veis e fatos a estes concernentes, por\u00e9m, o registro assegura somente os direitos inscritos. O amparo legal est\u00e1 nos artigos 167, incisos I e II, 168, 169, todos da Lei 6.015\/73; e artigo 1.245 e \u00a71\u00b0 do C\u00f3digo Civil. O registro assegura a aquisi\u00e7\u00e3o e o exerc\u00edcio do direito de propriedade. \u00c9 o car\u00e1ter constitutivo do registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n Assim, em mat\u00e9ria registral, no Brasil, o momento da translatividade do dom\u00ednio da propriedade, urbana ou rural, ocorre com o efetivo registro no F\u00f3lio Real da circunscri\u00e7\u00e3o territorial competente (princ\u00edpio da territorialidade), conforme arts. 167 e 169 da Lei n.\u00ba 6.015\/73. A partir desse momento, em fun\u00e7\u00e3o da f\u00e9 p\u00fablica registral (Princ\u00edpio da F\u00e9 P\u00fablica), presume-se que o direito real pertence \u00e0 pessoa em cujo nome se registrou o im\u00f3vel. Mas, a f\u00e9 p\u00fablica, no sistema registr\u00e1rio p\u00e1trio, adota a presun\u00e7\u00e3o relativa, encontrando fundamento no art. 1.231 do C\u00f3digo Civil, onde \u201ca propriedade se presume plena e exclusiva, at\u00e9 prova em contr\u00e1rio\u201d.\u00a0 Ela se aplica em todas as rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, seja positivamente quanto \u00e0 exist\u00eancia de direitos reais, ou negativamente.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n O Princ\u00edpio da Disponibilidade est\u00e1 previsto na Lei n\u00ba 6.015\/73, em seu art. 172, onde se exige que o registro e a averba\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos ou atos constitutivos, declarat\u00f3rios, translativos e extintivos de direitos reais sobre im\u00f3veis reconhecidos em lei,\u00a0inter vivus\u00a0<\/em>ou\u00a0mortis causa<\/em>, devem ser feitos no Registro de Im\u00f3veis, n\u00e3o somente para a constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia e extin\u00e7\u00e3o, ou para a sua validade perante terceiros, mas tamb\u00e9m para a sua disponibilidade.<\/p>\n O registro ser\u00e1 eficaz a partir do momento em que se apresentar o t\u00edtulo, aqui escritura p\u00fablica de compra e venda, ao Oficial Registrador, e este promover a prenota\u00e7\u00e3o no protocolo (Livro n.\u00ba 1). \u00a0Outorgar-se ao primeiro que apresentar o t\u00edtulo a prioridade\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0do direito (Princ\u00edpio da Prioridade) e a prefer\u00eancia na ordem de efetiva\u00e7\u00e3o do registro.<\/p>\n A Unitariedade, como princ\u00edpio do Registro Imobili\u00e1rio, encontra-se enunciada no artigo 176, \u00a71\u00b0, inciso I, bem como no artigo 228, todos da Lei de Registros P\u00fablicos. Como cada im\u00f3vel individuado corresponde uma matr\u00edcula, consagra-se o princ\u00edpio da correspond\u00eancia entre a unitariedade da matr\u00edcula e a unidade do im\u00f3vel. Por exemplo, envolvendo v\u00e1rios im\u00f3veis na negocia\u00e7\u00e3o, obrigatoriamente cada um ter\u00e1 matr\u00edcula pr\u00f3pria.\u00a0<\/p>\n Cada im\u00f3vel ter\u00e1 matr\u00edcula pr\u00f3pria (Princ\u00edpio da Especialidade objetiva), o que leva a deduzir que cada im\u00f3vel ter\u00e1 uma matr\u00edcula com todas as caracter\u00edsticas do im\u00f3vel, urbano ou rural, e do propriet\u00e1rio (Princ\u00edpio da Especialidade Subjetiva), sendo nela relatado todo registro ou averba\u00e7\u00e3o que diga respeito \u00e0 propriedade.\u00a0<\/p>\n Quando o Oficial do Registro entender que h\u00e1 exig\u00eancias que necessitam ser sanadas para o registro da escritura p\u00fablica de compra e venda de im\u00f3vel, far\u00e1 a indica\u00e7\u00e3o por escrito para o apresente que, n\u00e3o se conformando com a exig\u00eancia, solicitar\u00e1, atrav\u00e9s de requerimento, juntamente com a declara\u00e7\u00e3o de duvida, que seja remetido ao Juiz Corregedor da Comarca para dirimi-la (art. 198, Lei n.\u00ba 6.015\/73). A d\u00favida levantada \u00e9 um procedimento administrativo. O Oficial anotar\u00e1 a margem da prenota\u00e7\u00e3o do documento a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida, em seguida, dar\u00e1 ci\u00eancia ao apresentante da escritura p\u00fablica para impugnar a respectiva d\u00favida, em ju\u00edzo. Ainda que n\u00e3o seja impugnada a d\u00favida, ela ser\u00e1 julgada por senten\u00e7a, ap\u00f3s manifesta\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio Publico. Se for a d\u00favida julgada procedente, ser\u00e3o devolvidos os documentos para a parte. Mas, se julgada improcedente, o apresentante do documento solicitar\u00e1 que se proceda ao registro, obedecendo ao numero de protocolo anterior.\u00a0 \u00a0<\/p>\n O Conselho Superior da Magistratura, em decis\u00e3o de 03\/08\/2010, Processo n.\u00ba 990.10.091.260-7, da cidade de S\u00e3o Paulo, tendo como Relator Des. Munhoz Soares, publicado no\u00a0D.J.E.<\/strong>,\u00a0<\/strong>de 18\/10\/2010, decidiu a suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida envolvendo a necessidade ou n\u00e3o de apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o de casamento de anuente para averba\u00e7\u00e3o, decorrente da especialidade subjetiva, quando do acesso de escritura p\u00fablica de compra e venda e cess\u00e3o de direitos, assim se manifestando: Como constatado, \u00e9 necess\u00e1rio que se decline o nome de esposa, em escritura de compra e venda a despeito do Registro Imobili\u00e1rio necessitar de determina\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o subjetiva da mulher e do regime e bens do matrim\u00f4nio.\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n E o Princ\u00edpio da Continuidade, previsto no art. 195 da Lei n.\u00ba 6.015\/73 (Lei de Registros P\u00fablicos), determina quando deve ser aberta a matr\u00edcula, informando,\u00a0in verbis<\/em>: \u201cSe o im\u00f3vel n\u00e3o estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir\u00e1 a pr\u00e9via matr\u00edcula e o registro do t\u00edtulo anterior, qualquer que seja a sua natureza para manter a continuidade do registro\u201d. Esse princ\u00edpio goza de destaque no Registro de Im\u00f3veis, cuja miss\u00e3o \u00e9 impedir o lan\u00e7amento de qualquer ato de registro sem a exist\u00eancia de registro anterior que lhe d\u00ea suporte formal e a obrigar as refer\u00eancias origin\u00e1rias, derivadas e sucessivas. Ceneviva (2006, p. 456) adverte sobre as linhas tra\u00e7adas pelo princ\u00edpio da continuidade do registro, ao mencionar,in verbis<\/em>:\u00a0<\/p>\n O princ\u00edpio da continuidade percorre duas linhas: a do im\u00f3vel, como transposto para os livros registr\u00e1rios, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto, pelo sistema criado em lei.<\/p>\n Os livros utilizados pelo Registro de Im\u00f3veis est\u00e3o previstos no art. 173 da Lei n.\u00ba 6.015\/73, sedo eles:\u00a0<\/p>\n I \u2013Livro n.\u00ba 1 \u2013 Protocolo \u2013 esse livro serve para o apontamento de todos os t\u00edtulos apresentados diariamente, exceto os apresentados para simples exame de c\u00e1lculo (art. 174, Lei n.\u00ba 6.015\/73). Uma corrente doutrin\u00e1ria importante entende que a presun\u00e7\u00e3o de dom\u00ednio prevista no art. 859 do antigo C\u00f3digo Civil \u00e9 irrevers\u00edvel, em face do adquirente de boa-f\u00e9 e a t\u00edtulo oneroso, pois esse n\u00e3o pode ser burlado por circunst\u00e2ncias que n\u00e3o podia conhecer da exatid\u00e3o do registro. \u00c9 o respectivo posicionamento doutrin\u00e1rio aplicado ao novo C\u00f3digo Civil, tendo o adquirente de boa-f\u00e9, na escritura p\u00fablica onerosa, preservado de reivindica\u00e7\u00f5es de poss\u00edveis prejudicados, no qual o direito se converte em pedido de repara\u00e7\u00e3o por perdas e danos. Portanto, pela f\u00e9 p\u00fablica e for\u00e7a probante do F\u00f3lio Real, preserva-se o registro. \u00a0 Outro detalhe importante diz respeito \u00e0 solicita\u00e7\u00e3o do interessado que se retifique ou anule o registro quando n\u00e3o exprimir a realidade (art.1.247, C\u00f3digo Civil\/02). O Oficial n\u00e3o tem legitimidade para propor a\u00e7\u00e3o ou para responder a\u00e7\u00e3o que invalide registro.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n Do exposto, pode-se afirmar que o Estado, no desenvolvimento de suas atividades, atribui ao Tabeli\u00e3o de Notas, ou Not\u00e1rio, nos termos do art. 236 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, o exerc\u00edcio de fun\u00e7\u00e3o delegada para determinadas tarefas com grande repercuss\u00e3o nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos.\u00a0<\/p>\n Constatou-se que o Tabeli\u00e3o, como profissional do direito no exerc\u00edcio de seu desiderato, est\u00e1 regulado pela Lei n.\u00ba 8.935\/94, cuja Lei Ordin\u00e1ria regulamentou o art. 236 da Carta Magna, a qual determina que os servi\u00e7os notariais sejam de organiza\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efic\u00e1cia dos atos. Os atos praticados pelo Not\u00e1rio s\u00e3o de direito material, por\u00e9m, os atos de ingresso ou de disciplina s\u00e3o administrativos, vinculados ao Poder P\u00fablico delegante.\u00a0<\/p>\n Mas como deposit\u00e1rios da f\u00e9 p\u00fablica, percebe-se que o Tabeli\u00e3o exerce uma fun\u00e7\u00e3o adstrita aos preceitos da justi\u00e7a, da igualdade, da seguran\u00e7a jur\u00eddica e outros valores institucionalizados. A f\u00e9 p\u00fablica do Tabeli\u00e3o n\u00e3o atribui somente o significado de representa\u00e7\u00e3o exata e correta da realidade, mas tamb\u00e9m com conota\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, pois fornece for\u00e7a probante atribu\u00edda pelo ordenamento, em determinados atos ou documentos.<\/p>\n \u00a0\u00a0 A import\u00e2ncia do art. 108 do C\u00f3digo Civil vigente foi demonstrada na exig\u00eancia da escritura p\u00fablica para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis, estando nesse contexto, o instituto da compra e venda, mas desde que seja de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no pa\u00eds. Abaixo desse patamar, a escritura publica passa a ser uma faculdade das partes envolvidas no neg\u00f3cio jur\u00eddico de compra e venda.<\/p>\n Teve destaque a abordagem dos elementos naturais de uma escritura p\u00fablica de compra e venda, como a evic\u00e7\u00e3o, essa como esp\u00e9cie de garantia da entrega do im\u00f3vel, assim como o uso e gozo pelo adquirente, ou a prote\u00e7\u00e3o contra os defeitos ocultos da coisa chamados de v\u00edcios redibit\u00f3rios. Ainda foram destacadas as cl\u00e1usulas especiais \u00e0 compra e venda que podem figurar na escritura p\u00fablica, entre elas a cl\u00e1usula da retrovenda, atribuindo ao vendedor de recobrar o im\u00f3vel, desde que restitua o pre\u00e7o, a cl\u00e1usula da prefer\u00eancia ou preemp\u00e7\u00e3o, esta quando o comprador vender o im\u00f3vel tem que primeiro oferec\u00ea-lo ao vendedor, ou a cl\u00e1usula do paco do melhor comprador, a qual \u00e9 desfeita quando aparece quem ofere\u00e7a maior vantagem.<\/p>\n Conclui-se que a escritura p\u00fablica lavrada por Tabeli\u00e3o de Notas, portanto, gozando de f\u00e9 p\u00fablica, desde que preencha os requisitos legais do agente capaz, objeto l\u00edcito, poss\u00edvel, determinado ou determin\u00e1vel, al\u00e9m da forma prescrita em lei, como estabelece o art. 215 do C\u00f3digo Civil, faz prova plena. Isso quer dizer que a escritura p\u00fablica de compra e venda conduz esse neg\u00f3cio ao mundo jur\u00eddico, dando-lhe efic\u00e1cia, for\u00e7a executiva e preval\u00eancia sobre os demais neg\u00f3cios e documentos e, principalmente, faz prova incontest\u00e1vel contra terceiros interessados.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n REFER\u00caNCIAS BIBLIOGR\u00c1FICAS<\/p>\n BRANDELLI, Leonardo.\u00a0Teoria geral do direito notarial<\/strong>. 2. ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007.
A ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL \u00c0 LUZ DO C\u00d3DIGO CIVIL DE 2\u00a0 002<\/p>\n\u00a0<\/h2>\n
BRAS\u00cdLIA-DF<\/h2>\n
MARCOS ROBERTO HADDAD CAMOLESI<\/p>\n
A ESCRITURA P\u00daBLICA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL \u00c0 LUZ DO C\u00d3DIGO CIVIL DE 2002<\/p>\nBRAS\u00cdLIA-DF<\/h2>\n
2011<\/h2>\n
2 OS REFLEXOS DO C\u00d3DIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002 NA ATIVIDADE NOTARIAL<\/strong>
2.1O contexto hist\u00f3rico do servi\u00e7o de notas no Brasil
2.2 Da natureza jur\u00eddica dos servi\u00e7os extrajudiciais<\/p>\n\n
\n
3.1O instituto da compra e venda no c\u00f3digo civil de 2002
3.2 Elementos integrantes da lavratura de escritura de compra e venda de im\u00f3vel
3.2.1Elementos essenciais
3.2.1.1Capacidade
3.2.1.1.1Pessoa f\u00edsica<\/p>\n\n
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4.1 Da retrovenda
4.2 Da prefer\u00eancia ou preemp\u00e7\u00e3o<\/p>\n\n
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6 CONCLUS\u00c3O
REFER\u00caNCIAS<\/p>\n\n
\n
Pela teoria da responsabilidade objetiva ou do risco, aquele que criar um risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repar\u00e1-lo, ainda que tenha agido sem culpa.<\/p>\n
Jones Figueir\u00eado Alves (TAVARES SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 416) explica a import\u00e2ncia dessas fun\u00e7\u00f5es, visando, sobretudo, o interesse social, informando que:<\/p>\n
II \u2013 A Serventia onde foi lida e assinada, com endere\u00e7o completo, se n\u00e3o se tratar da sede da serventia;
III \u2013 reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos haja comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;\u00a0
IV \u2013 qualifica\u00e7\u00e3o (nome, nacionalidade, estado civil, profiss\u00e3o, domic\u00edlio e resid\u00eancia) das partes e demais comparecentes e, quando se tratar de pessoa casada, a qualifica\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge, o regime de bens e a data do casamento e, se representados por procurador, men\u00e7\u00e3o ao livro, folha e serventia em que foi lavrada a procura\u00e7\u00e3o, que ficar\u00e1 arquivada;
V \u2013 quando de interesse de pessoa com incapacidade relativa ou absoluta, men\u00e7\u00e3o expressa de quem a assiste ou representa, consignando-se a data de nascimento. O menor relativamente incapaz dever\u00e1 comparecer ao ato pessoalmente, ainda que haja autoriza\u00e7\u00e3o judicial;
VI \u2013 indica\u00e7\u00e3o precisa da natureza do neg\u00f3cio jur\u00eddico e seu objeto;
VII \u2013 manifesta\u00e7\u00e3o clara da vontade das partes e dos intervenientes;
VIII \u2013 refer\u00eancia ao cumprimento das exig\u00eancias legais e fiscais inerentes \u00e0 legitimidade do ato;
IX \u2013 declara\u00e7\u00e3o de ter sido lida na presen\u00e7a das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
X \u2013 refer\u00eancia expressa ao registro no Livro de Protocolo de Escrituras, com indica\u00e7\u00e3o do n\u00famero e da data;
XI \u2013 declara\u00e7\u00e3o, quando for o caso, da forma de pagamento, se em dinheiro, cheque (identificado pelo seu n\u00famero e nome do banco sacado) ou outra forma estipulada pelas partes; e,
XII \u2013 assinatura, devidamente identificada, das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabeli\u00e3o, encerrando o ato.
Parizatto (2011, p. 179) adverte que os vendedores devem declarar que receberam o pre\u00e7o dando plena quita\u00e7\u00e3o. E os compradores devem declarar se aceitam as cl\u00e1usulas e condi\u00e7\u00f5es da escritura p\u00fablica de compra e venda.
O Decreto n.\u00ba 93.240, de 9 de setembro de 1986, o qual regulamenta a Lei n.\u00ba 7.433, de 18 de dezembro de 1985, disp\u00f5e sobre os requisitos para a lavratura de escrituras p\u00fablicas, al\u00e9m de outras provid\u00eancias, em seu art. 1\u00ba exige os seguintes documentos e certid\u00f5es:
I – os documentos de identifica\u00e7\u00e3o das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura p\u00fablica, quando julgados necess\u00e1rios pelo Tabeli\u00e3o;\u00a0
II – o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hip\u00f3teses em que a lei autorize a efetiva\u00e7\u00e3o do pagamento ap\u00f3s a sua lavratura;\u00a0
III – as certid\u00f5es fiscais, assim entendidas:\u00a0<\/p>\n
b) em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria – INCRA, com a prova de quita\u00e7\u00e3o do \u00faltimo Imposto Territorial Rural lan\u00e7ado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda n\u00e3o tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exerc\u00edcio imediatamente anterior;\u00a0
IV – a certid\u00e3o de a\u00e7\u00f5es reais e pessoais reipersecut\u00f3rias, relativas ao im\u00f3vel, e a de \u00f4nus reais, expedidas pelo Registro de Im\u00f3veis competente, cujo prazo de validade, para este fim, ser\u00e1 de 30 (trinta) dias. A apresenta\u00e7\u00e3o dessas certid\u00f5es na eximir\u00e1 o outorgante da obriga\u00e7\u00e3o de declarar na escritura p\u00fablica, sob pena de responsabilidade civil e penal,a exist\u00eancia de outras\u00a0 a\u00e7\u00f5es reais e pessoais reipersecut\u00f3rias, relativas ao im\u00f3vel, bem como de outros \u00f4nus reais incidentes sobre o im\u00f3vel;\u00a0
V – os demais documentos e certid\u00f5es, cuja apresenta\u00e7\u00e3o seja exigida por lei.<\/p>\n
3.2.1.1Capacidade<\/p>\n
Pessoa jur\u00eddica, segundo Diniz (2003, v.1, p. 206), \u201c\u00e9 a unidade de pessoas naturais ou de patrim\u00f4nios, que visa \u00e0 consecu\u00e7\u00e3o de certos fins, reconhecida pela ordem jur\u00eddica como sujeito de direitos e obriga\u00e7\u00f5es\u201d.<\/p>\n
a) a Uni\u00e3o, os Estados, o Distrito Federal e os territ\u00f3rios por seus procuradores;
b) o Munic\u00edpio, por seu Prefeito ou procurador;
c) a Massa falida, pelo S\u00edndico;
d) a heran\u00e7a jacente ou vacante, pelo curador;
e) o esp\u00f3lio, pelo inventariante;
f) as pessoas jur\u00eddicas, por quem os respectivos estatutos designarem, ou n\u00e3o os designando, por seus diretores;
g) as sociedades sem personalidade jur\u00eddica, pela pessoa a quem couber a administra\u00e7\u00e3o de seus bens;\u00a0
h) a pessoa jur\u00eddica estrangeira, pelo gerente, representante ou administrador, de sua filial, agencia ou sucursal aberta ou instalada no Brasil.
I) o condom\u00ednio, pelo administrador ou s\u00edndico.\u00a0<\/p>\n
N\u00e3o h\u00e1 maior indaga\u00e7\u00e3o em saber que o objeto tamb\u00e9m tem que ser poss\u00edvel, f\u00edsica e juridicamente. N\u00e3o pode ser vendida a heran\u00e7a de pessoa viva (art. 426, C\u00f3digo Civil\/02).<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n\n
\n
\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n
\n
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Junqueira (SILVA, Ulysses (coord.), 2004 p. 70) cita que a cl\u00e1usula de pacto comiss\u00f3rio pode ser inserida, pelas partes, na escritura de compra e venda de bem im\u00f3vel, com suped\u00e2neo nos arts. 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do C\u00f3digo Civil atual.
\u00a0<\/p>\n\n
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b) certid\u00e3o negativa de execu\u00e7\u00e3o fiscal, tanto municipal quanto \u00a0estadual, no per\u00edodo de dez anos anteriores;
c) certid\u00e3o negativa de protesto dos \u00faltimos cinco anos, fornecida pelo Tabelionato de Protesto do domic\u00edlio dos vendedores;
d) certid\u00e3o negativa da justi\u00e7a do trabalho;\u00a0 \u00a0
e) certid\u00e3o negativa da justi\u00e7a Federal.
Tratando-se de pessoa jur\u00eddica, figurante na escritura p\u00fablica como vendedor, os documentos exigidos s\u00e3o:
a) fotoc\u00f3pia do Contrato Social da empresa, acompanhada das altera\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 administra\u00e7\u00e3o;
b) fotoc\u00f3pia autenticada da inscri\u00e7\u00e3o de CNPJ;
c) certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos do INSS;
d) certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos da Receita Federal.
\u00a0<\/p>\n\n
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\n
ex empto<\/em>, pela qual reclama do vendedor a complementa\u00e7\u00e3o da \u00e1rea e, como informa Jones Figueir\u00eado Alves (TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 418), n\u00e3o sendo isso poss\u00edvel, o de promover a resolu\u00e7\u00e3o do contrato atrav\u00e9s de a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ria ou requerer o abatimento do pre\u00e7o, o que se d\u00e1 atrav\u00e9s da a\u00e7\u00e3o\u00a0quanti minoris<\/em>.<\/p>\n\n
\n
Jones Figueir\u00eado Alves ( TAVARES DA SILVA, Regina Beatriz (coord.), 2010, p. 373) ensina que a evic\u00e7\u00e3o \u201ctem o mesmo escopo teleol\u00f3gico de prote\u00e7\u00e3o ao adquirente, como acontece os v\u00edcios redibit\u00f3rios […] referindo-se, por\u00e9m, a um defeito jur\u00eddico relativo ao neg\u00f3cio celebrado\u201d. As partes envolvidas na rela\u00e7\u00e3o em conflito s\u00e3o o evictor (terceiro prejudicado e reivindicante), o evicto (adquirente lesado), e o alienante, respons\u00e1vel pela transmiss\u00e3o do bem ou direito reivindicado e que responde pelos riscos da evic\u00e7\u00e3o.\u00a0 Entre as condi\u00e7\u00f5es para que a responsabilidade pela evic\u00e7\u00e3o se configure temos: a) onerosidade da aquisi\u00e7\u00e3o; b) senten\u00e7a judicial; e, c) chamamento \u00e0 autoria, pelo fato da senten\u00e7a judicial, para caracterizar a responsabilidade do adquirente, necessita da oportunidade de que participe da lide. \u00a0Como destaca Diniz (2010, p. 380), a responsabilidade do alienante \u00e9\u00a0pleno iure<\/em>, ocorrendo evic\u00e7\u00e3o em contrato oneroso translativo de dom\u00ednio e posse, o que n\u00e3o acontece na priva\u00e7\u00e3o da coisa adquirida a t\u00edtulo gratuito, j\u00e1 que n\u00e3o existe diminui\u00e7\u00e3o em seu patrim\u00f4nio.<\/p>\n
\u201cCIVIL \u2013 INDENIZA\u00c7\u00c3O \u2013 EVIC\u00c7\u00c3O. 1 A orienta\u00e7\u00e3o jurisprudencial desta Terceira Turma \u00e9 no sentido de que, pela perda sofrida, tem o evicto direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, pelo valor do bem ao tempo em que dele desapossado, ou seja, ao tempo em que se evenceu (REsp 132.012-SP, Rel Min. WALDEMAR ZVEITTER, DJ 24.5.1999). Recurso Especial conhecido e provido para que o pagamento se fa\u00e7a pelo pre\u00e7o do im\u00f3vel do tempo da evic\u00e7\u00e3o, devidamente corrigido\u201d (AC 3 Turma do STJ, no REsp. 748.477-RS, rel. Min. Sidenei Beneti, \u00a0j. 03-11-09, DJ 25-11-09)<\/p>\n
Portanto, a evic\u00e7\u00e3o s\u00f3 acontece quando a senten\u00e7a definitiva tiver negado ao adquirente o direito \u00e0 coisa.
\u00a0<\/p>\n\n
\n
\u00a0\u00a0 \u00a0
Na hip\u00f3tese do alienante conhecer o v\u00edcio ou defeito da coisa, agindo de m\u00e1-f\u00e9, restituir\u00e1 a coisa im\u00f3vel, com acr\u00e9scimo de perdas e danos, por\u00e9m, agindo de boa-f\u00e9, j\u00e1 que desconhecia o v\u00edcio, restituir\u00e1 apenas o valor recebido e os das despesas contratuais. Diniz (2010, p. 377) ensina que \u201ch\u00e1 presun\u00e7\u00e3o legal do alienante por v\u00edcio redibit\u00f3rio, mesmo que seja por ele ignorado\u201d. Somente existindo cl\u00e1usula expressa prescrevendo a irresponsabilidade do devedor por defeito oculto por ele desconhecido, \u00e9 que haver\u00e1 exclus\u00e3o de responsabilidade.\u00a0<\/p>\n\n
\n
\n
O art. 1.359 do C\u00f3digo Civil Brasileiro define a propriedade resol\u00favel como,\u00a0verbis<\/em>:<\/p>\n
Essa cl\u00e1usula \u00e9 de pouco uso, pois \u00e9 mais \u00fatil e econ\u00f4mico a utiliza\u00e7\u00e3o do compromisso de venda e compra.<\/p>\n\n
\n
[…] Direito de preemp\u00e7\u00e3o u perdas e danos. N\u00e3o levado a registro o contrato de loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o \u00e9 exercit\u00e1vel o direito de prefer\u00eancia pelo locat\u00e1rio. Cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos. Art.33, Lei n. 8.245\/91 (STJ, 5\u00ba T., REsp. 130.008\/SP, Rel. Min. Jos\u00e9 Arnaldo da Fonseca,DJ<\/strong>, 15-9-1997).\u00a0<\/p>\n
\u00a0
Na estipula\u00e7\u00e3o do direito de prefer\u00eancia em favor de cond\u00f4minos, ele ser\u00e1 exercido em seu todo, dentro de prazo certo, j\u00e1 que se refere a um direito indivis\u00edvel. Nesse contexto, como menciona a parte final do art. 517 do C\u00f3digo Civil, sendo o prazo perdido ou n\u00e3o exercido por um deles, os outros poder\u00e3o utiliz\u00e1-lo sobre a totalidade da coisa im\u00f3vel preempta, mas nunca na propor\u00e7\u00e3o do quinh\u00e3o. Contudo, bem destacado por Pereira (2003, v.III, p. 218), quando a aquisi\u00e7\u00e3o ocorrer em decorr\u00eancia de compra de quotas ideais de diversos cond\u00f4minos, sendo especificado em cada uma o direito de prefer\u00eancia na reaquisi\u00e7\u00e3o, a prefer\u00eancia poder\u00e1 ser exercida\u00a0pro parte<\/em>.<\/p>\n
a prefer\u00eancia, \u201csujeita o comprador que a alienou a coisa ou deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, n\u00e3o resolvendo, como no direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente\u201d. O adquirente tamb\u00e9m responder\u00e1 solidariamente por perdas e danos, caso proceda de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n\n
\n
\n
\u00a0
REGISTRO DE IM\u00d3VEIS. D\u00favida procedente. Pretendido o acesso \u00e0s tabuas do registro predial de escritura de venda e compra de direitos. Necessidade da apresenta\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o de casamento do compromiss\u00e1rio anuente para averba\u00e7\u00e3o, o qual \u00e9 qualificado como casado, sem men\u00e7\u00e3o ao nome do c\u00f4njuge. Pr\u00e9via averba\u00e7\u00e3o do nome de sua esposa, com as necess\u00e1rias especifica\u00e7\u00f5es subjetivas dela e do matrim\u00f4nio, que se imp\u00f5e, em respeito aos princ\u00edpios de continuidade e de especialidade, para o ingresso do t\u00edtulo. Demonstra\u00e7\u00e3o do casamento que se imp\u00f5e, seja por certid\u00e3o do registro civil, seja por outra prova a ser produzida nas vias pr\u00f3prias. Intelig\u00eancia do artigo 1543, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil. Recurso n\u00e3o provido.<\/p>\n
II \u2013 Livro n.\u00ba 2 \u2013 Registro Geral \u2013 livro destinado \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel e ao registro ou averba\u00e7\u00e3o de atos previstos em lei.
III \u2013 Livro n.\u00ba 3 \u2013 Registro Auxiliar \u2013 esse livro serve para o registro de atos, sendo da compet\u00eancia do Registro de Im\u00f3veis por disposi\u00e7\u00e3o legal, n\u00e3o digam respeito diretamente ao im\u00f3vel matriculado.\u00a0
IV \u2013 Livro n.\u00ba 4 \u2013 Indicado Real \u2013 livro que constitui o reposit\u00f3rio de todos os im\u00f3veis a figurarem nos demais livros, devendo conter sua identifica\u00e7\u00e3o, refer\u00eancia aos n\u00fameros de ordem dos outros livros e anota\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias.
V \u2013 Livro n\u00ba 5 \u2013 Indicador Pessoal – livro dividido alfabeticamente, contendo os no\u00admes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, fa\u00e7am parte nos demais livros, fazendo-se refer\u00eancia aos respectivos n\u00fameros de ordem.<\/p>\n
Tornando-se nulo o registro, decretado judicialmente, nada impede que ele produza efeitos entre as partes ou em rela\u00e7\u00e3o a terceiros. E nesse sentido prescreve o \u00a72\u00ba do art. 1.245 do C\u00f3digo Civil vigente, afirmando que o adquirente continua dono do im\u00f3vel, enquanto n\u00e3o for decretada invalidade do registro, seguido do cancelamento.\u00a0<\/p>\n\n
BRASIL. Constitui\u00e7\u00e3o (1988).\u00a0Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica Federativa do Brasil 1988.\u00a0<\/strong>Bras\u00edlia: Senado Federal, 1988.
______. Lei n\u00ba 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, dispondo sobre servi\u00e7os notariais e de registro (Lei dos cart\u00f3rios).\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 21 nov. 1994. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/www.planalto.gov.br\/ ccivil\/LEIS\/L8935.htm>. Acesso em: 05 ago. 2011.
______. Lei n\u00b0 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o C\u00f3digo Civil.\u00a0DOU<\/strong>, Bras\u00edlia, 11 jan. 2002. Dispon\u00edvel em: <https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/20 02\/L10406.htm>. Acesso em: 05 ago. 2011.\u00a0\u00a0
BRAS\u00cdLIA.\u00a0Conselho Nacional de Justi\u00e7a<\/strong>. PCA 301. Rel. Cons. Germana Moraes, 14\u00aa Sess\u00e3o Extraordin\u00e1ria. j. 06\/06\/2007.\u00a0DJU,<\/strong>21\/06\/2007.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0